不動産投資の失敗・リスク

大家さんとは?知っておきたい不動産投資のリスクのまとめ

不動産投資と言えば、最近サラリーマンの間で人気があります。

でも、不動産投資は金額が何千万円もする不動産に投資するわけですから、しっかりとリスクについて勉強する必要がありますよね。

ということで、今回は不動産投資の典型的なリスクについてまとめてみました。

是非とも不動産投資をする際に、参考にしていただければと思います。

不動産投資のリスク

こちらでは、不動産投資のリスクを7つ挙げたいと思います。

しっかりと不動産投資のリスクを理解し「投機」ではなく「投資」をするようにしましょう!

欠陥物件購入のリスク

これは不動産を購入する段階でのリスクです。

やっとの思いで銀行の融資がおり、いざ物件を購入したところ、実は欠陥物件を買ってしまったという話をたまに耳にします。

欠陥物件を購入してしまうと、あとで修繕費用で莫大なお金が掛かったり、入居者がなかなか見つからず、非常に苦労することになるかもしれません。

このリスクには、例えば

・雨漏りがしている
・シロアリに食われている
・地盤沈下している

実に様々なものがあります。

他にも、過去に人が亡くなる事件が起きた物件や、近隣の騒音や異臭がひどい物件についても、購入した後に問題が発覚すると非常に苦労します。

対応としては、物件購入前に仲介業者から物件の資料をいただいたり、信頼のおける業者に物件を見てもらうのが良いでしょう。

また、実際に物件周辺を歩いて、周辺環境を調査することも必ずしましょう。

空室リスク

空室リスクは、不動産投資にとっては永遠の課題でしょう。

自分の所有する物件で空室が発生することは、家賃収入がその部屋の分まるまるなくなってしまうことを意味しますから一大事です。

不動産投資では、毎月ローンの支払いや管理費、修繕費の支払いなどの費用が必ず発生しますので、空室が出たら収支がマイナスになってしまうかもしれません。

ですので、空室を防ぐに、そもそも空室が出そうな物件を「購入しない」ということが考えられます。

一般的に空室が出やすい物件というのが、

・最寄駅から遠く利便性が悪い
・賃貸需要がほとんどない地域にある
・競合物件が多数ある
・近くにスーパーやコンビニがなく生活環境が悪い

こういった特徴があげられます。

ですので、以上のような特徴のある物件については、初めから購入しないようにすればいいのです。

修繕リスク

修繕リスクは、欠陥物件購入のリスクと多少かぶるところがあるかもしれません。

修繕リスクというのは、例えば

・雨漏りが発生したので修復作業をする
・排水管が壊れたので、修復作業をする
・定期的に外壁や屋根、屋上の塗装や防水工事をする

こういったものが挙げられます。

特に雨漏りや排水管が壊れるのは購入後に発覚することもありますので、事前に念入りに調査をする必要があります。

突然の出費に備えて、あらかじめ毎月何円かを修繕積立金として積み立てておくのが良いでしょう。

およそ10年おきに実施する必要がある外壁塗装や屋上防水工事については、事前にいつ費用が発生するか分かっていますので、これも毎月費用を積み立てておくのが良いでしょう。

家賃下落リスク

購入した物件の家賃は、いつまでも新築のままの家賃ではなく、築年数の経過とともに徐々に下がっていくものです。

家賃の下落に影響を及ぼすのが、築年数や周辺賃貸需要の低下などです。

特に築年数ですが、新築の内は高い家賃取れますが、築3~10年ほどで一気に家賃が下落する傾向にあるようです。

物件を購入するときにあるのが、新築の頃から住んでいる人が退去して、一気に家賃収入が下がったというケースです。

物件を購入する際には、家賃台帳(レントロール)もしっかりと見るようにしましょう。

金利上昇リスク

不動産投資をする場合には、多くの人が銀行でローンを組むことになります。

しかも組む金額は数千万円~2億円ぐらいです。

変動金利でローンを組んでいる場合には、わずか数%の金利上昇で不動産の収支が大幅に悪化することも考えられます。

こういった金利上昇リスクを一人の投資家が完全に防ぐことは不可能です。

しかし、繰り上げ返済をしてローン残高を減らしておいたり、ローンの借り換えをして固定金利に乗り換えるというのも手でしょう。

火災リスク

火災で建物が消失してしまうリスクが「火災リスク」です。

このリスクを回避するのに有効なのが、火災保険に加入することでしょう。

万が一火災が起きてしまっても、保険金の範囲内で修復作業をすることができます。

また、そもそも火災に弱いのは木造の建物ですので、火災に強い鉄筋コンクリートのマンションを購入するのも一つの手でしょう。

自然災害リスク

自然災害リスクというのは、文字通り地震や津波などの自然災害で建物が破損、倒壊するリスクのことです。

最近では、ゲリラ豪雨に洪水などもそのリスクとして考えられます。

天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減する方法はあります。

まずは、保険に加入することです。

例えば地震に備えて地震保険に加入したり、自然災害に備え建物の保険に入ることが考えられます。

また、比較的地震に強い建物である新耐震基準の物件を購入したり、洪水ハザードマップをもとにして物件を購入したり、様々な予防手段が考えられます。

事故物件リスク

物件の中で人が亡くなる事件が起きた建物を「事故物件」と呼びます。

事故物件になる可能性は低いとはいえ、絶対にないという保証はありません。

事故物件が起きると、なかなか入居者が決まらなかったり、入居しても家賃を減額しなければならないケースが多くなります。

事故物件になるのを防ぐ手立てはありませんが、そのリスクを分散させることはできます。

一つの不動産を持つのではなく、複数の不動産に分けて所有することで、仮に一つの物件で事故が起きたときに、他の物件でその分の減収をカバーすることができます。

 

不動産投資のリスクのまとめ


以上、不動産投資のリスクについて見てきました。

不動産投資のリスクは、考えれば考えるほどいくらでも出てくるものです。

「投資」というのは、起こる可能性のあるリスクを極限まで減らして、リターンを最大化するのが基本です。

この記事に挙げたリスクが起きることを想定して、あなたにとって最高の不動産物件を見つけていただければと思います。




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