不動産投資

今が旬!民泊ビジネスのメリットと問題点とは?

最近ニュースで「民泊」という言葉を耳にすることが多くなってきました。

訪日外国人の増加に対して、ホテルなどの宿泊施設が不足しているために、それを補うものとして民泊ビジネスが脚光を浴びています。

ただ、民泊ビジネスといっても、実際にどういう投資方法なのかご存知ない方もいることでしょう。

この記事では、そんな民泊ビジネスの基本から始めり、メリットと注意点までまとめて説明したいと思います。

民泊ビジネスの基礎知識


「民泊」といっても、その意味を詳細に理解している人は少ないのではないでしょうか。まずは民泊の基本から徹底解説します。

民泊ビジネスとは

民泊ビジネスとは、個人が空き家や空き部屋を訪日外国人に貸し、収入を得るビジネスです。

しかも、最近では民泊ビジネス目的で、わざわざ部屋を借りる投資家まで出てきています。

通常の不動産投資では考えられないような高利回りを実現できる民泊ビジネスは、不動産投資家の間でも注目を集めています。

Airbnbを利用する

民泊ビジネスを主導するのが、空き部屋と利用者のマッチングサービスを提供しているAirbnbです。

Airbnbには、世界191カ国、34,000都市以上の100万件以上の物件が登録されています。

Airbnbは、空き部屋を提供する「ホスト」と、部屋に泊まる「ゲスト」を仲立ちし、宿泊料のやり取りなども全てAirbnb側で行ってくれます。ゲストと一度も顔をあわせることなく、民泊ビジネスを行うことが可能です。

宿泊施設が不足している

日本政府は「観光先進国」への国づくりのため、平成32年までに訪日外国人を4,000万人にする目標を掲げています。

そのため、政府主導で積極的に観光プロモーションを行ったり、ビザを緩和する取り組みを行っています。

一方、訪日外国人の増加に対して、ホテルなどの宿泊施設の数が不足しているのが現状です。

実際に宿泊施設の稼働率も高い水準で推移しており、今後訪日外国人が増加することで、さらに宿泊施設が不足することが予想されます。

そんな中、宿泊施設を予約できない訪日外国人の受け皿として、民泊が注目されるようになったのです。

 

民泊ビジネスの始め方


こちらでは、民泊ビジネスの始め方について簡単にご紹介します。

空き部屋や空き家を手にいれる

民泊ビジネスを始めるためには、空き部屋や空き家を用意する必要があります。

ただし、物件はどこでもいいわけではなく、立地が大事になってきます。

東京の場合には、東京23区の山手線沿線上で、駅からの距離が1桁台でないと厳しいでしょう。

個人で部屋を探すのは非常に困難ですので、民泊代行業者に紹介を依頼した方が手間もかかりませんし、リスクも低くなるでしょう。

物件を用意する方法としては、以下のように転貸と購入があります。

転貸

こちらは、初めから民泊ビジネスに転貸する目的で部屋を借りる方法です。転貸が可能な部屋を賃貸します。

通常、転貸可能な物件の場合、敷金・礼金、月々の家賃が通常の賃貸物件に比べて高額な傾向があります。

転貸のメリットは、もしも民泊ビジネスが上手くいかなかった場合、すぐに部屋を解約して撤退できることです。

デメリットは、毎月必ず家賃を支払わなければならないことです。

部屋を購入する

こちらは部屋を借りるのではなく、実際に購入する方法です。いわゆる区分マンションをローンを使って購入し、それを民泊ビジネスに利用するのです。

メリットとしては、自分の部屋なので好きにリフォームして民泊に出せることです。また、仮に民泊ビジネスが上手くいかなかったとしても、その部屋を日本人に向けに貸し出せば、通常の区分マンション投資にいつでも転換可能です。

家具を配置する

部屋が決まったら、次に部屋の内装を民泊で利用できるように変更します。

訪日外国人が宿泊するわけですから、最低限ベッドは必要ですし、冷蔵庫や洗濯機なども必要でしょう。

最近では部屋ごとにコンセプトを打ち立てている物件もあり、そういった部屋は稼働率が高く人気のようです。

家具の用意は、Airbnbの代行業者に任せることも可能です。

Airbnbに物件情報を登録する

部屋の準備ができたら、いよいよ部屋の情報をAirbnbに掲載します。

掲載の際には、最寄駅からの経路や部屋の写真、部屋のこと細かな説明などを用意する必要があります。

また、ターゲットはあくまで訪日外国人ですから、当然「英語」などで掲載する必要があります。

こういった作業を個人でやるのは非常に困難ですから、Airbnb代行業者に任せてしまうのが一番手っ取り早く確実です。

ゲストを泊める

Airbnbに部屋の情報を掲載すると、ゲストが予約を入れ、実際に宿泊します。

宿泊した後、ゲストはその部屋についてのレビューを書いてくれますので、できるだけいいレビューをたくさん集めることができれば、あなたの部屋に泊まりたいゲストはどんどん増えていきます。

そして忘れてはいけないのが「清掃」です。ゲストが宿泊したら、毎回部屋を綺麗に清掃し、タオルやシーツなども全て洗濯する必要があります。

この清掃作業を全て個人でやろうとすると、かなり手間がかかりますので、Airbnb代行業者に任せた方がいいでしょう。

まとめ

ここまで、民泊ビジネスの始め方について簡単にご紹介してきましたが、結論からいうと、「Airbnb代行業者」に全て委託した方がいいでしょう。

もともと民泊ビジネスの利回りは40〜50%ほどになると言われていますので、代行手数料を支払っても十分お釣りがきます。

それに、民泊ビジネスではトラブルがつきものですので、それを個人でいちいち対応していたら、体がいくつあっても足りないでしょう。

 

民泊ビジネスの注意点


最後に、民泊ビジネスの注意点について簡単にご紹介します。

おそらく、現状で民泊ビジネスをしている多くの投資家は、いわゆる「グレーゾーン」で投資を行っていると思われます。

法律関係のハードルがある

民泊ビジネスを行うためには、旅館業法や各自治体のルールなどの法律関係を全て満たす必要があります。

ルールを守らないで民泊ビジネスを行うのは、絶対にやめましょう。

民泊ビジネスを始める際には、くれぐれも法律要件を確認し、違法とならないように注意しましょう。

騒音やゴミ出しのトラブルがある

民泊ビジネスでよく聞くのが、夜間大声で話をしていたり、ゴミ出しのルールを守らないゲストがいることです。

こういったトラブルを受け、マンションの管理規約上で、民泊を禁止しているところも増えてきています。

いくら経済特区内で区分マンションを取得して民泊を行なっても、管理規約で民泊が禁止されていたら、多額の違約金を請求された上で追い出されることもあります。

民泊を始める前には、管理規約もよく確認しましょう。

 

まとめ


今回は、最近何かと話題の民泊ビジネスについて解説してきました。

私の周りでも民泊ビジネスをやっている投資家が何名かいますが、たしかに毎月高い利益を上げていますが、法律的にはグレーな状態で行なっています。

必要最低限のルールは守って、民泊ビジネスを始めた方が身のためでしょう。投資は自己責任です。

 

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