不動産投資の一番の悩みの種が、空室です。空室になると家賃収入が入ってこないため、最悪の場合、ローンの返済ができなくなってしまいます。
そうならないためにも、空室を埋めるための対策を講じることが大切です。
この記事では、そんな空室対策の方法について解説していきます。
空室率を改善する方法
それでは、空室を解消するための具体的な方法について。こちらでご説明していきます。
賃貸需要のあるエリアに物件を購入する
空室を防ぐ最も確実な方法は、物件を購入する際に、賃貸需要の強いエリアを選ぶことです。
第一条件としては、大都市圏で駅近の物件を選ぶことです。やはり大都市圏であれば人口も多く、必然的に賃貸需要も強くなります。また、駅から徒歩１０分以内の近さであれば、申し分ありません。
ただし、あまり駅近などで条件を絞り込みすぎると、物件選びの際の選択肢が狭まってしまいます。ターゲットとする入居者のニーズに合わせ、物件を決めることが大切です。
ただし、いくら賃貸需要が強いといっても、その需要が特定の要因に偏っている場合には注意が必要です。
例えば、大学や工場などの近くにある物件は要注意です。大学は最近都心回帰が起きており、急にキャンパスがなくなる可能性もあります。工場も、もしかしたら閉鎖になることもありますので、注意が必要です。
賃料設定を見直す
空室が埋まらない原因として考えられるのが、賃料です。周辺相場とあまりにもかけ離れた賃料になっていると、当然入居者は決まりませんよね。
賃料を見直す際には、自分の物件の周囲で、築年数が近く、同じ間取りの物件をピックアップします。そして、自分の物件の賃料が高い場合には、賃料の見直しを検討しましょう。
ただし、賃料を下げるのは最終手段と心得ましょう。賃料を下げるのは有効な手段ですが、収益性が落ちてしまいます。別の空室対策を試してみて、それでも空室が埋まらない場合に、賃料を下げてみましょう。
リフォームをする
空室を埋めるために、部屋の内装をターゲット層に合わせたものに変更するのが有効です。周辺の競合物件の内装を調査したり、リフォーム会社に相談を持ちかけ、内装を検討してみましょう。
ただし、リフォームをする際には、費用対効果を考えることが大切です。
どんなに質のいいリフォームを提案されても、費用があまりにも高額で、家賃収入で回収するのに何年もかかる場合には、工事をしない方がいいでしょう。
限られた予算の中で、最大限の効果を上げるリフォームを行うことが大切です。
管理会社を見直す
実は管理会社には、自社で入居付けもできる管理会社と、入居付けを他社に依頼している管理会社に分かれます。
入居付けができる管理会社で空室が埋まらない場合には、その会社の入居付け能力が不足していると考えられます。こういった管理会社では、他社に依頼することなく自社ネットワークで募集をかけるため、募集の間口が狭くなってしまうのです。この場合、別の管理会社を探した方がいいでしょう。
また、入居付けを他社に依頼している管理会社の場合、多くの仲介会社に物件の情報を流してくれますので、空室が埋まる可能性が高いといえます。
建物の管理を見直す
入居者が決まらないのは、もしかしたら物件の状態が悪いからかもしれません。その場合、建物の管理そのものを見直した方がいいでしょう。
建物管理には清掃業務があります。建物を綺麗な状態に保っておかないと、入居者の満足度が下がり、退去につながる可能性もあります。また、共用部が汚いと、新規入居者もなかなか決まらないでしょう。清掃は重要なポイントです。
また、築年数が経過するにつれ、建物の外観の悪さが目立つようになります。定期的に外壁塗装を施すなどして、建物の状態を常に良好な状態に保つようにしましょう。
広告を活用する
空室対策をする上で、広告を活用することも大切です。大家さんの中には広告費を抑えたい人もいるでしょうが、思い切って広告費をかけることで、効果が全然違ってくるはずです。
やはり最近ではインターネットで物件情報を検索する人が増えましたから、インターネットの広告が一番有効でしょう。管理会社がインターネットに広告を掲載しているか、一度確認してみましょう。
入居者に割安感を演出する
入居者に、他の物件と比べて割安感を抱いてもらうことも大切です。
例えば礼金をゼロにしたり、フリーレント期間を設けると良いでしょう。賃料そのものを下げると、後から上げることが難しくなりますが、一時的な収入源で済ませるサービスであれば、積極的に導入しても問題ないでしょう。
まとめ
多くの大家さんの悩みが、空室でしょう。
今回はそんな空室対策について、具体的に挙げさせていただきました。
どれもとても大切なことですので、あなたの物件でも是非試してみてくださいね！
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