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賃貸経営をしている人の中には、自主管理で物件を管理している人もいると思います。たしかに、自主管理をすれば管理費を節約することができます。

しかし、その分、家賃の回収や日々の入居者への対応業務が発生し、かなり時間を取られることになります。それなら、いっそのこと、管理会社に全て委託してもいいのではないでしょうか？

また、これから賃貸経営を始めるサラリーマンの方は、是非管理会社に管理を委託することをオススメします。管理会社がほとんど全ての業務をあなたに代わり行なってくれますので、あなたはほとんど時間を割くことなく、毎月家賃収入を得ることができます。

ということで、本日は賃貸経営にとって要となる管理会社の基本について解説していきます。

押さえておきたい！不動産管理会社の基本

不動産管理会社とは

不動産管理会社とは、不動産の入居者対応から物件の管理までを業務としている会社です。不動産管理会社に毎月、管理手数料を支払うことで、大家さんに代わり管理会社が不動産の管理を行ってくれます。

管理会社の業務は、主に２種類に分けることができます。入居者対応をしてくれるのが「賃貸管理業務」、物件の管理をしてくれるのが「建物管理業務」です。

以下、それぞれの業務について具体的に解説していきます。

賃貸管理業務の内容

賃貸管理とは、主に入居者対応に関わる業務のことをいいます。管理会社が大家さんと入居者の間に立ち、日々の家賃回収業務に始まり、クレーム対応などのイレギュラー対応もしてくれます。

家賃の回収

管理会社が、毎月の家賃の入金確認や、家賃の大家さんへの送金を行なってくれます。もしも家賃が回収できていない場合には、管理会社が入居者に連絡を取り、家賃の回収を図ります。

ただし、家賃の滞納の程度が上がってくると、普通の管理会社では対応できなくなることがあります。その場合、弁護士を間に挟んで家賃の回収や、最終的には退去の手続きを行うことになります。ただし、時間とお金がかかるため、なるべく避けたいところです。

家賃滞納リスクに備えるためには、家賃保証制度がある管理会社に委託するといいでしょう。家賃保証があれば、管理会社が滞納中の家賃を大家さんに立替払いしてくれますし、その後の回収業務や退去対応も全て代行してくれます。

契約更新・退去者の対応

入居者の契約更新や、退去手続きも管理会社が行います。

契約更新の際には、あらかじめ入居者へ契約更新の意志確認の書面を送付します。更新の意思がある場合には、書類の受け渡しをし、かつ更新料や保険料の精算を行います。

退去がある際には、室内の原状回復工事の手配や、入居者との費用負担の交渉、退去時の立会いを行います。また、退去後、速やかに入居者募集を行います。

入居者募集

退去が発生した場合には、新しい入居者の募集を行います。ポータルサイトに募集案内を載せたり、店頭などに物件情報を掲載し、募集します。

内覧希望者が現れたら、一緒に物件の内覧に立ち会います。入居が決まったら、契約内容の説明、各種書類の受け渡し、敷金・礼金・家賃の精算を行います。

入居者募集能力は、管理会社によってマチマチです。なるべく入居者募集に強い管理会社を選びたいところです。

クレーム対応

入居者からは、日々クレームやトラブルの連絡が入ってきます。例えば、近隣住民との騒音トラブルや、設備の故障、鍵の紛失など多種多様です。

こういったクレーム対応を自主管理で行うのは、非常に負担でしょう。また、クレーム案件は２４時間発生しますから、大家さんが昼間だけしか対応してくれないと、入居者に不満が溜まってしまいます。

入居者からのクレームに早急に対応するためにも、２４時間のサポート窓口のある管理会社を選ぶといいでしょう。

建物管理業務の内容

建物管理とは、建物に関わる管理を行うことをいいます。例えば、建物設備の点検を行ったり、共有部の清掃などを行います。

建物がキレイかどうかで、入居者に与える印象もかなり変わってきます。また、メンテナンスがしっかりと行き届いた建物は、耐用年数が過ぎても大きなトラブルなく賃貸経営ができます。

建物管理も、賃貸経営においては重要なことなのです。

共用部に関わる業務

共用部の清掃業務や建物周辺のゴミや雑草の処理、電球の交換などの業務を行います。

共用部の清潔さが入居者に与える影響は、意外と大きいものです。最低限、週１回は清掃してもらえる管理会社を選びたいところです。

建物のメンテナンス業務

建物の外壁や屋根などが劣化していないか、定期的に確認します。必要があれば、業者を手配し、修繕工事を行います。

各種設備の点検業務

こちらは、エレベーターや消防設備、貯水槽の点検など、法定点検と呼ばれる業務です。管理会社が専門の業者を手配し、定期的に点検を行ってくれます。

結局、管理会社は必要なの？

以上、賃貸管理と建物管理について解説してきました。

ここまで挙げた業務を全て自分で行おうと思ったら、かなり大変なことになるのがお分かりいただけると思います。であるならば、管理会社に全て丸投げしてしまうのがオススメです。

ちなみに、管理委託手数料は、３〜５％程度が一般的です。仮に毎月の家賃収入が４０万円のアパートの場合、手数料は高くても２万円程度です。毎月２万円で賃貸管理と物件管理をお願いできるなら、安いと思いませんか？？

ということで、物件管理は管理会社に全て丸投げすることをオススメします。

 

不動産管理会社選びのポイント！

入居付け能力が高い

賃貸会社選びで最も重要なのが、入居付け能力が高いかどうかです。

どんなに素晴らしい入居者対応や物件管理をしてくれても、入居者が一人も入ってくれなかったら、家賃収入が入ってきませんね。賃貸経営では、いかに空室を埋めるかが重要なのです。

そういう意味で、管理会社選びでは入居付け能力の高さが重要となってきます。

入居付け能力は、各管理会社が公表している「入居率」を確認するといいでしょう。ただし、この入居率の算定基準は、各社によってバラバラです。空室後１ヶ月経ってから算入したり、引越しシーズンだけの入居率を公表していることもあります。

入居率の算定基準まで、しっかりと確認する必要があります。

家賃の回収能力

いい管理会社の基準としては、滞納した家賃の回収能力の高さも挙げられます。家賃が回収できないと、賃貸経営にとっては大きなマイナスです。

家賃の回収能力を確かめる方法としては、２ヶ月以上滞納した家賃がどれだけあるか確認することが挙げられます。

家賃の１ヶ月以内の滞納は、入金忘れのこともあるため仕方ないでしょう。しかし、家賃を２ヶ月以上滞納しているのは、単なる入金忘れでは済まされません。それに、家賃が２ヶ月間滞納すると、急激に滞納リスクが高まり。

管理会社を選ぶ際には、２ヶ月以上の滞納家賃の件数が少ない会社を選びましょう。

クレーム対応能力

賃貸経営をしていると、クレームはつきものです。このクレームにいかに早く対応するかが重要となります。

クレーム対応能力を見極める方法としては、管理戸数あたりの対応人数が多い会社を選ぶのが重要です。また、２４時間のコールセンターがあることも必須条件でしょう。

不動産管理会社のまとめ

今回は、不動産管理会社について解説してきました。

不動産を購入するまでは、いい物件を安く購入することが重要でした。しかし、いざ物件を取得したら、次はいい管理会社を選ぶことが重要となってきます。

いい管理会社を見つけ、堅実に賃貸経営を進めていきましょう。