マンション投資

【不労所得の作り方】サラリーマン大家が失敗しないための不動産投資の基本

不動産投資に興味があるけど、いまいち一歩踏み出せないあなた!

今回は不動産投資の基本をまとめてみましたので、あなたが不動産投資の世界に踏み出すお手伝いができたらと思います。

それでは、早速内容を見ていきましょう!

投資用不動産の基本


ところで、不動産投資ってなんなのでしょうか??まずは基本からご説明します。

投資用不動産とは?

そもそも投資用不動産というのは、自分が住むための不動産ではなく、人に貸したり転売するのが目的で購入する不動産のことをいいます。こういった不動産投資では、賃貸収入を得るインカムゲインと、不動産の売却益から利益を得るキャピタルゲインの2つを狙っていくことになります。株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンと言われますが、不動産投資は家賃収入により長期的に安定して利益が得られますので、ミドルリスク・ミドルリターンといわれています。

バブル時代はキャピタルゲイン狙い

1990年代のバブル時代には、不動産の価格がどんどん上昇していましたから、売却益を狙って不動産を買う人が多かったようです。ですが、そのバブルが弾け、多くの投資家が損失を出したり、銀行が不良債権を抱える事態になったのは記憶に新しいのではないでしょうか??

そして現在では、サラリーマンを中心に給与収入以外の収入源として不動産投資の家賃収入に注目が集まり、人気を集めています。

 

投資用不動産を持つメリット


不動産投資をする上では、どのようなメリットがあるのでしょうか??具体的にご紹介します。

老後の年金代わりのため

不動産投資を始めるキッカケとして多いのが、自分の老後を心配してでしょう。普通の夫婦が老後の生活をするには、専業主婦の家庭では毎月およそ10万円もの資金が年金だけでは不足します。不動産投資を始めることで、毎月の家賃収入を自分の老後の年金資金の代わりとして利用することができます。

生命保険として活用できる

銀行のローンを使って不動産を購入すると、団体信用生命保険(以下「団信」)に加入することになります。団信というのは、不動産の購入者にもしものことがあった場合、保険会社がローンの残債を支払ってくれるという制度です。そのため、仮に購入者が死亡しても、家族には残債のない投資用不動産を生命保険代わりとして残すことができるのです。

節税対策になる

不動産を保有することで赤字が出た場合、その赤字を本業の給与所得と相殺することができます。すると、所得税を低く抑えることができ、節税対策として使うことができます。

相続税がお得になる

現金を相続するとその金額にまるまる相続税がかかりますが、不動産を相続する場合、相続税の評価額を大幅に低くすることができます。これにより、相続税の節税効果が期待できます。

売却益を得られる可能性がある

投資用不動産が購入価格よりも値上がりした場合、その不動産を売却することで利益を得ることができます。場合によっては、非常に短期間で、何百万円もの売却益が得られる可能性もあります。

 

投資用不動産を持つデメリットは?


投資用不動産にも、当然デメリットがあります。

空室リスク

不動産投資の最大のリスクが空室リスクでしょう。もしも空室があると、その部屋からの家賃収入が途絶え、最悪「持ち出し」になってしまいます。空室を防ぐために、なるべく駅近などの立地がいい物件を選び、リフォームをしたり、家賃を低くしたりするなどの対策を練ることが大切です。

資産価値下落のリスク

日本では少子高齢化社会に突入し、人口がどんどん減少してきています。これからはより少なくなる入居者を巡って、多くの賃貸住宅が競争することを強いられます。その結果、不動産の価格は上がり続けるとは考えにくいのが現状です。これからは東京に人口が一極集中すると言われていますので。東京周辺で不動産を購入した方がいいでしょう。

災害リスク

日本は地震大国ですので、不動産を購入する場合には、新耐震基準である昭和56年6月以降に建設された物件にしましょう。また、火災や津波の危険性もありますので、保険に加入して備える必要があります。

流動性の低さ

不動産というのは、株式などとは違い流動性が非常に低い商品です。不動産を売却するには、どうしても数ヶ月かかってしまいます。急遽資金が必要になった場合、不動産ではすぐに換金できないリスクがあります。

 

投資用不動産を購入するには?


ここからは、不動産の購入方法について簡単にご説明したいと思います。

地域を決める

投資用不動産を購入するには、まず最初にどの地域で物件を購入するか決めます。その時に大切なのが賃貸需要があるどうかです。賃貸需要がない地域に物件を買ってしまっては、入居付けをする際に苦労することになります。特に地方で物件を検討する際には、人口がどんどん流出している可能性がありますのでよく確認しましょう。その際、HOME’Sのホームページでは全国の空室率を調べることができますのでオススメです。また、市区町村の公表している人口推移や、電鉄会社が公表している駅ごとの乗降客数も参考にできます。

物件の種類を決める

地域が決まったら、次は購入する物件の種類を決めます。

区分マンションでは、少額から投資できて管理も楽ですが、あまり利益が出ず、銀行の評価も低いことから、将来的に物件数を増やしていくなら時間がかかります。

一棟アパートやマンションの場合、部屋数が多くなり管理も大変ですが、その分大きな利益を得ることができます。また、銀行の評価も高く、ローン完済後には建物だけでなく土地も手に入るメリットがあります。

ネットで物件を探す

欲しい物件の種類が決まったら、いよいよ物件を探し始めます。最初のうちはインターネットのサイトを使って物件を探すといいでしょう。色々な物件を調べるうちに、相場もつかめてきます。そして、気になる物件が見つかったら、不動産会社に連絡し、物件資料を送ってもらいます。

シミュレーションする

気になる物件が見つかったら、自分でその物件を購入した場合の収支をシミュレーションします。最近では、インターネット上でシミュレーションするソフトもありますので、使ってみるといいでしょう。ちなみに、物件を購入する際には諸費用として物件価格の8%前後がかかります。また、毎月の管理費などの費用として、家賃収入の20〜25%がかかるといわれています。

現地調査をする

シミュレーションをして物件の収支に問題がないことが分かったら、実際に物件の現地調査をします。不動産会社と日程を決め、一緒に物件を見に行きます。その際、営業担当に物件について疑問に思ったことを率直に聞いてみるといいでしょう。また、現地調査の際には、物件の周辺環境、駅からの道のり、物件の外観、劣化具合などを事細かに記録しておきます。

買付申込をする

物件が気に入ったら、不動産会社に買付証明書を提出します。買付証明書というのは、物件を購入する意思を書面で伝えるものです。買付証明書では、購入希望価格を記入できますので、自分の希望額を書きます。そして、この買付証明書が通れば、あなたは晴れて物件を購入することができます。

これからは、大家さんとして、入居者が長く住みたいと思えるような良質な住環境を提供できるよう意識しましょう。

 

まとめ


今回は不動産投資の基本的な内容だけご紹介しました。

不動産投資に興味を持った人がいましたら、ぜひセミナーなどに参加して不動産投資の勉強を深めてみてください!

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