不動産投資

民泊ビジネスのメリット・デメリット・問題点を一挙大公開

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一時期、「民泊」という言葉が頻繁にニュースで取り上げられました。

民泊といえば、自宅を第三者に貸して賃料を得ることをいいます。

民泊が注目されるようになったキッカケは、訪日外国人観光客の増加に対して日本国内の宿泊施設が不足していたため、それを補うものとして民泊ビジネスが進められたからです。

しかし、今は民泊ビジネスはすっかり下火になってしまいました。

でも、まだまだ民泊で利益を上げることは十分できます。

この記事では、そんな民泊ビジネスの基本から始まり、メリットやデメリット、注意点を解説します。

(最終更新日:2019年3月15日)

民泊ビジネスの基礎知識

「民泊」といっても、その意味をしっかり理解している人は少ないのではないでしょうか。

まずは民泊の基本から解説します。

民泊ビジネスとは

民泊ビジネスとは、個人が空き家や空き部屋を主に訪日外国人に貸し、収入を得るビジネスです。

民泊ビジネスのすごいところが、その収入の高さです。

例えば、立地が良く室内も広い部屋ですと、一泊で3万円取れることもあります。

仮に1ヶ月のうち15日利用されたとすると、それだけで収入は45万円(3万円×15日)になります。

普通の不動産投資でこれだけの収入をあげようとしたら、それこそ「一棟物件」レベルでないと不可能です。

民泊ビジネスは超高利回りのため、部屋を借りて民泊を行う又貸しでも十分収支が合います。

通常の不動産投資では考えられないような超高利回りを実現できる民泊ビジネスは、不動産投資家の間で注目されています。

目代康二
現在は各種法規制や年間営業180日ルールなどもあって、民泊を始めるのはなかなか厳しい状況です。

Airbnbを利用する

民泊ビジネスを始める上では、宿泊予定者と空き部屋をマッチングさせるサービスが不可欠です。

一番有名なのがAirbnbです。

Airbnbには世界191カ国、34,000都市以上の100万件以上の物件が登録されています。

Airbnbは、空き部屋を提供する「ホスト」と部屋に泊まる「ゲスト」を仲立ちし、宿泊料のやり取りなども全てAirbnb側で行ってくれます。

ホストはゲストと一度も顔をあわせることなく、民泊ビジネスを行うことができます。

参照:Airbnb

宿泊施設が不足している

日本政府は「観光先進国」への国づくりのため、2020年までに訪日外国人を4,000万人にする目標を掲げています。

-2020年、訪日外国人旅行者を4000万人に-
政府は、『観光先進国』への新たな国づくりに向けて、平成28年3月30日に『明日の日本を支える観光ビジョン構想会議』(議長:内閣総理大臣)において、新たな観光ビジョン『明日の日本を支える観光ビジョン』を策定しました。

参照:観光庁

そのため、政府主導で積極的に観光プロモーションを行ったり、ビザを緩和する取り組みを行っています。

一方、訪日外国人の増加に対して、ホテルなどの宿泊施設の数が不足しているのが現状です。

実際に宿泊施設の稼働率も高い水準で推移しており、今後訪日外国人が増加することで、さらに宿泊施設が不足することが予想されます。

そんな中、宿泊施設を予約できない訪日外国人の受け皿として、民泊が注目されるようになったのです。

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

目代康二
国を挙げて外国人観光客の誘致を行っています。
その動きに着目したのが、民泊ビジネスということですね!

民泊ビジネスの始め方

民泊ビジネスといっても、一体どのように始めればいいのでしょうか?

ここからは、民泊を始める流れを4ステップで解説します。

民泊の流れ

1、空き部屋を手にいれる
2、家具を配置する
3、Airbnbに物件情報を登録する
4、ゲストを泊める

空き部屋や空き家を手にいれる

民泊ビジネスを始めるためには、外国人観光客を泊めるための空き部屋や空き家を用意する必要があります。

民泊でとにかく大切なのが「立地」です。

外国人観光客がスーツケースなどの大荷物を持って泊まりに来るわけですから、当然のことながら東京や京都などの観光スポットに位置していて、主要駅からの距離が近ければ近いほどいいです。

東京の場合には、東京23区の山手線沿線上で、駅からの距離が10分以内でないと厳しいでしょう。

また、各市区町村によって様々な規制(簡易宿泊所や旅館業法など)がありますし、近隣住民の反対も考えられますので、各種法規制などへの理解が不可欠です。

物件を用意する方法としては、「転貸」と「購入」の2つがあります。

転貸(又貸し)する

こちらは、はじめから民泊ビジネスに転用する目的で部屋を借りる方法です。

「転貸」可能な部屋を賃貸します。

通常、転貸可能な物件は、敷金、礼金、月々の家賃が通常の賃貸物件と比べて高額となる傾向があります。

また、法人名義で借りる方法もありますが、敷金、礼金が高くなるため、小規模なら個人名義の方がいいでしょう。

転貸のメリットは、民泊ビジネスが上手くいかなくても、すぐに部屋を解約して撤退できることです。

購入する

こちらは部屋を借りるのではなく、実際に購入する方法です。

区分マンションや一戸建てを購入し、それを民泊ビジネスに利用するのです。

メリットとしては、自分の部屋なので好きにリフォームして民泊に出せることです。

また、仮に民泊ビジネスが上手くいかなかったとしても、その部屋を日本人に向けに貸し出せば、通常の投資に移行することができます。

目代康二
最近は一棟マンションを丸ごと民泊物件に転用しないと収支が出づらくなっているようですね。

家具を配置する

部屋が決まったら、次に部屋の内装を民泊で利用できるように変更します。

訪日外国人が宿泊するわけですから、最低限ベッドは必要ですし、冷蔵庫や洗濯機なども必要でしょう。

最近では部屋ごとにコンセプトを打ち立てている物件もあり、そういった部屋は稼働率が高く人気のようです。

家具の用意は、Airbnbの代行業者に任せることも可能です。

Airbnbに物件情報を登録する

部屋の準備ができたら、いよいよ部屋の情報をAirbnbに掲載します。

掲載の際には、最寄駅からの経路や部屋の写真、部屋のこと細かな説明などを用意する必要があります。

また、ターゲットはあくまで訪日外国人ですから、当然「英語」などの外国語で掲載する必要があります。

こういった作業を個人でやるのは非常に困難ですから、Airbnb代行業者に任せてしまうのが一番手っ取り早く確実でしょう。

目代康二
外国人から問い合わせがひっきりなしに来ますし、レスポンスが遅いと評価が下げられてしまいますので、サラリーマンが副業でやるのはなかなか厳しいでしょう。

ゲストを泊める

Airbnbに部屋の情報を掲載すると、ゲストが予約を入れ、実際に宿泊します。

宿泊した後、ゲストはその部屋についてのレビューを書いてくれますので、できるだけいいレビューをたくさん集めることができれば、あなたの部屋に泊まりたいゲストはどんどん増えていきます。

そして忘れてはいけないのが「清掃」です。

ゲストが宿泊したら、毎回部屋を綺麗に清掃し、タオルやシーツなども全て洗濯する必要があります。

この清掃作業を全て個人でやろうとすると、かなり手間がかかりますので、Airbnb代行業者に任せた方がいいでしょう。

民泊ビジネスの流れのまとめ

ここまで、民泊ビジネスの始め方について簡単にご紹介してきましたが、結論からいうと、「Airbnb代行業者」に全て委託した方がいいでしょう。

もともと民泊ビジネスの利回りは40〜50%ほどになると言われていますので、代行手数料を支払っても十分お釣りがきます。

それに、民泊ビジネスではトラブルがつきものですので、それを個人でいちいち対応していたら、体がいくつあっても足りないでしょう。

目代康二
副業で民泊を始めるなら、代行業者を利用することは必須です。

民泊ビジネスの注意点

最後に、民泊ビジネスの注意点を解説します。

専門家の手助けや個人でも相当勉強してから始める必要があります。

法律関係のハードルがある

民泊ビジネスを行うためには、旅館業法や各自治体のルールなどの法律関係の要件を全てクリアする必要があります。

また、年間営業180日ルールなどもあるため、細心の注意を払って取り組まなくてはなりません。

くれぐれも「違法」とならないように注意しましょう。

騒音やゴミ出しのトラブルがある

民泊ビジネスでよく聞くのが、夜間大声で話をしていたり、ゴミ出しのルールを守らないゲストがいることです。

こういったトラブルが原因で、近隣住民からクレームが入ることはよくあることです。

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

民泊ビジネスのメリット・デメリットのまとめ

今回は、民泊ビジネスについて解説してきました。

民泊が流行り出した頃は、まだまだ法規制が間に合っておらず、僕の周りにも法律的にグレーゾーンで民泊ビジネスをやっていた投資家が何名かいました。

しかし、今は状況がガラリと変わり、各種法規制も整備されましたので、合法的に民泊ビジネスを行うことが大切です。

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