不動産の選び方

優良物件を見つけよう!オーナーチェンジ物件で投資を始める

せっかく投資物件を購入しても、いつまでも入居者が決まらなかったら、家賃収入が入ってこないので、投資家側からしたら恐怖ですよね。

ところが、そんな心配がいらない物件があります。

それがオーナーチェンジ物件です!

今回は、そんなオーナーチェンジ物件について解説していきます。

オーナーチェンジ物件とは??


それでは、オーナーチェンジ物件とは何かについて、具体的に見ていきましょう。

住んでいる人はそのままでオーナーだけ変わる

オーナーチェンジ物件というのは、物件に住んでいる入居者はそのままで、所有しているオーナーだけ変更になる物件のことを言います。

ですので、新しいオーナーからすると、物件を購入した瞬間に、入居者から家賃をいただける権利を得ることができます。

 

オーナーチェンジ物件のメリット


それでは、オーナーチェンジ物件にはどんなメリットがあるのでしょうか??

確実な収支計画を立てられる

オーナーチェンジ物件の場合には、すでに入居者がいるため、今後の収支計画が非常に立てやすくなります。

なぜなら、すでに空室はほとんどなく、家賃の金額もすでに決まっているからです。

一方、空室や新築の物件の場合、いくらの家賃でいつ入居が決まるかが不確定ですから、確実な収支計画を立てることが難しくなります。

これがすでに入居者がいるオーナーチェンジ物件のメリットといえるでしょう。

過去の運用状況が分かる

オーナーチェンジ物件は、すでに入居者が住んでいる物件ですから、中古物件ということにます。

ですので、新築の物件とは異なり、多くの情報を物件購入前に得ることができます。

例えば、過去どのような入居状況だったかを元に需要が分かったり、近隣環境や実際の建物についても、物件購入前に念入りに調査することができます。

このように、新築物件を購入する際にはどうしても分からない要素が、オーナーチェンジ物件を購入する場合には明らかにできるのです。

 

オーナーチェンジ物件の注意点


ここまで、オーナーチェンジ物件のメリットを見てきましたが、やはり注意点がいくつか挙げられます。

この注意点を漏らすと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

入居期間を確認すること

例えば、レントロール(家賃台帳)を見た時に、入居期間が極端に長かったり、短かったりした場合には、注意が必要です。

入居期間が長い場合には、その入居者は新築時からその物件に住んでいる可能性があります。

そのため、新築当初の家賃のまま、何年も値下げしていないことも考えられます。

よって、物件購入後にこういった入居者が退去になった場合には、次の入居者の家賃が大幅に下がる可能性が考えられます。

また、入居期間が短い場合、つまり入居して間もない場合にも、注意が必要です。

というのも、入居期間が短い場合、入居者がサクラの場合も考えられるからです。

どういうことかというと、不動産の売り手の中には、満室の状態の方が物件を高く売れるので、サクラの入居者を一時的に入居させて、意図的に満室にするケースも見受けられるのです。

サクラの入居者がいる場合には、あなたが物件を購入して数ヶ月後に退去するケースが多いようです。

ですので、怪しい場合には、現地調査の際、生活している雰囲気があるかどうかをガスメーターで見てみたり、カーテンがかかっているか見るのも手です。

いずれにしろ、入居期間については注意が必要です。

保証人のがいるかどうか

オーナーチェンジ物件の際には、保証人がいなく、また保証会社にも加入していない入居者が住んでいることがあります。

この場合、もしも入居者が滞納した場合、オーナー側としては打つ手なしの状態になってしまいます。

ですので、こういった場合には、新たに保証人をつけてもらったり、保証会社に加入してもらうようにするのがいいでしょう。

敷金の扱い

オーナーチェンジ物件を購入すると、前のオーナーから敷金の返還義務を引き継ぐことになります。

よって、前オーナーから敷金の引き継ぎを正確に受けることが大切になります。

もしも敷金が引き継げていなかったら、退去の際に新オーナーが自腹を切ることになります。

敷金の扱いもしっかりと確認するようにしましょう。

 

オーナーチェンジ物件の探し方


ここからは、実際のどのようにオーナーチェンジ物件を探すか見ていきます。

インターネット

不動産の情報を扱っているポータルサイトで物件を購入する場合には、物件の現況欄に「賃貸中」か「空室」のいずれかが記載されています。

もしも賃貸中と書かれていれば、それはオーナーチェンジ物件ということになります。

不動産会社からの紹介

本当にいい物件情報というのは、インターネットに掲載される前に、すでに不動産会社同士で売買が済んでいるか、お得意様に紹介されているものです。

ですので、いい物件を紹介してもらうには、不動産会社から直接物件を紹介してもらうことが大切です。

不動産会社から直接物件を紹介してもらうようになるには、色々な不動産会社を回って仲良くなり、信頼関係を築いていくことが大切です。

このように、不動産投資の世界では、人と人とのつながりが大切になってきます。

 

まとめ


ここまで、オーナーチェンジ物件について解説してきました。

オーナーチェンジ物件というのは、
ほとんどの投資家が狙っている物件ではないでしょうか??

特に投資初心者のうちは、すでに入居者がいる
オーナーチェンジ物件に投資した方が、
比較的ハードルが低いかもしれません。

是非、あなたにとって理想的な物件を探してみてください。

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