不動産投資の失敗・リスク

築古物件に投資しよう!アパート経営で失敗する人の特徴とは!?

サラリーマンの間で人気があるのが、「アパート経営」です。私の周りにもアパート経営をしている人が結構います。

しかし、アパート経営は全員が全員、成功するわけではなく、残念ながら失敗してしまう人もいます。今回は、アパート経営で失敗しがちな人の特徴を上げていきたいと思います。あなたがアパート経営に踏み出す際の参考にしていただければ幸いです。

アパート経営の基礎知識


まずは、アパート経営の基本から確認していきたいと思います。

アパート経営とは

アパート経営とは、アパートをまるまる一棟購入し、各部屋を賃貸に出すことで、家賃収入を得る投資方法です。一棟アパートは、一棟マンションを購入する場合よりも安い値段で購入することができます。この記事では、中古の一棟アパートを購入する前提で話を進めたいと思います。

アパート経営のメリット

こちらでは、アパート経営をするメリットについて具体的に見ていきたいと思います。

少ない自己資金でも投資が始められる

不動産投資では、金融機関からの融資を利用して投資を始めることができます。そのため、わずかな頭金で、何千万円もの物件を購入することができます。また、最近では銀行のローン金利も低下しているため、不動産投資には非常に有利な状況となっています。

不労所得となる

アパート経営により得られる家賃収入は、自分が働かなくても毎月入ってくる収入ですので、不労所得といえます。多くのサラリーマンがアパート経営を始める理由は、この不労所得が主な理由といえるでしょう。

生命保険となる

銀行から融資を受ける場合には、通常「団体信用生命保険(団信)」に加入します。団信に加入すると、万が一ローンの返済期間中に契約者が死亡したり高度障害となった場合、ローンの残債が保険金により相殺されます。そのため、残された家族にはローンのないアパートを残すことができ、毎月安定した家賃収入が得られることから、生命保険の代わりとして使うことができます。

不動産という資産を手に入れることができる

アパート経営では、毎月の家賃収入から銀行のローン支払いを行います。ローンを支払うと、その支払った部分が自分の「もの」となるため、最終的にローンの支払いが終わった場合には、その不動産を完全に自分のものとすることができます。

木造アパートの場合、建築されてから22年で建物の価値がゼロとなります。ですが、土地の価格がゼロとなることはありません。建物が老朽化して使えなくなった場合には、建物を取り壊し、また新しい建物を建てて不動産経営を続けられるメリットがあります。

 

アパート経営で失敗する人の特徴


それでは、アパート経営で失敗する人の特徴を順番に解説していきましょう。

しっかりと収支の計算をしていない

アパートを購入する前には、しっかりと自分の購入予定の物件の収支計算をする必要があります。アパート経営では、1年を通して常に満室であることはありませんから、空室率を考慮に入れて家賃収入を計算する必要があります。また、支出についても、毎月の管理費や水道光熱費、火災保険料、さらに空室発生時のリフォーム費用など様々な費用がかかります。たとえ今は満室だとしても、中長期的立場から物件の収支を計算する必要があります。

表面利回りばかりを重視する

不動産投資で重視される指標に「表面利回り」あります。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割ったものです。表面利回りが高くなるほど、物件の価格あたりの家賃収入が多くなるわけですから、一見すると投資には有利に思えます。

しかし、こういった高利回りのアパートというのは、立地が悪かったり、築年数が古かったりする場合が多いです。立地が悪い場合には、長期間空室が続いて、結果的に利回りが下がってしまうことがあります。また、築年数が古いと、多大な修繕費用がかかり、最悪の場合、自分のお金から持ち出しをしなければならないこともあります。

利回りが高い物件を購入する際には、しっかりと立地や建物の状況について確認するようにしましょう。

土地勘のない場所で購入してしまう

アパート経営で失敗するケースに、自分が土地勘のない場所で物件を購入してしまうケースがあります。たしかに利回りが高くて条件がいい物件というのは、地方にあることが多いです。だからと言って、自分が全く知らない土地にアパートを買う際には注意する必要があります。そういった場所では、物件の周辺環境が分かりませんし、空室率や将来の賃貸動向などを確認するのがなかなか難しいところがあります。止むを得ず地方にアパートを購入する際には、一度は物件に足を運ぶようにしましょう。

節税対策で毎月赤字のアパートを購入する

不動産投資でよく言われるのが、高給サラリーマンが節税対策で始めることです。たしかに、減価償却費を経費計上することで、所得税を減らすことは可能です。しかし、赤字を出すために投資を始めるのは、「リスクをとってお金を得る」という投資本来の目的に照らすと、本末転倒であるといえます。

特に、節税目的でアパート経営をしていると、手元に資金のストックが残らないデメリットがあります。突発的に修繕費用やリフォーム費用などが発生した場合、自分のお金を持ち出す必要があります。もしも手元に資金がない場合は、泣く泣くアパートを手放さなければならないことも考えられます。

管理をしっかりとしない

アパート経営で手っ取り早く削減を節約する方法は、物件の管理の手を抜くことです。通常、管理会社に物件の管理を委託する場合には5%ほどの管理費がかかります。また、何十年かに一回は屋上や外壁の塗装をし直したり、雨樋を交換する必要があります。これには数百万円単位のお金がかかります。

しかし、こういった管理業務にかかる費用をケチっておろそかにしていると、アパート全体の印象が悪くなったり、雨漏りが発生したりして、入居者が退去していくことにつながります。気付いた時には、物件の状態が取り返しのつかないぐらい悪くなっていて、売却しようにも買い叩かれる事態に陥ります。

経費を抑えられるからといって、管理業務を渋るのは、自分の首を縛ることになるため注意が必要です。

まとめ

アパート経営で怖いのが、空室や修繕費用などによって、毎月の収支がマイナスになることでしょう。もしもそのマイナスを負担するだけのお金がない場合には、泣く泣く物件を売却する必要が出てきてしまいます。

アパート経営を始める際には、今回あげた特徴に十分注意し、堅実にアパート経営を進めましょう。




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