不動産投資について調べていると、一棟ものにチャレンジするか、それとも投資用マンションにチャレンジするか、非常に悩ましいところですよね。
今回は、そんな投資用マンションの基礎知識と、その始め方をご説明したいと思います。この記事を参考に、不動産投資への理解をもっと深めてくださいね！
投資用マンションの基礎知識
「投資用マンション」と言いますが、実のところどういう投資なのでしょう？？まずは基礎知識から順番にご説明します。
投資用マンションとは
投資用マンションとは、自分自身が住むのではなく、第三者に部屋を貸し、その対価として家賃収入を得たり、売却目的で所有するマンションのことをいいます。マンションといったら普通は自分が住むために所有するイメージですが、投資用マンションでは完全に投資目的でマンションを所有しているのです。
投資用マンションの２つの利益
投資用マンションからの利益は、２種類に分けることができます。
家賃収入＝インカムゲイン
投資用マンションを他人に貸し出すと、毎月家賃収入がもらえます。資産を保有することで得られる収入のことをインカムゲインといいます。インカムゲインは、自分が働いていなくても常に入ってくる収入ですので、不労所得や権利収入と呼ばれます。
売却益＝キャピタルゲイン
キャピタルゲインとは、資産を売買することで得られる利益のことを言います。投資用マンションの場合には、マンションの購入価格より高い値段で売ることができれば、キャピタルゲインを得ることができます。キャピタルゲインを得るためには、そのものの価値が将来上昇することをあらかじめ予想する必要がありますので、難易度が高い投資といえます。
投資用マンションの種類
投資用マンションには、その部屋の形態によって、２種類に大別することができます。
ワンルームマンション
ワンルームマンションとは、その名の通り一人暮らし向けのマンションのことをいいます。ワンルームマンションは、他の投資マンションに比べて価格が安く、投資利回りが高いというメリットがあります。また、部屋の大きさも小さく間取りの少ないため、退去時のリフォーム費用も安く済ませられるメリットがあります。ただし、単身者向けのマンションは転勤などの影響で入れ替わりが激しいため、注意が必要です。
ファミリーマンション
２人以上のファミリーを対象としたマンションをファミリーマンションといいます。入居者はファミリーが多いため、比較的入居期間が長い傾向にあります。ただし、部屋が大きいため、それだけ価格が高く、利回りが低くなります。また、リフォーム費用も大きくなります。
投資用マンションの選び方
いざ投資用マンションを探そうと思っても、世の中には売りに出ているマンションが無数にあります。こちらでは、そんなマンションの選び方についてご紹介します。
立地は大都市圏で駅から徒歩１０分以内
投資用マンションを選ぶ際には、立地が非常に大切です。不動産投資では、多少問題のある物件を購入しても、自助努力である程度までは対処可能です。しかし、立地が悪いマンションを購入してしまうと、そもそも自分ではどうすることもできないため、後で入居付けに苦労することになります。立地にはくれぐれも注意しましょう。
具体的な立地としては、いわゆる大都市圏、それも将来にわたり人口流入が続く、東京２３区内がいいでしょう。その中でも駅から徒歩１０分以内のマンションを購入しましょう。駅から徒歩１０分というのは、インターネットの検索サイトでは、１０分以内が１つの検索条件の目安となっており、例えば徒歩１１分となると、極端に検索される機会が減ってしまうからです。
中古マンションを選ぶ
投資用マンションを購入する際には、必ず中古マンションを購入しましょう。新築マンションを購入すると、そもそも購入価格が高いため、毎月のローン支払い後の収支がマイナスになるからです。また、家賃の下落スピードも早く、物件を売却しようと思っても、物件価格が急激に下落しますから、間違いなく損するでしょう。
一方、中古マンションは新築マンションに比べ価格が手頃なため、その分利回りが高くなります。利回りが高くなる分、毎月の手残り金額も多くなるため、投資冥利に尽きるといえます。
新耐震基準のマンションを選ぶ
中古マンションを選ぶ際に注意したいのが、新耐震基準のマンションかどうかです。新耐震基準のマンションは、１９８１年６月１日以降に建築確認を受けたマンションです。新耐震基準の建物は、大地震が起きても倒壊しないように強固に設計されています。実際、阪神大震災や東日本大震災では、新耐震基準の建物で、内部にいた人が避難する間もなく建物が崩壊したということはほとんど報告されていないようです。
投資用マンションの購入までの流れ
こちらでは、実際にマンションを購入するまでの流れについてご紹介します。
物件購入の申し込み
不動産投資の世界では、物件を購入したい人は、物件の希望購入価格などの条件を記載した「買付証明書」を売主に提出します。他の人も買付証明書を提出した場合、より高い値段をつけた人や、買付証明書を提出するのが早い人が、通常は購入することができます。この買付証明書が売主によって認められれば、物件の契約に進むことができます。
ローンの申し込み
買付証明書が通ったら、銀行にローン審査を申し込みます。審査には時間がかかりますから、なるべく早く審査に申し込むようにしましょう。
売買契約の締結
次に、物件の売買契約を締結します。ローンの審査が通らないこともありますので、指定した期間内に融資が受けられない場合、違約金なしで契約を解除できる「ローン特約」をつけて契約します。この時点で、手付金を支払ったり、仲介手数料の半額を支払ったりします。
ローンの契約をする
金融機関の審査が通ったら、金融機関と融資の契約を結びます。融資の契約を結ぶと、金融機関からあなたの口座に融資を受けた金額が振り込まれますので、そのお金を不動産仲介業者に振り込みます。
物件の引き渡し
最後に、いよいよ物件の引き渡しが行われます。売主、買主、仲介業者、金融機関、司法書士同席のもとで引き渡しが行われます。この際に、移転登記の手続きを行います。
これで晴れて大家さんとなることができました！
まとめ
以上、投資用マンションの基本と、購入の流れについてご紹介してきました、物件を購入する際に一番ドキドキするのが、自分の買付証明書が通るのかと、銀行の審査が通るのかです。この２つの難関をクリアできれば、あなたも晴れて大家の仲間入りができます！
ぜひ、あなたも不動産投資の世界に足を踏み入れてみてください！
