マンション投資

ワンルームマンション投資とは?サラリーマン大家が失敗しないために知っておきたいこと

最近、サラリーマンの間で不動産投資が流行っているようです。

セミナーに出ても、多くのサラリーマンが講師の話を真剣に聞いています。

やはりこのままサラリーマンとして働いても、将来の収入が心配ですよね。

ということで、今回はサラリーマンが不動産投資を始めるうえで最低限知っておきたいことをまとめてみました。

そもそも不動産投資とは何??


まずは、そもそも不動産投資と何なのかを押えましょう。

不動産を購入し他人に貸す

不動産投資とは、不動産を購入し、それを入居者に賃貸して家賃収入を得る投資手法です。

家賃収入のいいところは、あなたがサラリーマンとして会社で働いていても、毎月必ず収入が入ってくることです。

これが不動産収入が不労所得と呼ばれる理由でもあります。

ちなみに、このように定期的に入ってくる収入のことをインカムゲインと言います。

不動産投資とは、まさにインカムゲインを求める投資といえます。

不動産を売却する

不動産投資で、もう一つ利益を上げられる方法が不動産を売却した時です。

不動産を低価格で購入し、それを購入価格よりも高い値段で売却することができれば、その差額を利益として得ることができます。

この差額のことをキャピタルゲインと言います。

ちなみに、不動産投資の基本は家賃収入で、そのおまけとして売却益があると考えておけばいいでしょう。

 

サラリーマンが不動産投資するメリット


ここからは、いよいよ不動産投資をするメリットについて見ていきます。

他人のお金で投資ができる

不動産投資の一番のメリットが、銀行などの融資を利用して、他人のお金で投資ができることでしょう。

株式投資やFXの場合、銀行からお金を長期にわたって借り、投資することなんてできません。

しかし、不動産投資の場合にはそれが可能となります。

フルローンや、はたまたオーバーローンを利用できれば、自己資金ゼロで不動産投資を始めることも夢ではありません。

また、銀行の融資を使えるということは、自分の自己資金だけで投資する場合に比べ、何倍もの利益を取りに行くことができます。

このように、より少ない資金で、より多くの利益を得ることをレバレッジ(テコの原理)と言います。

不動産投資は、このレバレッジを使うことができる投資なのです。

手離れがいい

不動産投資のいいところは、その運営手法が確立されているところです。

つまり、物件を管理・運営してくれる業者がいますので、ほぼすべての業務を外注化することができます。

具体的には、入居者の募集〜契約〜家賃の集金、物件の管理、入居者からのクレーム対応、そういったことを全てお願いすることができます。

この外注化できることがポイントで、これがサラリーマンに不動産投資が人気である理由です。

つまり、物件の管理・運営を外注化できるので、サラリーマンとして仕事をしながらでも収入を得ることができます。

非常に手離れがいいのです。まさに副業収入にはもってこいなのです。

生命保険の代わりにもなる

不動産を購入する際に銀行の融資を利用する場合、団体信用生命保険(団信)に通常は加入します。

団信に加入すると、仮にローン返済期間中に債務者が死亡または高度障害者となった場合、団信が適用され、ローンの残債は全て保険金から返済されることになります。

つまり、残された家族には無借金の不動産だけ残ることになります。

債務者がいなくなっても、家族は家賃収入で生計を立てていくことができるのです。

このように考えると、不動産投資というのは生命保険の役割を兼ねているとも言えます。

インフレになっても強い

インフレになってしまうと、現金や銀行預金の価値はどんどん下がっていきます。

一方、不動産価値は相対的に上がっていきます。

また、インフレに伴い家賃が上がりますので、家賃収入についても上がることになります。

つまり、不動産投資ではインフレになっても家賃収入にはほとんど影響がなく、むしろ売却益を狙っていけることになります。

このように、不動産収入というのはインフレに強いと言えます。

 

サラリーマンが不動産投資するデメリット


ここまで不動産投資のメリットについて解説してきましたが、当然、不動産投資にもデメリットはあります。

そのデメリットについて、具体的に見ていきましょう。

投資金額が大きい

不動産投資のデメリットは、やはり不動産という建物を購入するわけですから、投資金額が大きいことでしょう。

一棟物件では3,000万円〜2億円ぐらいの金額になってしまいます。

ですので、もしも不動産投資に失敗したら、破産することになるかもしれません。

これを防ぐためには、物件を購入する前にしっかりと収支計算をしておき、不測の事態が起きても家賃収入の範囲内でローン返済ができるようにしておくことが大切です。

空室が出ると大変

不動産投資の場合に真っ先に上がるリスクが空室でしょう。

ずっと同じ入居者が住んでいてくれたらありがたいのですが、そうは言ってられません。

不動産投資には空室がつきものなのです。

空室の期間中は、その部屋からの収入はなく、管理費などの諸経費だけは発生していることになります。

ですので、いかに早く空室を埋めるかが大切になってきます。

空室がデメリットと書きましたが、例えば物件購入前に周辺需要を調査したり、入居付けに強い管理会社を入れれば、かなり防ぐことができます。

流動性が低い

不動産の場合には、なかなか売ろうと思っても、すぐに現金化できないデメリットがあります。

やはり金額が大きいため、すぐに買い手は見つからないのです。

ちなみに、一般的に不動産の売却期間は3か月〜6か月と言われています。

このように、不動産投資では売却に時間がかかることをしっかりと念頭に入れておきましょう。

 

まとめ


ここまでメリット、デメリットについて解説してきましたが、不動産投資はサラリーマンにとって理想的収入源だと思います。

ここまで手離れが良く安定してお金が入ってくる収入源は他にないでしょう。

この記事を読んで、少しでも不動産投資に興味を持っていただきたいと思います。

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