投資の基礎知識

マンション・アパートの空室率は高い?投資用マンションの空室対策!

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やはり、すべての不動産投資家にとっての悩みの種が「空室」でしょう。

特に投資用マンションの場合、一度入居者が出ると収入がゼロになり、早く入居者が決まらないとずっとマイナスの収支のままになります。

ということで、今回は空室を防ぐ方法についてまとめてみました。

この記事を参考に、空室対策に挑戦してみてください。

空室対策〜空室を抑える方法


それでは、空室を抑える方法について解説していきます。

明日にでもできる方法がたくさんあると思いますのです、明日からぜひ、試してみてください。

Airbnbに出す

Airbnbというのは、今話題の「民泊」の仲介をするサイトのことです。

Airbnbに物件を出すことで、通常の賃貸では考えられないような収入を手にできるかもしれません。

ある物件では、月のAirbnbの売り上げが100万円に達する物件があるようです。

通常の賃貸の家賃は高くても10万円台でしょうから、100万円の売り上げは異常と言えるでしょう。

このような収入が実現できたら、投資利回りは一気に跳ね上がるでしょう。

ただし、Airbnbでは注意点も必要です。

まずは管理規約に違反していないか確かめる必要があります。

また、近隣住民とのトラブルも問題になっています。

例えば、夜大声で叫んだり、文化の違いから様々なトラブルが発生するようです。

自分の所有する物件の周辺のAirbnbの相場や稼働率を調べてみて、十分に収益が取れそうなら、やってみるのも一つの手でしょう。

最悪うまくいかなかった場合には、通常の賃貸形態に戻せばいいのです。

Airbnb許可物件として貸し出す

自分でAirbnbに出すのではなく、Airbnb許可物件として人に貸すのも一つの手と考えられます。

この場合、自分でAirbnbを出す場合に比べて収益は少ないですが、通常の賃貸と比べて高い家賃や礼金を得る可能性が高いです。

なぜ高い家賃が取れるかというと、Airbnb許可物件というのは貴重で、多くの投資家が求めているからです。

通常の賃貸募集と、Airbnb許可物件としての募集の両方をしてみても面白いでしょう。

外国人を積極的に受け入れる

やはり、今の時代は日本人だけの入居者を受け入れるのではなく、外国人の入居者も受け入れる姿勢が大切です。

とにかく入居者の間口を広げることが大切です。

ただし、この場合はリスクを抑える意味で、家賃保証会社を利用するようにしましょう。

入居者が家賃保証会社の審査を通るかどうかも、入居の一つの基準として考えてみましょう。

敷金や礼金を下げる

入居する際に最もかかる費用が敷金・礼金等の初期費用です。

このうち大きな割合を占める敷金・礼金を安くすることで、入居時の負担を軽くして、入居へのハードルを下げる効果が見込めます。

そして、一度物件に入居すれば、約3年ほど入居してくれますので、家賃を下げるよりもトータルで入ってくる収入は大きくなるでしょう。

また、家賃を下げないとメリットがあります。

それは物件売却時に高い値段で売れることです。

不動産の売却時の価格は資産価値と収益還元価値で評価されますが、このうち収益還元価値を上げるうえでは、家賃収入が高い方が有利になるのです。

フリーレント期間を設ける

フリーレント期間というのは、家賃無料の期間を設けることを言います。

家賃無料期間を設けることで、入居者としてはお得な気分がするので入居を決断するでしょう。

一度入居すれば、3年ほどは入居してくれますので、十分にフリーレント分の家賃は回収可能でしょう。

賃付け業者に謝礼金を出す

自分の物件を優先的に紹介してもらうために、入居が決まったら謝礼金を出すのも一つの手と言えます。

業者としては、同じような品質の物件があったら、謝礼金がもらえる物件を優先的にお客様に紹介してくれるでしょう。

家具付き物件にする

家具付き物件にすることで、入居者に対して強力なアピールになります。

入居者としては家具を新しく買う手間もありませんし、部屋のコーディネートを統一していれば、入居者の心を大きく揺さぶることができるでしょう。

管理会社を変更する

ここまでやって入居者が決まらないようなら、思い切って管理会社を変えるのも手でしょう。

そして、新しい管理会社を選ぶ際にはポイントがあります。

それは入居率高い管理会社を選ぶことです。入居率が高いということは、それだけ客付け能力が高い証拠です。

ただし、この入居率の算出方法には注意が必要です。

管理会社によっては、入居率を一年で最も入居率が高い時期で算出したり、2か月以上空室の場合に初めて「空室」として考える場合もあるのです。

入居率には注意しましょう!

物件を売却する

ここまで試して効果がないのなら、おそらくあなたの所有する物件は立地が悪いと考えられます。

この場合、思い切って物件を売却する決断が必要です。

このまま空室の物件を持ち続けて傷口を広げるよりも、思い切って物件を売却して「損切り」をする方が大切でしょう。

投資には失敗はつきものです。

失敗した時にいかに早く損切りできるかが、今後を左右します。

物件を売却した後は、失敗から学びを得て、次は立地が良い物件を買うようにしましょう。

 

まとめ


今回はAirbnbに出すという新しい空室対策から始まり、損切りまで解説しました。

今の時代は、昔ほど簡単に入居が決まらない時代になっているようです。

今までのやり方にとらわれない自由な発想を持って、空室対策に臨むようにしましょう。

あなたの物件の空室がすぐに埋まることを心からお祈りしております。

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