不動産投資を始める際には、いい物件の情報を仕入れたり、銀行の融資を通したり、とにかくやることが目白押しです。そして、やっと物件を購入したら、晴れて一休み、、、とはいかないですよね。
いざ物件を購入したら、次に出てくる問題が「空室対策」でしょう。今回はそんな空室対策について、様々な方法をご紹介します。なかなか空室が埋まらない大家さんは、ぜひ参考にしてみてください。
満室経営を目指す空室対策
不動産というのは、築年数が経過するにつれ、家賃が下落するのが普通です。しかし、しっかりとした対策をとっていれば、家賃の下落を食い止め、しかも満室を目指すことも夢ではありません。こちらでは、そんな空室対策について、ご紹介していきます。
賃貸物件は借り手市場であると認識する
空室対策をする際に心がけたいことが、入居者が求める物件を提供することです。日本の人口は減少を始めていますが、一方の賃貸物件はどんどん建設が進んでいます。つまり、賃貸需要よりも供給戸数の方が多いのが現状なのです。そのため、入居者は無数にある物件の中から、少しでも入居条件がいい物件を求めて行動しているため、従来のように「部屋を貸してやっている」という上から目線で募集をかけても、誰も相手にしてくれません。
時代は借り手市場であるということを認識し、お客様である入居者に、少しでも喜んでもらえるような物件を供給するよう心がけましょう。
競合物件の状況を確認する
空室対策を実際に始める前に大切なことが、自分の物件と同じような立地や間取り、築年数の競合物件の募集状況を確認することです。具体的には、家賃設定や敷金・礼金、内装の凝り具合、設備、こういった条件に常に目を光らせ、競合物件の常に一歩先をいく工夫をする必要があります。
賃料の値下げ
空室対策として最初に挙げられるのが、賃料の値下げです。競合物件よりも賃料を下げれば、それだけ入居者が決まる可能性が高くなります。このままの家賃を維持して空室を受け入れるか、それとも家賃を下げてでも入居者を決めるか、経営判断が試されます。
また、家賃を下げると入居者の質が落ちるという声もよく聞きますが、実際は入居時の審査をしっかりとやれば、そんなことはありません。また、他の部屋の入居者から家賃を下げて欲しいという声が出ることも考えられますので、入居者には秘密保持の念書を書いてもらうことで対応することができます。
募集条件を見直す
例えば礼金をゼロにしたり、更新料を無料にしたり、募集条件を見直すのも手です。またペット飼育可にしたり、外国人入居可にしたりして、広く募集をかけるのも一つの手です。最近は民泊が注目されていますので、民泊可にすれば、通常よりも高い家賃を取ることができます。
入居付けの際によくあるのが、保証人を付けるのを嫌がるケースです。この場合、思い切って保証人なしにして、代わりに家賃保証会社を通すのも一つの手です。
客付け業者を替える
空室が出ている場合には、客付け業者の能力が低いことも考えられます。入居者を決める際には、その会社の募集方法が大きな差となって現れます。入居者の募集は自社だけでなく他社にも依頼しているか、インターネットや情報誌に情報を掲載しているか、販売図面は見やすいか、こういった基本的な部分が、入居者を募集する上で大切です。客付け能力がない業者の場合には、思い切って他の業者に乗り換えるようにしましょう。
募集会社を多くする
単純な話、自分の物件を紹介してくれる会社が増えれば、空室も埋まりやすくなります。ですので、募集会社を思いきって増やすのも手です。ただし、募集会社を増やす場合には、管理会社にその旨を伝えておくようにしましょう。
客付け業者からヒアリングをする
物件の内見が行われるのは、主に土日です。月曜日に業者に電話をして、土日の内見の結果を聞くようにしましょう。もしも内見をしたが成約に至らなかった場合には、その理由を聞き、その対応策を練るといいでしょう。なんでもかんで業者任せにするのではなく、自分でもできる限りの対応をすることが大切です。
物件の状態を見直す
空室がなかなか埋まらないのは、物件の状態が悪いからかもしれません。入居希望者は第一印象で物件を決めると言われていますので、物件の状態を綺麗で清潔に保つことは非常に大切です。
ポストにチラシが散乱していないか、雑草が伸びていないか、廊下やエレベータは綺麗に清掃が行き届いているか、階段の手すりが錆びていたり塗装が剥げていないか、こういった細かい部分まで目を行き届かせるようにしましょう。
間取りや設備を最新のものに変える
部屋の間取りや設備というのは、空室を埋める上ではとても大切な要素です。昔は間取りが多い部屋が人気でしたが、最近では１LDKに見られるように、間取りが少ない方が好まれる傾向にあります。また、設備もエアコン、独立トイレ・風呂、、ウォシュレット、オートロック、カメラ付きインターホン、無料wifi等、入居者の嗜好に合わせたものを用意する必要があります。
まとめ
今回は空室対策として有効な方法をご紹介してきました。こちらでご紹介した方法を参考に、あなたも満室経営を目指してください！
