REIT(不動産投資信託)

リート(REIT)とは?? 不動産投資と徹底比較して解説

不動産投資を検討している人の中には、一度は不動産投資信託(REIT:リート)という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。

でも、意外と不動産等信託の中身まで知らない人が多いのではないでしょうか??

ということで、今回は不動産等信託の概要と、不動産投資と比べたメリット・デメリットについてまとめてみました。

不動産投資信託とは??


それでは、不動産等信託の基本的な内容について見ていきましょう。

不動産等信託=REIT

不動産等信託は、英語で言うと「REIT(リート)」と呼ばれ、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取ったものです。

日本では、「Japan」の「J」から取って「J-REIT」とも呼ばれます。

投資信託という言葉から分かる通り、投資信託の一種で、投資家から集めた資金を元に、マンションやオフィスビルなどの不動産を購入し、その家賃収入や売買益で収益を上げます。

その収益は投資家に配当されます。

購入する物件は、マンション、オフィスビルから始まり、商業施設や、最近では温泉施設など多岐にわたっています。

リートの仕組み

リートでは、株式会社で言うところの株式にあたる「投資証券」を発行し、投資家から得た資金を元に不動産に投資する仕組みとなっています。

リートはあくまで「会社」であるため、そこには意思決定をするための「役員会」が設置されます。

しかし、リートは法律によって、自身で運用などの実質的な業務を行うことが禁止されています。

よって、資産運用の業務は「運用会社」、資産保管の業務は「資産保管会社」、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されます。

運用会社

運用会社は、投資しする不動産の選定を行ったり、どのような賃貸戦力を練るかなどの決定をします。

また、不動産の価値を維持するための修繕計画を練ったり、資金調達を行います。

資産保管会社

資産保管会社は、保有している不動産の管理を行います。

通常、信託銀行が資産保管会社となります。

事務受託会社

事務受託会社の役割としては、会計、納税、投資法人債に関する業務を行います。

 

不動産投資と比較したメリット


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ここからは、不動産投資と比較したメッリトについて見ていきましょう。

少ない資金で始められる

リートは金融商品ですので、10万円前後という小額から投資を始めることができます。

これが不動産投資の場合には、アパートを購入したら3,000万円以上、区分マンションでも数百万円の資金が必要になります。

そういう意味で、お金がない人でも少ない資金で始められるでしょう。

分散投資ができる

リートはその仕組み上、複数の不動産に投資をしていますので、投資家としては不動産を分散投資をしているのと同じ効果が得られます。

実際の不動産投資で分散投資をしようと思ったら、非常に多くの資金が必要になります。

そういう意味で、リートでは分散投資によってリスクを軽減できるとも言えます。

流動性が高い

リートは購入や売却注文をいつでもすることができますので、流動性が高いと言えます。

売却した場合には、3営業日ほどで資金が振り込まれます。

一方の不動産投資の場合、売却するのには3か月以上かかると言われています。すぐに換金したくてもなかなか換金できないと言えます。

 

不動産等信託と比較したデメリット


ここまでリートのメリットばかり見てきました。

当然、デメリットもあります。

融資が使えない

リートの一番のデメリットが、銀行の融資が使えないことでしょう。

不動産投資の醍醐味は、少ない自己資金でレバレッジを効かせて、収益を何倍にもすることができることでしょう。

例えば、100万円の自己資金で利回り5%のリートを買った場合、利益は5万円です。

一方、100万円の自己資金で銀行から900万円のローンを引いて利回り5%の不動産を買った場合、利益は50万円になります。

つまり、同じ自己資金にもかかわらず、利益が10倍も変わってくるのです。

このように、リートの大きなデメリットの一つが、融資が使えないことと言えます。

投資を直接コントロールできない

リートでは、投資を直接コントロールできないデメリットがあります。

もしもリートが自分の望まない投資先に手を出したとしても、投資家としてはリート側に指図することはできません。

一方の不動産投資では、自分の好きなように物件をカスタマイズして、家賃を高くして利回りをあげることもできます。

このようにリートでは、不動産投資のような賃貸経営に携わる機会がないと言えます。

実物の不動産を所有できない

リートはあくまで金融資産ですので、実際にその不動産を所有することはできません。

一方の不動産投資では、実際に物件を自分のものにすることができます。

つまり、リートでは物件に実際に「住む」ことができないのです。

倒産する可能性もある

リートは投資法人ですので、当然に倒産することもあります。そうなると、投資した資金がパーになる可能性もあります。

上場が廃止になる可能性もある

リートは証券取引所で取引する必要があり、万が一、証券取引所の定める基準に違反して上場廃止になった場合、取引が困難になる可能性があります。

こうなると、せっかく投資した資金が塩漬けになってしまいます。

 

まとめ


ここまで、リートのメリットとデメリットを見てきました。

結論、私的にはリートは不動産投資と比べると、どうしても見劣りすると思います。

ただし、「資信託」として考えると、利回りも高いですし、株式投信や債券投信の分散投資先としては有力かと思います。

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