不動産投資には、区分マンションや一棟アパート、一棟マンションなどいろいろなものがあります。
実際、どの投資をすればいいのか悩ましいですよね。
今回は、そんな数ある不動産投資のうち、ワンルームマンション投資について取り上げてみたいと思います。
ワンルームマンション投資とは？？
ワンルームマンション投資という言葉をよく聞きますが、果たしてどういう投資なのでしょうか。
一人暮らしのマンションに投資する
ワンルームマンション投資とは、その名の通りワンルームマンションを購入し、それを他人に賃貸に出して、利益を得る投資です。
ここでいうワンルームとは、単身者向けのマンションのことです。
ワンルームマンションにも、実は新築のものと中古のものが２種類があります。
どちらが有利なのかは、次の章以降で説明したいと思います。
新築ワンルームマンション投資
ワンルームマンション投資のうち、新築のものは儲かるのでしょうか？？
そのメリット、デメリットについてまとめてみました。
新築のメリット
新築のワンルームマンションに投資するメリットは、高い家賃が取れるということです。
新築物件というのは人気があるものです。
ある程度高い家賃でも、入居したい人は多くいることでしょう。
つまり、新築ワンルームマンションでは、同じエリアの中古物件と比べて高い家賃を取ることができ、かつ入居も決まりやすいメリットがあります。
また、新築ワンルームマンションは、金融機関での担保価値が高く評価され、融資の際には頭金ゼロのフルローンで行ける場合も多いようです。
よって、自己資金があまりない方でも購入することができます。
加えて、新築でワンルームマンションを購入する場合には、売主のデベロッパーから直接物件を購入できますから、その分、仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は物件価格の３％はかかりますから、それだけでかなりの節約になります。
新築のデメリット
新築ワンルームマンションのデメリットは、物件価格が高いことが挙げられます。
新築の販売価格には、土地や建築費だけでなく、デベロッパーの利益や広告料も上乗せされています。
つまり、中古のワンルームマンションと比べ、投資資金が多くかかることになります。
販売価格が高いということは、銀行からより多くの融資を受けますので、その分、月々の収支が少なくなってきます。
特に東京都内の新築ワンルームマンションをフルローンで購入すると、毎月の収支がマイナスになる物件が多いようです。
月々マイナスの収支では、リスクを冒して投資をした意味がないですよね。
また、新築では家賃下落が激しいです。
新築というブランドは、一番最初に物件に入居した人が享受できるメリットです。
いざその入居者が退去した場合には、その物件は中古の物件としての価値しかなくなります。
つまり、周辺の中古物件と同じ賃料まで家賃を下げる必要が出てきます。
中古ワンルームマンション投資
新築は正直、微妙な印象でしたね。では、中古はどうなのでしょうか？？
中古のメリット
中古ワンルームマンションのメリットは、何と言っても値段が安いことでしょう。
築年数が浅い物件でも、新築時の７〜８割前後の価格で購入できるようです。
安く物件を購入できれば、それだけ自分の資金を温存できますよね。
また、中古は価格が安い一方で、家賃相場もほとんど変化がなく安定しています。
よって、新築よりも利回りが高くなります。
そのため、銀行でローンを組んでも、月々の収支がプラスになる物件もあります。
加えて、中古ワンルームマンションでは、空室率を低く抑えることができます。
中古では家賃が安くなりますので、その分、学生や外国人、サラリーマンなどの幅広い層が集まります。
しかし、これには条件があって、東京都内などで立地がいいことが条件です。
中古のデメリット
中古ワンルームマンションでは、間取りが古く感じられることがあります。
少し古い物件になると、洗面所とトイレ、お風呂が一体となった３点ユニットが主流です。
今の時代はトイレとお風呂が別なのは当たり前になりつつあり、この間取りが古く感じられることもあります。
結果として、空室率が高まる可能性があります。
また、中古では銀行の担保価値が低く評価されます。
そのため、融資を受ける場合には、いくらか頭金を入れる必要が出てくるかもしれません。
しかし、銀行にもよりますが、最近では都内の立地がいいところでもフルローンが出るようになっているようです。
きちんと資産価値の高い中古ワンルームマンションを選んで購入するようにしましょう。
まとめ
ここまで、ワンルームマンションについて解説してきました。
結論から言うと、新築ワンルームマンションは購入に値しないでしょう。
なぜなら、月々の収支がマイナスになるからです。
投資で大切なのはプラスの収益を出すことですので、中古ワンルームマンション投資をした方がいいでしょう。
