空室対策

こんなサラリーマン大家は失敗する!?物件リフォームで気をつけたいこと!

不動産物件を購入したら、満室経営を維持するために、リフォームが不可欠ですよね。

物件の魅力を高め、多くの入居者を引き寄せ、しかも他の物件よりも高い家賃が取れたら、鬼に金棒でしょう。

ということで、物件リフォームについてまとめてみました。

あなたもリフォームに挑戦して、満室経営を目指してみてください!

リフォームで心がけたいこと


それでは早速、リフォームで心がけたいことについて解説していきます。

費用対効果を常に意識する

やはり不動産「投資」ですから、より少ないお金でより多くの収益を生み出すことが重要です。

基本的な考えとして、リフォームではマイナス要因を消していくことが重要です。

直せる範囲のマイナス要因は、予算をケチらず直しておきましょう。

特に外壁塗装が効果的です。

長く外壁の塗装をしていないと、ひどく見すぼらしい印象を与えてしまって、第一印象が悪くなってしまいます。

外壁塗装をするだけで、見た目が驚くほどに綺麗になります。

外壁塗装のいいところは、見た目が綺麗になるだけでなく、防水効果も回復し、外壁の修繕にもつながるところです。

費用対効果が大きいのが外壁塗装でしょう。

他にも、洗濯機置き場が外にあるのなら部屋の中におけるようにしたり、トイレが和室なら洋式にしたり、少しでもマイナス要因を消すようにします。

しかし、ここで重要なのがバランス感覚です。

例えば、家賃7万円の部屋に高級キッチンを入れても全く意味がありません。

安くても、綺麗で見栄えのいいものを入れれば、入居者は入るものです。

重要なのは、そのリフォームが今後の入居付けや家賃にどう影響して、最終的に採算がとれるのかという視点です。

ですので、リフォームをする際には、費用対効果をしっかりと意識するようにしましょう。

このように、まずは費用対効果が高い最低限の基本設備をリフォームした上で、プラスαのリフォームを進めるのがいいでしょう。

自由に発想することが大切

リフォームにおいて大事なのは、品質もそうですが発想力です。

リフォーム業者にリフォームを全て丸投げしても、当たり前の原状回復しかしてくれません。

入居者が魅力を感じるようなリフォームをするには、大家自身が頭を柔軟に使って発想することが大切なのです。

例えば、日当たりが悪くて暗い部屋があったら、思い切って部屋の壁紙を全て真っ白にして、ライトも明るいものをつければ、
それだけで印象は違ってきます。

最悪失敗したら、その時は部屋を直せばいいわけで、とにかく既存のものに縛られないで自由にリフォームプランを練るのが大切です。

ニーズがないなら作り出す

入居者のニーズというのは、ターゲットとする入居者と、エリアによって違ってきます。

例えば、学生をターゲットにするのなら、部屋は当然1Rや1Kですし、エリアがファミリー層が多いなら、3LDKなど広めの部屋が好まれます。

しかし、こういった多数の競争相手がいる市場で戦うのではなく、そもそもニーズを発掘するというのも手です。

例えば、私が前見た物件では「バイクが部屋の中にある物件」でした。

これは完全にバイク乗りをターゲットとした物件であり、確実に新たなニーズを発掘したことでしょう。

バイク乗りの筆者としても、非常に興味がわく物件です。

ニーズを作り出す気概も、不動産投資家には必要でしょう。

相見積もりを取ること

これはビジネスの鉄則ですが、リフォームをする際には、必ず相見積もりを取るようにしましょう。

相見積もりをする一番のメリットは、安く質の良いリフォーム業者を見つけるということです。

一度質の良い業者を見つけられたら、あなたはより楽にリフォームを進めることができます。

相見積もりを取る際には、しっかり相手にも相見積もりをすることを伝えるのが大切です。

相見積もりが嫌な業者はそもそも断りますし、仕事がほしい業者は競合他社を意識して安い値段を提示してくるでしょう。

少なくとも3〜4件の業者に相見積もりを取るのがいいでしょう。これぐらい声をかけないと、どこが安くて質のいい業者なのか分かりません。

また、相見積もりをすると、施工料金の相場感が養えます。

何社か見積もりを取ると、どの作業にどれぐらいの費用がかかるのかが、だいたい分かってきます。

相場感が分かってくると、見積もりの際にも値引き交渉ができますし、おかしい点などにも気づくことができます。

究極の相場感把握方が、一度部屋のリフォームを自力でやってみることです。

こうすれば、材料費や工事の段取り、そういったものが一通り理解できるでしょう。

業者は値段で選ばない

相見積もりを取っていざ発注する段階になっても、値段だけ見て業者を決めるのはいけません。

安い業者というのは、それだけ1日に多くの現場をまわったり、雑な仕事をすることがあるかもしれません。

安かろう悪かろうでは、二度手間になってしまい手間がかかるだけです。

ですので、値段は多少高くても対応が誠実だったり、仕事が丁寧だったり、そういう印象を受ける業者に頼む方がいいでしょう。

まずは小さい仕事から任せて、よかったら継続する、そういうスタンスならいいのではないでしょうか。

リフォーム現場を訪問する

リフォーム作業をしている現場を訪問するのも有効です。

現場に行くことで、リフォーム業者に「見られている」というプレッシャーを与え、手抜き作業をされるのを防ぐことが期待されます。

その際は、黙って見ているのではなく、飲み物やコーヒーを持って邪魔にならない程度に見学するのがいいでしょう。

また、現場の作業を見ることで、リフォームについての知識が身につき、大家としての不動産知識が増えることでしょう。

信頼関係を築くようにする

やはり最終的に大切なのは、リフォーム会社と信頼関係を築くことでしょう。

何も知らずにとにかく値段を下げろとしか言わない大家が、リフォーム会社といい信頼関係を築くことはできませんよね。

不動産投資というのはこれから何十年も行うわけですから、強い信頼関係を築ければ、長期的に見て非常にメリットが大きいでしょう。

相手もやはり人ですから、誠実に対応するようにしましょう。

 

まとめ


ここまでリフォームで心がけたいことを解説してきました。

リフォームというのは、ただ安ければいいわけではなく、多少高くても品質が高いほうがいいのです。

不動産投資で大事なのは「人」とよく言われますが、リフォーム業者ともいい人間関係を築くようにして、長く続けられる不動産経営を目指しましょう。




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