不動産投資を始める際に重要なのが、購入する予定の不動産が購入後ずっとプラスの収益を出すかどうかです。
その際に大切なのが、購入予定の物件の収支をあらかじめ計算することです。
この収支予測がマイナスになる物件はそもそも購入すべきではないですし、期待した収益を生まない場合にも当然購入すべきではないでしょう。
今回は、そんな不動産投資の収支予測の方法について解説したいと思います。
不動産投資の利益とは？？
まずは、不動産投資の利益の概念について解説していきます。
利益＝収入-費用
不動産投資の利益は、一言で言うと収入から費用を差し引いたものです。
ここでいう収入とは入居者から毎月もらえる家賃収入で、費用とは管理費や保険料、その他もろもろの費用のことを指します。
収入から費用を差し引いたものが利益として投資家の手元に残ることになります。
ちなみに、不動産投資では「表面利回り」という概念が頻繁に出てきますが、この表面利回りはあくまで目安程度に考えるべきです。
なぜなら、どんなに表面利回りが高くても、実際は費用がとても高くつき、実際の利益がほとんど出ないことも考えられるからです。
表面利回りから実際に掛かる費用を差し引いた「実質利回り」で考えるのが妥当といえるでしょう。
不動産投資の収入
それでは、まずは不動産投資の収入の計算方法について解説していきましょう。
レントロールで計算する
不動産からの収入を計算する場合には、レントロール（家賃台帳）というものを利用します。
このレントロールは、仲介業に頼めば入手することができます。
このレントロールを元に収入を計算していくわけですが、その際に注意点があります。
賃料は適正か？？
実は、レントロール上の賃料は正確でない場合があります。
なぜなら、レントロール上で空室の部屋の賃料が、「想定賃料」であることがあるからです。
想定賃料が載っている場合には、その賃料が適正かどうか自分で確かめる必要があります。
一番簡単な方法が、レントロール上で他の入居済みの部屋の賃料と比べることです。
入居済みの賃料と比べて明らかに想定賃料が高い場合には、賃料を盛っている可能性があります。
また、ネット上で間取りや築年数が近い部屋と比べてみるのも手です。
特に有効なのが、他の不動産屋に、直接 適正賃料を聞くことです。
ちなみに、入居済みの部屋の賃料についても調査する必要があります。
理由は、特に長く住んでいる入居者がいると、賃料が昔の新築時の高い賃料のまま来ているケースがあるからです。
入居済みの部屋の賃料も、想定賃料の場合と同様に適正かどうかを調べるようにしましょう。
このようにして、レントロール上の各部屋の賃料が分かったら、その賃料をすべて合計することで、この物件からの月々の賃貸収入を計算することができます。
空室率を把握する
ここまでで、物件からの賃貸収入を計算し把握することができました。
しかし、不動産で忘れてないけないものが、「空室」です。空室というのは、どんな不動産でも必ず発生するものです。
この空有室を織り込んだ上で賃貸収入を把握しないと、実際に物件を購入した後に、想定したほど利益が上がらないことに気づくことになります。
また、最悪、利益がマイナスになってしまうことも考えられます。
しっかりと、空室まで考慮に入れた収支計算をしましょう。
空室が発生する原因
空室というのは、不動産投資の宿命で必ず発生するものです。その原因としては二つ考えられます。
需要と供給の問題
これは完全に不動産の立地や築年数、間取りや周辺環境、そういった外的な要因が原因で発生する空室です。
例えば、ファミリー層が多い地域でワンルームマンションに投資をしても、そもそも需要がないわけですから、空室が発生してしまいます。
また、ワンルームマンションばかりが林立している地域にワンルームマンションを購入しても、当然競合するわけですから、空室が発生する可能性が高くなります。
こういった外的要因の空室については、そもそも物件購入前にリサーチをして、空室が出そうな物件については買わないようにするのが大切です。
仮に買ってしまった後に気づいても、ある程度の空室については、部屋のリフォームをして模様替えをしたり、敷金・礼金で調整したりして、ある程度は改善可能でしょう。
いずれにしろ大切なのは、購入前にしっかりとリサーチをすることです。
退去後入居するまでの間の空室
入居者が退去してから、再度新しい入居者が入居するまでの期間を空室期間（ダウンタイム）といい、この間の期間は家賃収入が入ってきません。
おそらく多くの初心者投資家は、この空室期間まで想定して空室率を計算していないと思います。
ですが、この空室期間は非常に大切な考え方で、これがないと思ったほど家賃収入が伸びない原因にもつながります。
実は、この空室期間をゼロにするのは不可能なのです。
何故ならば、入居者が退去した後には必ず原状回復工事（リフォーム）が必要で、それには最低２〜３週間ほどかかるからです。
実際の原状回復工事の大まかな流れとしては、
退去と同時に業者に見積もりを依頼
↓
業者に発注
↓
リフォームの実施
↓
リフォーム完了、結果の確認
という風になります。
ここまでの期間で大体２〜３週間ほど時間がかかってしまいます。
そして、リフォームが終わってから入居募集を開始して、入居希望者に審査をして、契約をして、いざ引っ越しとなると、空室の期間が２か月ほどかかってしまいます。
一般的に、この空室期間が２か月で優秀な方と言われています。
つまり、どう頑張っても空室期間は２か月かかると考えるのが妥当でしょう。
空室率の計算の仕方
それでは、実際に空室率の計算をしてみたいと思います。
ここでは、仮にワンルームマンションの場合を考えてみます。
平均入居期間を３年とすると、３年入居した後に２か月の空室期間が発生することになります。
つまり、空室率を計算すると
空室率＝２か月／（３６か月＋２か月）＝５％
となります。
つまり、空室率はどう甘く見ても５%以上になるということです。
しっかりとこの空室率も考慮に入れて収支計算をしましょう。
空室率の調べ方
空室率の調べ方としては、いろいろな方法があります。
インターネット上で調べる
まずはインターネット上のHOME`Sのサイトにてその地域の空室率を調べることができます。
空室率が異常に高い地域については、投資を控えたほうがいいでしょう。
過去の空室率を調べる
その物件の過去の空室率を調べるのも一つの手でしょう。
過去の空室率を調べれば、その物件の人気度合いなども分かります。
ただし、過去のレントロールをもらえることはあまりないようです。
賃貸管理会社へのヒアリング、現地調査
これは、自分の足を使って調べる方法です。
実際に賃貸管理会社に行って、ズバリ空室率を聞いてしまうのです。
こういった会社は近隣の類似物件も扱っているため、空室率について妥当な答えを提供してくれるでしょう。
聞く際には、「おたくに募集をお願いするかもしれない」というと、意外と親身になってくれるものです。
また、実際に現地調査に行って、近隣の類似物件を調べるのも手です。
例えば郵便受けに郵便物が入ったままになっていないか、ベランダやカーテンがないかどうか、そういうのを調べて空室度合いを肌で感じるのも大切でしょう。
不動産投資の収入を計算する方法 まとめ
以上、不動産投資における収入の計算方法について解説してきました。
ここまでの解説をまとめると、不動産からの収入の計算は以下のようになります。
収入＝家賃収入−空室時に得られない収入
家賃収入については、レントロールを鵜呑みにするのではなく、しっかりと自分なりに収入を分析するのが大切です。
また、空室は不動産投資では必ず発生しますので、これもしっかりと考慮に入れる必要があります。
収入をしっかりと計算し、適切な不動産投資ができるようにしましょう！
