アパート経営などの不動産投資をしていると、「経費」に気を使いますよね。
今回は、そんな経費の基本的な内容についてまとめてみました。
不動産所得の必要経費の考え方
まずは、経費の基本的な考え方について見ていきましょう。
売上を生み出すために必要な費用
経費というのは、一般的には「売上を生み出すために必要な費用」のことを指します。
売上から経費を引いたものが利益です。
売上−経費＝利益
そしてこの利益に税率をかけたものを「税金」として収めることになります。
つまり、必要以上に税金を支払わないためには、経費を最大化し、利益を圧縮すればいいのです。
ただし、何でもかんでも経費として計上するのは道徳上よろしくないですし、税務署に見つかるとペナルティを受けることにもなります。
正しく経費を計上し、正しく節税することが大切です。
必要経費の種類
アパート経営を始めとした不動産運営をするには、様々な費用がかかります。
そして、その費用のうち以下に示すものは経費として計上できます。
自分が計上できる経費についてしっかり確認しましょう。
管理費
管理会社に対して毎月支払う管理費は、経費として計上できます。
修繕積立金
管理会社に対して毎月修繕積立金を支払うのでしたら、それも経費として計上できます。
保険料
建物にかける火災保険料や地震保険料も経費として計上できます。
ただし、加入期間中の保険料を全額前払いしても、経費として計上できるのは１年につき１年分のみです。
税金
物件購入時にかかる不動産取得税や、保有期間中に毎年かかる固定資産税なども経費として参入できます。
ただし、所得税や住民税は計上することができません。
ローンの利息部分
物件購入のためにローンを組んだ場合、毎月の返済額のうち、利息相当部分だけ経費に計上できます。
実際に支出として出て行くのは元本と利息部分の合計額ですが、経費として計上できるのは利息部分だけです。
元本については経費となりません。
旅費交通費
物件の運営管理や、管理会社や入居者とのやり取りの際に発生した交通費も、経費となります。
例えば、電車、タクシー代、自家用車で移動した場合にはガソリン代や高速料金までもが、経費として算入可能です。
しかし、自家用車はプライベートで使うこともあるので、経費として計上するのは会計士と相談した金額までにしましょう。
通信費
物件の管理運営の際に達成した電話代、インターネット代、郵便費用も経費となります。
携帯やパソコンを使用することも多いでしょうが、全額経費として計上せず、抑えるようにしましょう。
新聞図書費
不動産経営において必要な情報収集のために購入した新聞や雑誌の費用も新聞図書費として経費計上できます。
接待交際費
不動産経営において必要な、不動産会社、管理会社、会計士との打ち合わせ時の飲食費や手土産代が当てはまります。
消耗品費
不動産経営のために購入したカメラやプリンタなどの各種商品も、経費として計上できます。
外注費
税理士、弁護牛、司法書士への依頼報酬も経費として算入できます。
減価償却費
減価償却費というのは、不動産の取得費用を一括でその年に計上するのではなく、決められた期間で分割し、毎年経費として計上したものを言います。
減価償却費の秘密
ここからは、不動産投資の中でも特に重要となる減価償却費について見ていきます。
減価償却費は見せかけの費用
減価償却費というのは、実際の現金の支出が伴わない帳簿上だけの費用です。
なぜなら、実際の費用の支払いというのは、物件を購入した際にすでに現金で支払っているからです。
減価償却費は見せかけだけの費用ですので、減価償却費がある分、毎年の利益を圧縮し、税金を少なくできます。
不動産経営では、初期の段階では物件が新しいため、家賃・入居率が高く、それだけ収入が多くなってしまいます。
よって、この時期に多く減価償却費を計上できれば、それだけ利益を圧縮できます。
また、だんだんと築年数が経過するごとに家賃や入居率が下がり、収入も減ってきます。
この時期には、そこまで減価償却費を追わなくてもいいかもしれません。
このように、減価償却費をうまく活用することで、より効率的な節税ができるのです。
減価償却ができるもの
アパート経営において減価償却できるのは、建物や建物付属の設備、構造物（門、扉など）、器具備品（エアコン、インターホンなど）です。
これらの資産を一括でまとめて償却してしまうと、もっと短期間で償却できたものも長期間で償却する羽目になり、結果として節税額が少なくなる可能性があります。
よって、減価償却費を設備ごとに分けて計上し、収入が多い最初の段階で、多くの減価償却費を計上するようにしましょう。
デッドクロス
デッドクロスというのは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態のことです。
この状態を迎えると、たとえ税引き前の利益が同じでも、税引き後の手取り額が大幅に減ることになります。
その理由は、時間が経過するにつれ、ローンの利息部分の金額が減るとともに（元利均等返済の場合）、減価償却費も減ってくるからです。
こうなると、今までのように利息部分と減価償却費の節税効果が薄れてきて、結果として税引き後の手取り額が大幅に減るのです。
ですので、不動産購入する際には、税引き後の収支計算をして、適切な運営プランを練る必要があります。
まとめ
今回は、不動産投資における経費について見てきました。
私自身も、先日購入したパソコン（不動産投資、情報発信ビジネス用）を経費として算入する予定です。
適切に節税をして、安定した不動産経営を目指しましょう。
