不動産管理会社

投資のカギを握る管理会社とは?サラリーマン大家が失敗しない管理会社の選び方

不動産投資で大切なのが、物件を購入した後に、どの管理会社に物件の管理を任せるかということです。

しかし、どの管理会社に任せるかというのは、非常に悩みどころです。

月々の管理料金や、サービスの質、一体何を基準にして管理会社を選べばいいのでしょうか??

そこで、今回はできる管理会社の選び方についてまとめてみました。

できる管理会社の選び方


管理会社の基本的な役割としては、家賃の集金を代行してくれたり、入退去の手続きや、クレーム等の対応業務が挙げられます。

どれも非常に重要な仕事ですので、しっかりと信頼できる管理会社に任せたいものですよね。

それでは、できる管理会社を見つけるポイントについて見ていきましょう。

入居率を確認する

管理会社に求められる能力が、まずは空室が発生した際に新しい入居者を確保できるかどうかです。

不動産投資は「経営」でもありますので、まずは「売上」である入居者が必須条件となります。

つまり、不動産経営の上では、いかに空室の期間を短くするかが大切です。

でも実は、管理会社によって空室を埋める能力に差があります。

ですので、少しでも空室を埋める能力の高い管理会社を選ぶことが大切です。

そのためには、それぞれの管理会社の「入居率」を比べることが大切です。

入居者の募集に強みを持つ管理会社というのは、会社のHPや会社案内に入居率を掲載しているものです。

この入居率が高い会社を選ぶのが間違いがないと言えるでしょう。

しかし、この入居率というのが曲者です。

管理会社によって、一年で最も入居率の高い期間の入居率だけ表示していたり、一部の管理物件だけ取り上げて入居率を釣り上げていることもあります。

しっかりと入居率の算定基準まで確認することが重要です。

募集媒体を確認する

空室を素早く埋めるには、空室の情報をより多くの業者に知らせ、入居者の募集を行うことが大切です。

実は、賃貸管理会社が入居者募集を行うといっても、自ら募集をするのではなく、賃貸仲介会社(エイブルなど)に委託して入居付けしてもらっていることもあります。

つまり、より多くの賃貸仲介会社に空室の情報を流してもらった方が、より多くのお客様の目に物件情報が触れる機会が増えますので、それだけ入居する可能性が高まります。

ただし、一部の会社では空室情報を自社だけで抱え込み、他社の仲介会社に空室情報を提供したがらないこともあります。

その理由は、自社で入居者を決められれば、大家から手数料をもらえるだけでなく、入居者からも手数料をもらえることになるからです。

ですので、自分が検討している管理会社がどういう方針で募集をかけるのか、しっかりと確認しておくことが大切です。

空室解消の提案があるか

どんな物件も、築年数が経過して古くなってくると、家賃が下がって、空室期間が長くなってくるでしょう。

そんな入居付けが苦しいときに、しっかりとリノベーションや室内設備のリニューアルなどの提案をしてくれる業者を見つけられれば、あなたの物件は安定して稼働することでしょう。

ということで、物件の魅力を高めてくれるような提案をしてくれる管理会社を選ぶことも、重要なポイントです。

クレーム対応能力があるか

いくら入居者を決めても、入居者が快適に暮らしていける環境を整えられなければ、入居者はやがて出て行ってしまうでしょう。

お客様満足度を高める意味でも、入居者からのクレームや相談があった際には、素早く対応できる体制を整えることが大切です。

そういう意味では、入居者専用の24時間のコールセンターがあることが必須と言えるでしょう。

連絡がマメに来るか

やはり、大家側としては不動産物件の管理を委託しているわけですから、マメに入退去の状態や、故障、修繕の連絡をいただけることが大切です。

業者に毎週報告書のようなものを提出させる大家さんもいるようです。

また、こちらが質問をしても、返答に時間がかかったり、たらい回しにされるようなら要注意です。

担当者が頻繁に変わったり、辞めてしまうような管理会社は、もしかしたら潰れる前兆かもしれません。

管理会社が潰れてしまうと、入居者から集めた家賃を持ち逃げされたり、敷金ごと持ち去られることもあります。

しっかりとマメに連絡してくれる、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。

 

管理会社と契約をする際に気をつけたいこと


いざ、自分が管理を任せたいような管理会社が見つかったら、次はその管理会社と契約を結ぶことになります。

こちらでは、管理会社と契約を結ぶ際の注意点についてまとめてみました。

解約条件を確認する

管理会社と契約をする際に、中途解約の時に高額な違約金が設定されていないか確認することが大切です。

また、中には解約事項のない契約書もありますので、解約条件はしっかりと見るようにしましょう。

保証の免責事項を確認する

管理会社によっては、空室時や滞納時に一定額の家賃保証や滞納保証をしてくれるところもあります。

こういった管理会社の場合には、その保証がいつから発生するのかを確認することが大切です。例えば、空室後3か月経過したらなどが考えられます。

のちのち言った言ってないのトラブルにならないためにも、しっかりと確認しましょう。

管理費用等を確認する

毎月の管理手数料以外に、どのような手数料がかかるかも確認しましょう。

通常、管理費用というのは家賃収入に対して5%などと決めるものです。

しかし、この家賃収入が満室想定のものなのか、それとも空室の分を差し引いたものなのか、しっかりと確認する必要があります。

また、入居者を募集する際に募集手数料はかかるのか、更新時の手数料は何か月分なのか、そう言ったお金についてのことは後でトラブルになりますから、確認するようにしましょう。

 

まとめ


ここまで、できる管理会社の探し方について解説してきました。

やはり、不動産経営では「入居者」がいないことには家賃収入が入ってきません。

よって、まずは入居付けが強い管理会社を選ぶことが大事でしょう。

その上で、しっかりと物件を管理してくれるかどうか調べるようにしましょう。

いい管理会社を見つけて、収益物件からの収入を、「不労所得化」しましょう!

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