戸建賃貸

戸建賃貸の3つのデメリットとは?戸建賃貸投資の超基礎知識!

不動産投資と聞くと、マンション投資や一棟アパート投資を思い浮かべる人が多いと思います。

しかし、不動産投資の中には「戸建投資」と呼ばれるカテゴリーも存在します。戸建投資は、戸建住宅を賃貸に出し、家賃収入を得る投資方法です。

戸建投資を解説した記事ははあまり多くないため、この記事では戸建投資について取り上げてみました。

ぜひあなたが投資するときの参考にしてみてください。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年5月6日に加筆修正したものです。)

戸建投資の基礎知識

まずは戸建投資の基礎知識から押さえましょう!

戸建投資とは

戸建投資とは不動産投資の一つで、戸建住宅を購入し、それを第三者に貸し出して家賃収入を得る投資です。区分マンション投資の戸建版だと思うと分かりやすいでしょう。

戸建投資を行う時には、新築又は中古の物件を選ぶ必要があります。

新築戸建

まず、新築戸建の場合、建築後すぐに入居者が入居できますので、リスクが低いと言えます。

ただし、土地から購入して建物を建てると費用が高額となるため、投資利回りが低下してしまいます。すでに土地を持っている方には、新築戸建がオススメです。

中古戸建

中古戸建は、購入価格が安く済むメリットがありますが、同時に様々なリスクがあります。

例えば、建物がシロアリ被害にあっていたり、設備が老朽化していたり、リフォーム費用が多額にわたることもあります。

こうしたリスクは判別がつきづらいため、投資初心者には判断が難しいでしょう。

戸建投資のメリット

戸建投資には様々なメリットがあります。具体的に見ていきましょう。

入居期間が長い

戸建住宅に入居する人は、子供がいるファミリーがほとんどです。そのため、子供が小学校、中学校へ通学する都合、入居してすぐに退去することは少ないです。

入居期間が長期になることが多く、それだけ長期にわたって家賃収入を得ることができます。

自分の裁量でリフォームできる

戸建投資の場合には、その建物の所有者は自分自身ですので、自分が好きなようにリフォームすることができます。人気のある外観や間取りを、すぐに取り入れることができます。

一方、多くのサラリーマンに人気のある区分マンション投資の場合には、マンション全体のリフォームをするには、マンションオーナーの一定数以上の賛同を得る必要があり、非常に難しいでしょう。

結局リフォームできず、いつまでも外観が古いままで、入居者がなかなかつかないということも考えられます。

駅から離れていても問題ない

ファミリー向けの戸建住宅の場合、最寄駅からの距離よりも、周辺の生活環境が重視されます。閑静な住環境や、スーパーなどの店舗の充実具合い、そして小中学校の学区が、重要な要素となるでしょう。

駅からの距離が重視される単身世帯とは異なり、駅から離れていても、十分な賃貸需要が期待できます。

高い家賃が取れる

戸建住宅は、同規模の賃貸マンションよりも高い家賃を取ることができます。そのため、より高いリターンを狙うことができます。

管理の手間があまりかからない

戸建賃貸は家賃が比較的高いため、入居者は年収が高く、属性のいい人が多くなります。そのため、家賃滞納などの恐れもあまりないようです。

さらに、戸建住宅の場合には、あたかも「本当の持ち家」のように住んでくれるため、丁寧に扱われることが多いです。

このように、戸建賃貸では、管理の手間があまりかからないというメリットがあります。

変形した土地や狭い土地でも建築できる

戸建住宅は、ひとつひとつの建物の大きさが賃貸アパートやマンションに比べてかなり小さくなります。そのため、無駄なスペースを作ることなく、土地を有効活用することができます。

今まで駐車場としてしか活用できなかった土地でも、上手くいけば戸建賃貸で収益を上げることができます。

出口戦略もしっかりしている

戸建住宅は、いざという時に売却できるメリットもあります。

戸建住宅の買い手は投資家ではなく「一般の人たち」ですので、投資物件ではなく「実需物件」として、通常の中古住宅と同じ値段で売却することができます。

アパートやマンションを売る場合には、投資家が買い手となるため、ある程度値段を安くしないと、誰も買い手が現れないことが多くあります。

というのも、投資家が買い手の場合には、建物の建築費が何円かかったということは関係なく、あくまで「利回り」で判断されてしまうからです。

サラリーマン康二
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戸建賃貸の3つのデメリット


戸建賃貸には、3つのデメリットがあります。

リフォーム費用が高額になる

戸建賃貸は、入居者が退去すると建物全体をリフォームする必要があるため、リフォーム費用が高額となります。

具体的には、部屋がたくさんあるため、壁紙の張り替えなどのリフォーム箇所が多くなり、工事期間も非常に長くなります。設備を交換したりすると、総額で150万円以上の費用がかかることもありますので、注意が必要です。

融資が引ける金融機関が限られる

メリットが多い戸建住宅ですが、一番のボトルネックは融資先ではないでしょうか?

特に中古の戸建住宅を投資目的で購入する場合、普通の金融機関では融資に応じてくれませんし、仮に融資が引けたとしても、融資期間が法定耐用年数(木造なら建築より22年)以下となるため、キャッシュフローが出にくくなります。

事前にしっかりと収支計画を立ててから投資を始めましょう。

空室が長期化することもある

やはり入居者が決まる時期は1月〜3月の引越しシーズンです。この時期を逃してしまうと、なかなか空室が埋まらないこともあります。

退去予定時期などをよく確認し、空室が続かないように早めに行動しましょう。

戸建賃貸投資とメリット・デメリットのまとめ

今回は戸建投資について解説してきました。

戸建投資はたしかに面白い投資ではありますが、デメリットの方が大きいように思えます。

サラリーマンが副収入として多額のキャッシュフローを得たいのなら、戸建投資は向かないでしょう。




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