戸建賃貸

戸建賃貸のデメリットが知りたい!メリットや注意点は?

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不動産投資の一環として、一戸建て賃貸を始める人が増えています。

戸建賃貸投資は、不動産投資のカテゴリーの中では比較的利回りが高く、投資家の間でも人気があります。

この記事では、一戸建て賃貸のメリットと、特にデメリットに焦点を当てて解説していきます。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年9月16日に加筆修正したものです。)

一戸建て賃貸投資の基礎知識

戸建賃貸とは

戸建賃貸とは、一戸建て住宅を貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。

最近はアパートやマンションの建設が急速に進み、賃貸市場は供給過剰の状態にあります。そんな中、戸建賃貸はまだまだ供給戸数が少なく、今後も安定した需要が期待できます。

また、一棟マンションや一棟アパートとは異なり、初期費用もそれほどかからないため、取り組みやすい投資といえます。

入居期間が長く入居者の属性がいい

戸建賃貸の特徴として、入居者の入居期間が長く、入居属性がいいことが挙げられます。

戸建賃貸に住むのは子連れのファミリー層が中心ですので、子供の学校の都合もあり、あまり引越しをせず入居期間が長い傾向があります。

また、戸建賃貸の家賃は普通のアパートやマンションよりも高額ですから、入居者も自然と収入が高く属性のいい人に限られてきます。

そういう意味では、戸建賃貸は長く入居してくれる優良な入居者が多いのです。

一戸建て賃貸のメリット

戸建賃貸投資は、他の不動産投資にはない独自の強みがあります。

それぞれの特徴をしっかりと押さえましょう!

駅からの距離はあまり関係ない

戸建賃貸投資では、実は駅からの距離はあまり関係なく、むしろ周辺環境が充実しているかが重視されます。

というのも、戸建賃貸に住むのはファミリー層が中心で、ファミリー層が重視しているのは、周辺環境だからです。

例えば、近くにスーパーがあるか、公園はあるか、学区はどうなっているか、そういったところが大切になってきます。

駅からの距離が遠い物件でも、十分に戦うことができるのです。

好きなようにリフォームできる

戸建賃貸のメリットとして、オーナーの好きなように建物や部屋をリフォームできることが挙げられます。

時代に合わせて柔軟に部屋の内装を変えたり、建物そのものを立て替えたり、自由に賃貸経営を行うことができます。

これが例えばマンション投資となると、部屋のリフォームまではオーナーの好みでできますが、建物のリフォームには管理組合の合意が必要となり、好きなようにリフォームはできません。

自分の好きなように賃貸経営できるのが、戸建賃貸の大きなメリットです。

物件を担保にすることができる

戸建住宅を現金で購入すると、それを担保にして銀行から新たな融資を受けることもできます。

例えば、「戸建住宅を現金で買って、それを担保に入れてアパートを融資で購入する」といった戦略を取ることも可能です。

これがマンションを担保に入れるとなると、マンションはそもそも担保価値が低いので、この戦略を取ることはなかかなかできません。

出口戦略が立てやすい

戸建賃貸は、実は「出口戦略」が非常に立てやすいです。

というのも、戸建賃貸は金額が比較的安く買い手が現れやすいですし、万が一売れなくても、最悪自分で住んだり、建物を壊して更地にして土地として売ることだってできるからです。

自由度が高いところが、戸建賃貸の大きな魅力なのです。

一戸建て賃貸のデメリット

入居者がいないと収入がゼロ

当然のことながら、一戸建て賃貸は、入居者がいれば家賃収入が入ってきますが、入居者がいないと、家賃収入がゼロになります。

しかも、一度空室になると、次の入居者が見つかるまでに時間がかかります。

入居者であるファミリー層は転勤のタイミングで引っ越してきますので、3月や9月といった引越しシーズンを逃すと、なかなか入居が決まらないのです。

空有室期間をいかに短くするか、投資家としての腕が試されます。

リフォーム費用がかかる

戸建賃貸は、マンションやアパートと違って部屋の数が多く、リフォーム費用が高額となるデメリットがあります。また、エアコンや給湯器の更新にも、莫大な費用がかかります。

一番厄介なのが、入居者が頻繁に入れ替わるケースです。

入居者が変わるたびにリフォームの必要があるため、リフォーム費用を回収する前にまたリフォームが発生して、費用だけが掛かっていくことになります。

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リフォーム費用の高さは、戸建賃貸の大きなデメリットです。気をつけましょう。

周辺の定期的なメンテナンスが必要

戸建賃貸を運営するにあたって、定期的なメンテナンスも必要です。

例えば建物周辺の掃除をしたり、庭の草むしりをしたり、ですね。

こういったメンテナンス費用も、戸建賃貸の利回りを低下させる一因です。

収益性に難あり

戸建賃貸そのものは、収益性がそれほど高くはありません。

というのも、家をまるまる1棟貸しているからといって、マンションなどの2倍、3倍といった家賃が取れるわけではないからです。

むしろ、退去時のリフォーム費用が高くつきますので、たとえ入居期間が長くても、全体の収益性はマンションやアパートよりも低くなるかもしれません。

中古戸建か土地持ちが必須

戸建賃貸を始めるにあたって、新築戸建てを買ってしまうと、投資利回りが低下してしまい、収益性が落ちてしまいます。

戸建賃貸を始めるには、中古戸建を安く購入するか、または始めから土地を持っていて、建物だけ建てる方法を取る必要があります。

サラリーマン康二
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一戸建て賃貸投資のまとめ

今回は戸建賃貸について解説してきました。

戸建賃貸はメリットとデメリットが極端なため、投資初心者がいきなり取り組むとかなり苦労するかもしれません。

まずはしっかりと情報収集することから始めることが大切です。




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