中古ワンルームマンションは、価格が安く、比較的高い利回りが期待できる不動産投資です。
少額から始められますので、サラリーマンにも人気がある投資です。また、家賃収入は不労所得として受け取ることができます。
中古ワンルームマンション投資の基礎知識
まずは中古ワンルームマンション投資を始めるにあたって、その基礎知識を説明します。
ワンルームマンションは価格が安い
中古ワンルームマンションの特徴は、何と言っても価格が安いことです。東京都心であれば１,５００万円〜２,５００万円ほどで購入可能です。
新築ワンルームマンションや一棟アパート、マンションと比べ、少額の資金で投資を始めることができます。
不労所得を得られる
マンション投資によって毎月得られる家賃収入は、不労所得の一種です。つまり自分が働いていなくても、自動的にお金が入金される仕組みということです。本業が忙しいサラリーマンでも、不動産投資なら自分の時間をほとんどかけることなく収入を得ることができます。
空室期間が短い
東京都内の中古ワンルームマンションは、およそ１ヶ月ほどで次の入居者を見つけることができます。これは非常に短い期間です。
入居者がワンルームマンションの部屋を決める際には、立地と家賃が最重要視され、それだけで部屋が決まることもあります。部屋が決まるスピードが非常に早いです。
しかしファミリータイプの場合は、部屋が決まるまでに時間がかかります。たとえば、最寄駅からの距離、日当たりやスーパーなどの近隣環境も重視されます。また、部屋を決める人も家族全員となるため、なかなか意思決定ができず、空室期間が長期化しやすいです。
生命保険の代わりとなる
ワンルームマンション購入時にローンを組むと、団体信用生命保険（団信）に加入することになります。もしも購入者が死亡したり高度障害になった場合には、団信によってローン残債のないマンションを遺族に残すことができます。残された遺族は、そのマンションからの家賃収入を年金保険の代わりとして利用することができます。
通常の生命保険は掛け金を「支払う」必要がありますが、中古ワンルームマンションは家賃収入を「得ながら」、保障を得ることができます。
中古ワンルームマンション投資の注意点
ここからは、実際にワンルームマンション投資を始める際、注意したい点についてご紹介します。
地方の物件は購入しない
ワンルームマンションを購入する際には、地方の物件は購入しないように注意しましょう。地方ではこれから人口がさらに減少し、空室リスクが高くなる恐れがあります。
一見、地方の物件は価格が安く高利回りなため、ついつい購入を検討してしまいます。しかし、実際は空室が常態化することも多く、満室想定の利回りで考えていると痛い目にあいます。
また、地方のワンルームマンションの家賃は、都内に比べてかなり安く、３万円台のところもあるぐらいです。しかし家賃が安くても、エアコンや給湯器などの修繕費用は都内とほとんど変わらないため、家賃収入の大半が修繕費用でなくなってしまうこともあります。
駅徒歩１０分以内の物件にする
中古ワンルームマンションを購入する際には、最寄駅から徒歩１０分以内の物件を購入しましょう。駅からの距離があると、それだけ近隣の競合物件の数も増えるため、入居付けに苦労することになります。
また、多くの人がインターネットの検索サイトで物件を探しますが、その際に駅徒歩１０分で検索条件を絞ることも多く、徒歩１０分を超えると、そもそも物件が目に触れる機会が減ってしまう恐れもあります。
狭小物件は避ける
部屋の広さが１５平米未満など、極端に部屋が狭い物件は、人気がなく空室も長期がしやすいため、購入しないようにしましょう。部屋はなるべく大きいものを購入しましょう。
バブル期に作られたマンションには、極端に部屋が狭い物件や、風呂とトイレが一体となった部屋が多くありますが、こういった部屋は入居者から敬遠されます。また、こういった物件は金融機関からの融資もほとんど受けられないため、将来売却する際に、購入者が現金購入できる人に限られる恐れがあります。長期間買い手が現れなかったり、買い叩かれたりする恐れもあり、出口戦略も描きづらいといえます。
空室解消に強い賃貸管理会社を選ぶ
中古ワンルームマンションを購入したら、続けてその物件を管理してくれる賃貸管理会社と契約する必要があります。その際、空室を埋める能力が高く、家賃滞納にも素早く対応できる会社を選ぶことが大切です。
賃貸管理会社によって、入居付け能力には大きな差がありますから、なるべく空室解消能力の高い会社を選びましょう。また、家賃を滞納されると、家賃収入がストップしてしまうため、きちんと家賃滞納にも対処できる業者を選びましょう。
中古ワンルームマンション投資の始め方
いざ中古ワンルームマンションを購入する際には、どのような流れで始めればいいのでしょうか。こちらで詳しく解説します。
物件探しをする
まずは購入したい物件を探す必要があります。探し方としてはインターネットで探す方法と、直接不動産会社から物件を紹介してもらう方法があります。まずはインターネットで物件を探して相場観を養い、良さそうな物件が見つかったら、掲載した業者に連絡を取ってみましょう。業者を何社か回っているうちに信頼できる業者が見つかりますから、そうしたらそこから紹介を受けて購入をしましょう。
金融機関から融資を受ける
いい物件が見つかったら、いよいよ購入に踏み切ります。購入にあたり金融機関で融資を受ける必要がありますが、それは不動産会社から紹介してもらえるので、借入条件を複数検討のうえ、金融機関を選びます。
金融機関から融資を受ける際には、年収や勤続年数、勤務先などの個人属性が重視されます。サラリーマンの方は金融機関の評価が高いので、比較的融資が通りやすいといえます。
賃貸管理会社を選ぶ
最後に賃貸管理会社を選びます。不動産投資において、信頼の置ける管理会社を選ぶことは、至上命題です、いい管理会社を見つけることができれば、ほとんど手間をかけることなく賃貸経営を行うことができます。複数の管理会社の実績を比較し、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。
まとめ
以上、中古ワンルームマンション投資についてご紹介してきました。多くのサラリーマンが、不動産投資から得られる不労所得を目当てに投資を行っていると思います。この記事でご説明した内容を参考に、不動産投資を進めてみてください。
この記事へのコメントはありません。