不動産投資の失敗・リスク

サラリーマン大家が犯しがちな失敗事例とは?成功する方法を解説

不動産投資は、金融機関から多額の融資を受けて投資を行います。そのため、不動産投資で失敗すると、投資金額を損するだけでなく、借金まで背負うことにつながりかねません。

特に最近はサラリーマン大家も増えてきましたが、中には不動産投資についてほとんど理解しないで投資を行い、失敗する人がいます。

不動産投資での失敗は命取りとなりますので、不動産投資の基本をしっかりと身につけてから投資を行うことが大切です。

この記事は、不動産投資で失敗してしまう理由と、成功するために不可欠な条件について解説していきます。

【この記事は、過去に書かれた記事を2018年8月21日に加筆修正したものです。】

サラリーマン康二
不動産投資で失敗してしま人には共通点があります。この記事でしっかりと特徴を押さえましょう。

 

不動産投資の失敗事例3パターン

まずは不動産投資でよくある失敗事例を3つご紹介します。くれぐれも失敗しないように注意しましょう。

新築の区分マンションを買ってしまう

不動産投資でよくやってしまうのが、新築の区分マンションを購入してしまうことです。サラリーマンで初めて不動産投資を始める人は、新築の区分マンションを購入しがちですが、実はそれは大きな間違いなのです。

新築の区分マンションを購入してはいけない理由は、主に2種類あります。

そもそも物件価格が高すぎる

なぜ新築の区分マンションを買ってはいけないかというと、それは物件の価格が非常に高いからです。

新築の区分マンションの販売価格には、建設費用だけでなく、多額の広告宣伝費や人件費が上乗せされています。例えば、新築マンションが建つと大量にチラシが配られたり、モデルルームが建てられたりしますよね?これらの広告宣伝費は、全て区分マンションの価格に含まれてしまっているのです。

つまり、新築の区分マンションの価格は、物件の持つ本来の価値よりも大幅に水増しされているのです。そのため、区分マンションをいざ売ろうとすると、新築時よりも大幅に安い価格で売らなければならないのです。

毎月の収支がマイナスになる

さて、新築区分マンションにはもう一つ問題点があります。それは、毎月の物件収支がマイナスになってしまうことです。

一般的な新築区分マンションは、毎月の家賃収入からローン返済額と管理費・修繕積立金を引くと、収支がマイナスとなります。その理由は、物件価格が高いため、毎月のローン返済額が高額となるからです。

中には赤字でも節税効果があるから問題ないという話もありますが、その節税効果はずっと続くわけではありません。毎月の収支が赤字ということは、退去時のリフォーム費用や募集費用を、全て自分で出さなければならないのです。

このように、新築区分マンションを購入してもほとんどメリットがありませんので、購入はおすすめできません。購入するなら中古にしましょう。

賃貸需要のない地方に物件を購入する

賃貸需要の弱い地方に物件を購入するのも、不動産投資で失敗するもとです。

最近、東京などの関東の物件は高額で利回りが低いため、高利回りな地方で物件を購入する人が多くいます。ところが、利回りが高いという理由だけで物件を購入するのは、非常に危険なことです。

不動産投資では「立地」が何よりも重要ですから、最初の物件選定を誤ってしまうと、取り返しがつかなくなります。

地方物件で特に気をつけたいのが、賃貸需要が「特定の要因」に依存していることです。

よくあるのが、工場や大学などが近くにあり、その需要を見込んで物件を購入するパターンです。工場や大学がいつまでもその地域にあるとは限りませんし、最近では大学の都心回帰の動きが出ており、下手に物件を購入してしまうと、急に賃貸需要がなくなり空室が埋まらないことも起こり得ます。

地方に物件を購入するのは問題ありませんが、物件周辺の賃貸需要について、よく調査してから購入するようにしましょう。

サラリーマン康二
地方に物件を購入する際には、要注意ですね。

サブリース契約で失敗してしまう

不動産投資でよくある失敗事例が、サブリース契約で失敗してしまうことです。

サブリース契約とは、自分の保有する部屋を不動産会社に一括で貸し出すことをいいます。サブリースをすれば、空室の有無に関係なく毎月一定額が支払われるため、安定して不動産経営が行えます。ところが、サブリース契約には思わぬ落とし穴があるのです。

サブリース契約の問題点は、契約更新のタイミングで賃料の見直しが行われる点です。

サブリース契約では「〇〇年借り上げ保証」という触れ込みが目立ちますが、実は賃料水準までが保証されているわけではありません。そのため、新築から最初の数年間は高い賃料を保証し、年数が経つにつれて徐々に賃料水準が低下していくのが普通です。

しかも厄介なのが、賃料の値下げ要求を断ると、不動産会社から契約の更新を断られることです。実際、賃料水準について揉めた末、訴訟に発展するケースがあるほどです。

一見便利そうに見えるサブリース契約ですが、この他にも様々な注意点がありますので、契約内容をよく理解してから契約しましょう。

サラリーマン康二
サブリース契約そのものは便利な制度ですが、契約内容を確認しないと大変なことになりますので、注意しましょう。

不動産投資で成功するポイント

ここまで不動産投資の失敗パターンを解説してきました。どれもよくある失敗ですので、注意しましょう。

さて、ここからは不動産投資で成功するためのポイントを説明していきます。

立地が何よりも大切

建物の外観や部屋の内装はいくらでも変えることができますが、「立地」だけは変えることができません。不動産投資で成功するためには、何よりも「立地」が大切です。

これからの時代、人口はどんどん都市部へ集中し、地方は過疎化が進みます。そのため、今まで以上に立地選びが重要となります。

物件を購入するなら、購入地域は大都市圏で人口が集中している地域にし、駅からの距離も徒歩10分以内に収めたいところです。安定した賃貸経営をのためには、賃貸需要が見込める地域に物件を購入することが、何よりも大切です。

修繕費用を考慮に入れよう

不動産投資では、利回りの高さが非常に重要となってきます。ところが、いくら利回りの高い物件を購入したとしても、購入後すぐに大規模な修繕作業が発生してしまっては、元も子もありません。

不動産を購入する前に大規模修繕の履歴や物件の状況を確認し、購入後に修繕が必要かどうか事前に確認しましょう。

なお、修繕の要否を個人で判断するのは難しいため、物件を見る際にリフォーム業者に立ち会ってもらったり、すでに不動産投資をしている人に立ち会ってもらうのがいいでしょう。

表面利回りではなく、あくまで「実質利回り」で判断することが成功のポイントです。

出口戦略を練る

投資では、「出口戦略」がとても重要です。その不動産を購入したとして、将来どのように手仕舞うのかをシミュレーションしておくことが大切です。

・中古物件として売りに出すのか
・取り壊して新しく建物を建てるのか
・そのまま持ち続けるのか

物件購入前には、こういった出口戦略を考える必要があります。

出口戦略のない投資は非常に危険ですので、目先の利益だけではなく、トータルで考えたときの利益を考えることが大切です。

サラリーマン康二
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まとめ

不動産投資の失敗事例について、ご理解いただけましたでしょうか?

不動産投資は金融機関から借金をするわけですから、失敗したら大変なことになります。不動産投資を始める前に、しっかりと基礎知識をつけておくことが大切です。

この記事を参考にして、ぜひ不動産投資への理解を深めてみてください。

 




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