マンション投資

不動産投資で不労所得を得る方法!毎月100万円得るにはいくら投資が必要?

「不労所得」とは、あなたが働かなくても毎月自動的に入ってくる収入のことをいいます。

こんなことを言うと、「不労所得なんて夢のまた夢だ」と思ってしまいますよね。

でも、不労所得は全然絵空事ではなくて、不労所得で生活している人は現実にたくさんいます。

そして、不労所得の中でも比較的ハードルが低いのが「不動産投資」です。

不動産投資なら、ほとんど手間と時間をかけることなく、毎月安定的に収入を得ることができます。

この記事では、以下の3点に焦点を当てて解説していきます。

・不労所得って何?
・いくらあれば不労所得で生活できるの?
・不動産投資で不労所得を得る方法

不労所得を得て、サラリーマンを卒業したいとは思いませんか?

目代康二
僕自身、不動産投資だけで会社の給料以上の不労所得を得ています。
不動産投資と不労所得は相性抜群です!

(最終更新日:2019年3月10日)

不労所得とは?

不労所得という言葉は、日常ではあまり耳にしない言葉です。

まずは不労所得の意味から説明していきます。

不労所得とは

不労所得とは、文字通り「労働せず」に得られる収入のことを言います。

例えば不動産の賃料収入、利子、配当金、印税、特許収入が不労所得に分類されます。

不労所得と対極にいるのが「労働収入」です。

例えば、サラリーマンの人なら給料収入、さらには自営業の人の収入も労働収入に分類されます。

不労所得を理解する上では、有名な投資家「ロバート・キヨサキ氏」が提唱した「キャッシュフロークワドラント」を見るのが一番早いです。

上の図のように、世の中の人は4つのマス目のどこかに所属しています。

このマス目を縦に分けると、こんな特徴があります。

・「従業員」と「自営業者」は労働収入で生活している
・「ビジネスオーナー」と「投資家」は不労所得で生活している

不労所得を得るためには、私たちはビジネスオーナーや投資家になる必要があるのです。

そのためには、サラリーマンの「雇われ思考」から脱却して、自ら「リスク」を取って行動する必要があります。

目代康二
不労所得と聞くと華やかなイメージがありますが、リスクを負った人がはじめて手にできる収入なんですね。

参照:ビジネスブログ屋さん

いくらあれば生活できる?

ところで、不労所得がいくらあれば、サラリーマンを辞めることができるのでしょうか?

これは稼ぐ分野によって違うというのが正解です。

例えば不動産投資なら、毎月手残りが100万円以上ないと厳しいと言われています。

その理由は、不動産投資では突然の修繕のリスクや空室リスクがあるため、最低100万円ぐらいの収入がないと厳しいからです

一方、利子や配当で生活するなら、不動産投資ほど収入は高くなくても大丈夫と言えるでしょう。

ただ、利子も配当も第三者に依存する収入ですので、突然利子や配当が打ち切りになったら大変なことになります。

収入はある程度分散しておくのがいいでしょう。

最後に、普通のサラリーマンが不動産投資で毎月手残り100万円の収入を得るためには、いくら必要だと思いますか?

答えは、ざっくり6億円です(もちろん銀行から融資を引きます)。

6億円分のマンションやらアパートを購入できれば、盤石な不労所得を得ることができます。

不労所得のまとめ

・不労所得は労働しなくても得られる収入

・不労所得の種類は家賃収入、利子、配当、印税、特許などがある

・月100万円程度の不労所得があれば、働かなくても大丈夫

目代康二
不労所得だけで生活することは可能ですが、現実的には月100万円程度の収入がないと厳しいです。
僕もまだそのレベルまで達していませんが、今年中には達成する予定です!

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

不労所得としての不動産投資の4つの魅力

不動産収入は、不労所得として非常に優れています。

でも、不動産投資がすごいのは何も「収入」だけでなく、例えば年金の代わりになったり、生命保険の代わりになったり、様々なメリットがあります。

不労所得が得られる

不動産投資の一番の魅力は、やはり「不労所得」が得られることでしょう。

そもそも不動産投資とは、所有するマンションやアパートを貸して、家賃収入を得る投資方法です。

不動産投資のすごいところが、入居者の募集からクレーム対応、家賃の集金業務などを管理会社に「外注」できることです。

外注化によって、毎月特に何もしなくても自動的に家賃収入が入ってくる状態を作り出すことができるのです。

これが、不動産投資が不労所得といわれるゆえんです。

目代康二
不動産投資における僕の毎月の仕事は、通帳を記帳することと、管理会社から報告を聞くぐらいです。
あとは特に何もやっていません。笑

私的年金の代わりとなる

少子高齢化の影響で、公的年金は、これから一層支給額が減額されます。

老後に年金だけで生活することは不可能です。

年金だけに頼った人生設計は、100%破綻します。

参考:「老後の生活費は最低限どれぐらい?その内訳と豊かな老後を送る方法を解説」

その点、不動産からの収入は長期的に安定しているため、私的年金の代わりとして利用することができます。

生命保険の代わりとなる

不動産投資は、実は生命保険の代わりにもなります。

不動産は最低でも数千万円しますので、購入時には、金融機関から融資を受けるのが普通です。

その際、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。

団信とは、ローン返済中に大家が亡くなったり高度障害になってしまった時に、残債がチャラになる制度です。

あなたに万が一のことがあっても、残された遺族に無借金の不動産を残すことができるため、遺族は家賃収入を使って生活してもいいですし、はたまた売却してまとまったお金を手に入れてもいいわけです。

不動産投資をすれば、生命保険をかける必要はもはや無くなるのです。

目代康二
不動産投資は、家賃収入というキャッシュバックの付いた生命保険なんですね!

相続対策になる

相続が発生した時に、資産を現金や有価証券で保有していると、相続税が高額となります。

一方、資産の一部を不動産の形で所有していると、相続税の計算上、税金を安く抑えることができます。

投資用不動産を所有していると、その評価は現金のおよそ1/3となりますので、相続税対策として非常に有利です。

不動産投資のまとめ

・不労所得になる
・老後の年金の足しになる
・掛け金のかからない生命保険になる
・子供へ財産を継承することができる

目代康二
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優良な不動産を見つけるためポイント

不動産投資を始める上で大切なのが、「優良物件」を購入することです。

優良物件を購入できさえすれば、さほど苦労することなく、安定して不動産の運営ができます。

ここからは、優良物件を見つけるポイントを解説していきます。

投資利回りを把握する

不動産投資で大切なのが、その物件の「投資利回り」を確認することです。

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」が重要な指標として使用されます。

表面利回り=家賃収入÷物件価格

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出されます。

検索サイトや販売図面に載っている利回りが、この表面利回りです。

表面利回りが高いほど、投資による利益が大きくなるといえます。

ただ、表面利回りは実際のランニングコストを反映していないため、投資の判断をする際には、後述する実質利回りを利用します。

実質利回り=(家賃収入-諸経費)÷ 物件価格

実質利回りは、年間の家賃収入から物件のランニングコストを差し引き、それを物件価格で割って算出されます。

実質利回りは、実際にその物件を購入した時の収支に基づいて算出されますので、信頼性の高い指標といえます。

なお、多くの投資家が表面利回りだけを見て物件を判断しがちですが、実質利回りで考えないと、収支を見誤る可能性が高いです。

物件を購入する際には、「実質利回り」で考えましょう。

目代康二
表面利回りで物件を絞り込んで、実質利回りで購入判断するというのが流れです。

大都市圏の駅近徒歩10分圏内

優良物件の条件として、大都市圏の、それも駅から徒歩10分圏内の立地を選ぶことが大切です。

さて、「大都市圏」の物件を購入する背景には、日本の人口問題があります。

日本は少子高齢化の時代に突入し、人口の減少サイクルに入ったため、入居者の獲得競争が今後激化していきます。

ということは、そもそもパイの小さい地方都市で勝負するのは危険で、人口の集中している大都市圏に物件を購入することが重要になるということです。

また、「駅徒歩10圏内」としているのは、インターネットで物件情報が検索される際、徒歩10分というのが一つの検索条件となっているからです。

徒歩11分以上になった瞬間、検索する人の数が減りますので、それだけ入居希望者の目に留まる機会が減るのです。

また、物件を売却する際にも、駅から近い方が高い値段で早く売れる可能性が高いので、やはり駅から近い物件を購入するのが大切です。

目代康二
区分マンションなら駅徒歩10分圏内は可能ですが、一棟物件はそうはいきません。
一棟物件では立地の妥協が必要です。

修繕積立金を確認する

区分マンションに投資する際には、修繕積立金の金額を確認することが大切です。

修繕積立金の金額は、新築時は安く、築年数が経過するにつれ高くなっていくの普通ですので、購入予定のマンションの修繕積立金が、将来的に上がるかどうかを事前に確認しましょう。

中古マンションの場合には、前の所有者が管理費や修繕積立金を滞納していると、次の所有者が支払いをする羽目になることもありますので、管理費や修繕積立金の支払い状況も確認しましょう。

新耐震基準の物件を購入する

地震大国の日本で不動産を購入するからには、地震に強い「新耐震基準」の建物を選ぶことが必須です。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築された建物に適用される基準で、震度7程度の地震でも倒壊する恐れがないといわれています。

実際、東日本大震災の際にも、新耐震基準のマンションで大破したものはなかったといわれています。

それぐらい新耐震基準の建物は強固なものですから、長期的に不動産経営を行いたいなら、外せない条件となります。

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

不動産の具体的な探し方

最後に、不動産を探す流れを紹介します。

まずは情報収集から始める

不動産投資を始めようと思ったら、まずは不動産投資の情報収集から始めましょう。

インターネットで情報収集したり、不動産投資の本で勉強するのもいいですが、すでに不動産投資で成功している人から直接学ぶのがおすすめです。

「投資家目線」で的確なアドバイスをしてくれるはずです。

ところで、情報収集の際に気をつけたいのが、業者主催の無料セミナーに参加することです。

無料セミナーは、無料で参加できるのですごく嬉しいのですが、セミナー終了後に営業をかけられるため、基礎知識がないうちに参加すると、物件を買わされてしまうこともあります。

参考:「投資で失敗して400万円損した現役投資家が明かす失敗する人の特徴」

物件情報を調べる

不動産投資の基礎知識が身についたら、物件情報を調べ始めます。

一番オーソドックスな方法が、ポータルサイトを利用して物件を探すことです。

楽待、ホームズ、不動産投資連合体、健美家などのポータルサイトがあるので、自分の希望する条件を絞って探してみましょう。

二つ目の方法が、不動産業者から物件を紹介してもらう方法です。

本当にいい物件というのは、ポータルサイトに載る前に業者間で取引されたり、一部のお得意様に買われてしまうのが普通です。

したがって、優良物件を手に入れる最も手軽な方法が、不動産業者から直接物件を紹介してもらうことなのです。

いい業者と巡り合うためには、例えば成功している大家さんから紹介してもらったり、自分で色々業者を回って開拓する方法とがあります。

いずれにしろ、行動力と継続力が物を言います。

目代康二
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不動産投資のまとめ

不動産投資と不労所得は非常に相性がいいです。

不労所得を得てサラリーマンをリタイアしたい人には、不動産投資はかなりお勧めです。

その一方で、不動産投資は数千万円の大金が動く投資です。

いきなり自己流で始めるのではなく、まずはしっかりと情報収集してから始めましょう。

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