不動産投資において、物件を購入した次に出てくる問題が、物件の管理運営です。
投資家の中には、物件の管理運営を自分ですべてやりたい人もいることでしょう。
そこで今回は、物件の管理運営について簡単にまとめてました。
物件管理は管理会社に任せた方がいい
それでは、物件の管理の基本的な考え方について見ていきましょう。
物件管理は管理会社に任せるのが基本
そもそも物件管理の内容を挙げると、
・建物の状態の管理
・入居者の募集から始まり契約の締結
・毎月の家賃の徴収・督促
・退去の際の立会い
・入居者からのクレーム対応
数え上げればきりがありません。それだけ物件管理は範囲が広いということです。
特に、アパートやマンションの管理を全て自分でやろうとしたら、かなり大変でしょう。
そもそも多くの投資家とっては、不動産投資で「不労所得」を得るのが目的です。
自分で物件を管理していては会社で働いているのと同じ「労働収入」になってしまいます。
これが数個の区分マンションや戸建て住宅の管理ならまだ分かります。
ただ、数棟のアパートやマンションを買ってサラリーマンからのリタイアを目指しているなら、管理は管理会社に任せてしまいましょう。
管理会社は月々安い値段で管理してくれる
管理会社の費用は、毎月の家賃収入の３〜５％ぐらいが標準です。
月々この程度の家賃で、上記の業務を全て引き受けてくれるなら、管理会社に任せるのは安いものだと考えられます。
例えば、家賃８万円の部屋が８部屋アパートを考えてみます。
月々の家賃収入は８万円×８万円＝６４万円です。
管理費が５％とすると、管理料は６４万円×５％＝３万２千円です。
月々３万２千円で入居者対応を全て任せられるなら、管理会社に任せるのは安いものだと思いませんか？？
管理会社選びのコツ
いざ物件管理を管理会社に任せると決めても、世の中に星の数ある管理会社の中から、どれを選べばいいのでしょうか？？
ここからは、管理会社を選ぶ際のコツについてまとめてみました。
管理会社は地元の会社を選ぶ
管理会社を選ぶなら、物件から遠いところにある管理会社ではなく、物件近くの管理会社に任せるのがいいです。
管理会社が遠いところにあると、仮に入居者から問い合わせを受けても、迅速に駆けつけて対応できなくなってしまいます。
すると、入居者の間に不満がたまって、それが退去につながる可能性も捨て切れません。
ですので、管理会社を地元の管理会社にすれば、より迅速な対応や、地元ならではの入居付けが出来る可能性も高まります。
入居付けに強い管理会社を選ぶ
管理会社に求められるのは、管理もそうですが、やはり入居付けと言えるでしょう。
どんなに管理が優れていても、入居付けができないようでは、家賃収入が入ってきませんから、大家としては大変なことになってしまいます。
不動産投資はビジネスですから、やはり「売り上げ」である入居付けがあって初めて利益が得られるのです。
入居付けの強い管理会社の見分け方といえば、例えば、ピタットハウスなどのブランドに加盟している管理会社が考えられます。
また、インターネットに対応していることも大切です。
ただし、地方の場合には大手管理会社よりも地元の古い管理会社の方が客付けに優れている場合もありますので、いろいろ調べてみるのが大切です。
自分の物件タイプにあった管理会社を選ぶ
管理会社というのは、それぞれ会社によって、ファミリー物件に強いところや、学生・単身者向けに強いところなど
いろいろなタイプがあります。
ですので、自分の保有する物件タイプにあった管理会社を選ぶようにしましょう。
取り扱っている物件の種類を見てみたり、直接管理会社に問い合わせて調べるのも手でしょう。
管理費を聞くようにする
やはり大事なのが、管理会社の費用である管理料です。
実は管理費は、満室想定の家賃で計算されていたり、実際の入居状況に合わせた家賃で計算されていたり、様々なケースがあります。
また、管理内容についても確認しましょう。
その管理費で物件の巡回は何回やってくれるのか、共用部や建物周辺の清掃は含まれるのか、そういったことを確認するようにしましょう。
別料金が取られることもあります。
管理会社によってまちまちですので、いろいろな管理会社を比較するようにしましょう。
大家主導でリフォームができるか
管理会社の中には、工務店の一部門のものもあり、管理そのものよりもリフォームで儲けているところもあります。
そういった管理会社では、もっと安いリフォーム会社を使おうとしても使えないことがあります。
ですので、リフォームは自分で手配できるのかをしっかり確認する必要があります。
振込手数料はどちら持ちか
月々の家賃というのは、一度管理会社が徴収して管理料を引いてから大家に振り込まれます。
その際に、振込手数料が大家持ちの場合もあります。
この場合、交渉次第では管理会社持ちにしてくれることもありますので、交渉してみた方がいいでしょう。
費用につられて管理会社を選ばない
ここまで費用の話も含め色々な話をしてきました。
結論から言うと、費用よりも入居付けや管理能力を評価して管理会社を選んだ方がいいでしょう。
多少管理費が高くても、しっかりと入居付けしてくれて、物件をきれいに保ってくれる業者なら安心して任せることができます。
いい管理会社を見分けるのは、とにかくたくさんの管理会社の人と話をして、経験を積んでいくしかないでしょう。
管理会社の大切さ まとめ
ここまで、管理会社の大切さと選び方のコツについて見てきました。
やはり管理会社というのは、あなたが物件を運営していく上でのパートナーですから、しっかりと比較して選ぶことが大切です。
あなたにとって最高の管理会社が見つかることといいですね！
