最近は、サラリーマンが不動産投資をすることが珍しくなくなってきました。ところが、専業大家でもない限り、必要経費を計上することをついつい忘れがちです。

必要経費を上手く計上できれば、不動産所得を減らし、税金を減らすことが可能となり、不動産投資による利益を最大化することができます。

この記事では、不動産投資をする上で知っておきたい必要経費について解説していきます。

【この記事は、過去に書かれた記事を2018年8月22日に加筆修正したものです。】

そもそも不動産所得とは？

不動産所得の基本

不動産所得とは、土地や建物などを第三者に貸し出すことで得られる賃料収入のことをいいます。サラリーマンの投資先として人気があるのが区分マンション、アパート一棟、マンション一棟ですが、これらの家賃収入は全て不動産所得に該当します。

ただし、不動産所得にも例外があります。例えば事業的規模で賃貸経営を行なっていると、家賃収入は「事業所得」扱いとなります。また、不動産を譲渡した場合の所得は譲渡所得となります。

不動産所得＝総収入−必要経費

不動産所得は、総収入から必要経費を差し引くことで算出されます。不動産所得の計算方法から分かる通り、必要経費を多く計上できれば、それだけ不動産所得を少なくすることができます。

ただし、あまりに多く必要経費を計上すると、後から税務署から指摘されることがあり、追徴課税される恐れがありますので、税理士と良く相談して行いましょう。

総収入の内訳としては、家賃収入、共益費、更新料などが挙げられます。必要経費は、不動産からの収入を得るために直接必要となる費用で、家事で使う費用と明確に分けられるものを指します。

必要経費の種類を個別に解説

固定資産税など

不動産の土地建物に対してかかる固定資産税、都市計画税、さらには物件取得時にかかる登録免許税や不動産取得税などの税金は全額必要経費として計上できます。

管理費

管理会社へ支払う管理費や修繕積立金などの管理費用も、必要経費として計上できます。

修繕費

建物そのものや建物設備の修理にかかった費用も経費として形状可能です。

例えば、クロスや壁紙の張り替え、キッチン、トイレ、水回り等の修繕費用が挙げられます。

減価償却費

減価償却費とは、不動産の取得費用を耐用年数に応じて分割して費用計上することをいいます。なお、減価償却費の対象は建物だけでなく設備も含まれますが、土地については減価償却の対象とはなりません。

例えば、耐用年数が５年の不動産を１,０００万円で購入した場合、購入した年に１,０００万円の費用を計上するのではなく、毎年２００万円ずつ、５年にわたって分割して費用を計上するということです。

ところで、中には減価償却費と修繕費が混ざってしまう人もいることでしょう。修繕費は原状回復のために必要な費用を指し、減価償却費は耐用年数を伸ばしたりモノの価値を高める支出を指します。

参照：インカムラボ

ローン返済額のうち利息部分

銀行からローンを受けている場合には、そのローンの利息部分については経費計上が可能です。元本部分は経費計上できません。元本はあくまで費用ではないという解釈ですね。

参照：インカムラボ

交際費

飲食代などの費用は交際費として計上可能です。ただし、管理会社や税理士と打ち合わせをした場合など、あくまで業務上使用した費用に限られます。

交通費

電車の運賃やガソリン代、車の維持費などは交通費として計上可能です。この場合も、業務上使用したものに限られます。

通信費

携帯代やインターネット料金、郵便費用は通信費に分類されます。特に切手代などはついつい費用計上を忘れがちのため、忘れずに費用計上しましょう。

新聞図書費

不動産や税金関係の書籍の購入費用は、新聞図書費として計上可能です。

不動産所得で認められる必要経費のまとめ

今回は不動産所得の必要経費について解説してきました。

必要経費をうまく計上できれば、税金を減らすことができるのでオススメですが、税理士に一度相談するようにしましょう。