資産管理会社・法人化

サラリーマンが資産管理会社を設立する4つのメリット

あなたは「資産管理会社」というものをご存知でしょうか?

資産管理会社を作って不動産投資を行うと、個人では得られないさまざまなメリットを受けることができます。

この記事では、メリット盛りだくさんの資産管理会社について、説明したいと思います。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年7月7日に加筆修正したものです。)

サラリーマン康二
不動産投資の規模が拡大してきたら、資産管理会社の設立を視野に入れた方がいいと思います。

 

資産管理会社とは

資産管理会社といっても、なかなか聞き慣れない言葉だと思います。

こちらで資産管理会社を基本からご説明します。

資産管理会社ってなに?

資産管理会社とは、主に不動産投資やその他投資の管理を行うために作られた会社のことをいいます。

資産管理会社を作ることで、所得税や相続税などの税金を抑える効果があります。

投資の規模が小さいうちは法人化するメリットはあまりなく、個人名義で投資を進めた方が良いですが、一定規模を超えると、法人化した方が良くなります。

また、最近ではインターネットで会社設立を代行するサービスも出てきていますので、会社を設立するハードルはかなり下がってきたといえます。

資産管理会社の種類

資産管理会社は、3種類に分けることができます。

資産会社方式

資産会社方式とは、物件の購入を個人名義ではなく会社名義で行う方式で、物件の購入者も、また金融機関のローンの名義も全て会社名義で行います。

メリットとしては、3種類の方式の中で一番節税効果が高いことです。

ただし、金融機関によっては会社名義での融資を認めないケースもありますので、注意が必要です。

管理会社方式

個人名義で購入した物件の管理を、設立した会社に委託するのが管理会社方式です。

家賃収入のおよそ10%ほどの管理料を会社に支払うことで、その管理料を確定申告の際に経費計上し、節税を行います。

ただし、管理料を相場よりも著しく高い水準にすると、税務署から指摘を受けることになりますので、適正な範囲で節税することが大切です。

また、管理業務が形式的なものだった場合、税務署から否認されることがあります。実際に入居者からの集金業務をその会社が行う必要があります。

管理会社方式の節税効果は、3種類の会社の方式の中で一番低いです。

サブリース方式

個人名義で購入した物件を設立した会社に一括賃貸し、それを入居者に貸し出すのがサブリース方式です。

サブリース方式で大切なのが、サブリース料をどれぐらいの水準に設定するかです。サブリース料が高ければ、それだけ多くの経費を計上することができますので、節税効果も大きくなります。

一般的には、15%〜20%と言われているようです。

サブリース方式は資産会社方式よりも節税効果は薄いですが、管理会社方式よりは節税効果が高いです。

金融機関で会社名義の融資が認められなかった場合、このサブリース方式を利用します。

資産管理会社を設立する4つのメリット

それでは、資産管理会社を作るメリットについて解説したいと思います。

経費計上できるものが増える

資産管理会社を設立すると、必要経費として計上できるものが増えます。

具体的には

・打ち合わせ時の食事代
・携帯代
・パソコンやプリンター代
・役員の社宅
・役員の生命保険

などがあります。

経費が計上できるということは、それだけ税金を節約できるということですので、非常に嬉しいことです。

役員報酬などが経費計上できる

個人事業主の場合には、自分自身への給与や退職金は経費に計上することができません。

しかし、資産管理会社では、会社が自分へ支払う役員報酬や退職金を経費として計上可能です。そのため、会社の利益を減らして法人税を安くすることができます。

また、自分が受け取った役員報酬や退職金などのお金は、給与所得控除や退職所得控除を適用することが可能です。

家族に給与を支給できる

資産管理会社を設立すれば、自分だけでなく家族に対しても給与や報酬を支払うことができます。

つまり、給与所得を家族に分散し、節税することができるのです。

また、会社を通して家族に給与を支給することで、生前贈与の効果も得られます。

損益通算が可能となる

個人の場合、不動産投資や株式投資の損失を他の収入と通算することはできません。

しかし、資産管理会社では損益通算が可能となります。

損益通算が行えるので、税金を圧縮することができます。

サラリーマン康二
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資産管理会社のデメリット

資産管理会社を設立しても、メリットばかりではありません。やはりデメリットもあります。

会社の設立費用と維持費用がかかる

資産管理会社を設立するには、株式会社の場合で20万円ほど、合同会社の場合でも6万円ほどの費用がかかります。

また、例えばその年に会社が赤字だったとしても、会社住民税の均等割という費用が、毎年最低7万円かかります。

経理の手間がかかる

資産管理会社を設立すると、毎年会社税を申告する必要が出てきます。

そのため、経理事務などを日常的に行い、さらには税理士への報酬を支払う必要も出てきます。

本業の副業規定に抵触する危険性

資産管理会社を設立する際には、本業の会社の就業規則を確認する必要があります。

通常、不動産投資だけでは副業規定に反しないようですが、さすがに会社を設立してしまうと、副業となる可能性があります。

特に公務員の場合にはさらに厳しい規定となっていますので、よく確認するようにしましょう。

サラリーマン康二
最近では、副業OKの会社も増えてきていますね!

社会保険料の負担がかかる

会社から役員報酬を支払う際には、基本的に社会保険料の半額を会社が負担する必要があります。

つまり、支出が増えてしまうということです。

相続の際に揉めることも

相続発生時に、資産管理会社の株式を複数の遺族で相続すると、会社の経営を巡って遺族の間で対立が起こることもあります。

お金が絡む問題ですから、生前によく相談しておいた方がいいでしょう。

資産管理会社のメリットのまとめ

資産管理会社には様々なメリットがありますが、やはりデメリットもあります。

会社の設立については、専門家の判断を仰ぐようにしましょう。

 




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