不動産投資において、物件を購入して次に出てくる問題が、物件をどのように管理・運営するかですよね。
そこで今回は、物件を管理・運営する上で大切な管理の種類について挙げて行きたいと思います。
果たして、これだけの管理を自主管理でやるか、それとも管理会社に任せるか、大きな選択に投資家は直面すると思います。
あなたなら少しのお金を節約するために自主管理をしますか？？それとも、管理会社に任せますか？？
不動産における管理～自主管理か委託するか～
それでは早速、不動産投資における管理の種類について見ていきましょう。
自主管理
自主管理というのは。自分で物件の管理を全て行うことを言います。
物件の管理では実に多くの業務があり、オーナー自身でやるとしたら、かなりの労力がかかります。
専業大家さんで物件数も少ないのでしたら、自主管理でもいけるかもしれません。
しかし、普通のサラリーマン大家さんには向いていないでしょう。
管理会社に任せる
こちらは、多少の管理手数料を支払ってでも、物件に対する管理をほぼ全て管理会社に委託するパターンです。
一般的に管理手数料というのは３〜５％と言われていますので、管理手数料は高いというわけではありません。
むしろ、月々たったそれだけの費用で管理を任せられるのでしたら、安いとすら言えます。
管理～入居者に対する管理～
不動産における管理で一つ目に挙げられるのが、入居者に対する管理です。
家賃の回収
毎月入居者から家賃を回収します。不動産経営における根幹とも言える重要な仕事です。
入居者全員がきちんと入金しているか調べる必要があります。
滞納者への督促
家賃を期日どおりに支払わない入居者に対しては、督促を行う必要があります。
入居者にとって家賃というのは、収入に対する割合が高いので、一度家賃を滞納するとまとめて払うのは厳しいのが現状のようです。
しっかりと滞納の初期段階から家賃を払ってもらうことが大切です。
クレーム対応
入居者から寄せられるクレームに対し、円滑に解決する必要があります。
入居者から寄せられるクレームというのは様々なものがあります。
例えば、近隣住民の騒音や、部屋のエアコンなどの設備の故障、水漏れといったトラブルが多いようです。
こういった問題というのは、早急に解決しないと入居者の生活に支障をきたしますので、クレームの申し出があった際には、早急に対応することが大切です。
契約の更新
賃貸借契約というのは基本的に２年契約ですので、２年ごとに契約を更新する必要があります。
更新の際には、必要な書類をいただいたり、更新料をいただいたりします。
また、必要があれば家賃を上げる交渉もこのタイミングで行います。
退去時の立会い
入居者が退去することになると、退去の際に立ち会いを行う必要があります。
立ち会い時の部屋の状況に応じて原状回復の費用を入居者に請求することになります。
この際オーナーが立ち会うと、少しでも費用を抑えたい入居者と、少しでも多く費用をいただきたいオーナー側で揉める可能性があります。
よって、管理会社に変わりに立ち会いをしてもらったほうがいいでしょう。
この業務が管理業務の中でも大きな割合を占めています。
原状回復費用の請求
退去時の立会いで原状回復費用が決まったら、その請求を入居者に対して行います。
そして、その金額が振り込まれるまで確認します。
保険事由発生時の対応
賃貸物件の場合には、入居者は火災保険に加入するのが基本です。
もしもこの火災保険が適用されるような火災などが起きた場合、事故現場の検証や保険会社への書類の提出とった業務を行います。
管理～建物の管理～
不動産の管理で大切なのが、物件そのもののメンテナンスです。
建物のメンテナンス
外壁や屋根の傷み具合、また将来発生しそうなトラブルを事前に調べ、必要があれば適切な工事を行う必要があります。
通常は、１０年に一回ほど外壁塗装や屋上の防水工事などを行うのが一般的です。
その場合、色々な業者から相見積もりを取り、料金の交渉を行う必要があります。
原状回復工事
退去が発生した際には、次の入居者を募集する前に、原状回復工事を行う必要があります。
業者から相見積もりを取り、工事の内容を整理し、適切に発注する必要があります。
ただし、最近では単に入居前の状態に戻すだけではなかなか入居者が決まらないのが現状です。
しっかりと流行や競合物件を見据えた原状回復工事を行う必要があります。
定期的な点検・清掃
日常的に建物周辺の雑草などの処理、消化器の使用期限切れの調査などを行う必要があります。
また、共用部の清掃をしたり、ゴミの処分を行ったりします。
この定期的な作業を怠ると、建物が汚く感じられ、結果的に入居者が退去することにもつながります。
常に物件をきれいに保つ意識が重要です。
トラブル発生時の対応
例えば建物から雨漏りがしていた場合には、その対応を行います。
業者から見積もりを取り、入居者への通知を行って、作業を行います。
管理～客付けでの管理～
不動産管理で大切なのが、空室が出た際、いかに早く次の入居者を決めるかです。
広告での周知
新しい入居者を募集するために、広告などへの周知を行います。
具体的には、店舗内にチラシを掲載したり、インターネットのポータルサイトに物件情報を記載したり、他の賃貸仲介会社に客付けを依頼することもあります。
いかに多くの媒体を使って募集を行うかが重要と言えます。
内見への対応
入居希望者から内見の希望があった際には、実際に部屋の案内をします。
いつ内見されてもいいように、空室物件を定期的に換気したり、水を流して配管から異臭が上がってこないようにする必要があります。
契約の締結
内見の結果、入居が決まった場合には、賃貸借契約を締結します。
必要書類をいただいたり、書類への署名捺印をいただきます。
また、必要があれば家賃保証会社に加入してもらったり、入居費用を徴収したり、さまざなな手続きを行います。
契約の際、通常は火災保険にも加入します。
不動産管理会社は火災保険の代理店を行っていることも多く、多くの場合は賃貸借契約と同時に火災保険の締結も行います。
鍵の受け渡し
契約締結後、引渡し日になったら、鍵の受け渡しを行います。
鍵を渡して、これで晴れて入居ということになります。
まとめ
以上、不動産における管理の具体的な種類について見てきました。
このような一連の管理をオーナー自身で行うとしたら、相当手間がかかると思われます。
専業大家ならまだしも、サラリーマン大家の場合には、間違いなく管理会社に管理を委託するのがいいでしょう。
