マンション投資

区分マンションとは?中古マンションのメリットとデメリットを解説

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不動産投資初心者が最初に直面する課題として、「どの物件から不動産投資をはじめるか」ということがあります。

不動産投資といっても、新築マンション、中古マンション、一棟アパート、一棟マンションなど、色々な種類があるのです。

それぞれの投資にメリットとデメリットがあり、一概にどの投資がいいと言えないのが実情です。

そこで今回は、不動産投資のうち「区分マンション」に焦点を絞って説明したいと思います。

区分マンションとは?から始まり、そのメリット・デメリットをまで解説していきます。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年10月17日に加筆修正したものです。)

中古区分マンション投資のメリット

中古マンション投資というのは、文字どおり中古のマンションを購入して、それを賃貸に出し、家賃収入を得る不動産投資手法の一つです。

中古マンションにも様々なメリットがありますので、順番に解説していきます。

購入価格が安い

中古の区分マンションの特徴は、何と言っても価格が安いことです。

実は中古マンションは、新築マンションと比べて7割前後価格が安くなっています。そのため、初期費用を大幅に抑えることができます。

価格が安いからといって、中古マンションの品質が悪いかといったら、そんなことはありません。

中古マンションと新築マンションの価格に差が生まれるのは、その価格の決め方に原因があります。

新築マンションは、建設費用だけでなく高額な広告費なども全て上乗せされて価格が決まるため、どうしても値段が高くなってしまいます。

新築マンションは、売り手都合で高額な値段になっていることが多いのです。

しかし、中古マンションでは広告費など関係なく、純粋に買い手と売り手が納得した価格で物件価格が決まります。

利回りが高い

中古マンションは新築マンションと比べ、投資利回りも高くなります。

その理由は、中古マンションは物件価格が安い割に、賃料水準はほどんど変わらないからです。

むしろ新築マンションの賃料は、築年数が10年を超えたあたりから急激に下落するため、注意が必要です。

物件の管理状態を確かめられる

中古マンションを購入するメリットとして、すでに入居者がいるため、物件の管理状態を確認できることが挙げられます。

新築マンションでは、まだ物件の運営がされていないため、今後どのような管理状態になるか確認できません。不動産投資は長期にわたって運営していくものですので、管理状態は非常に重要なのです。

管理状態としては、大規模修繕工事の実施有無や、管理費や修繕積立金の滞納状態、建物全体の清掃状況などを確認するといいでしょう。

物件の周辺状況や日当たりなどを確認できる

新築物件を購入した場合、物件の周辺状況や日当たりなどは、実際に建物が建ってみなければ分かりません。

一方、中古マンションはすでに建物が存在していますので、物件の状態を確認してから購入することができます。

物件の良し悪しを直接目で見て判断してから購入できるのは、中古マンション投資の大きなメリットです。

中古区分マンションのデメリット

中古マンションにもデメリットがあります。

メリットとデメリットを両方理解して、安全に投資を進めましょう。

利用可能年数が短い

マンションの寿命は約60年とも言われています。

築年数が経過した中古マンションを購入すると、購入後の利用可能年数も短くなります。年数が短くなると、家賃収入が得られる期間も短くなるため、ある程度築浅の中古マンションを選ぶようにした方がいいでしょう。

間取りや室内設備が古いこともある

中古マンションでは、間取りや室内設備が最新の流行を反映しておらず、時代遅れである可能性もあります。

特にバブル期に建築された物件では、トイレと風呂が一体となった3点ユニット型の物件が多くあります。最近では風呂とトイレが分かれているのは当然ですので、注意が必要です。

また、エアコンや給湯器などの室内設備は、築年数相当の老朽化が進んでいる可能性もあります。

そのため、場合によっては購入後すぐに設備が故障したり、交換が必要になることも考えられます。

間取りや設備については、購入前にきちんと確認しておいた方がいいでしょう。

耐震性に注意する

日本で1981年6月以降に建てられた物件は、耐震性に優れる「新耐震基準」を満たしています。

よって、中古マンションを購入するときには、新耐震基準以降の物件を購入することで、地震のリスクに対処することができます。

中古区分マンション投資を始める際の注意点

ここまで中古マンション投資のメリット・デメリットについてご紹介してきました。

ここからは、いざ中古マンションに投資する際に知っておきたい注意点について、ご説明していきます。

賃貸需要のある場所を選ぶ

不動産投資で大切なのが、長期間にわたって安定的に収入を得られるかどうかです。

中古マンションを購入する際にも同様で、とにかく賃貸需要が強い大都市圏の駅近物件を購入することが鉄板です。

利回りが高いという理由だけで賃貸需要が見込めない物件を購入しても、後で必ず痛い目にあうだけですから、注意しましょう。

入居年月日を確認する

中古マンションは、入居者がついている状態で売買されます。

物件によっては、入居してから5年以上も経過していることも珍しくありません。

長期間住み続けているということは、相場の家賃よりも高い水準で入居していたことになりますので、入居者が退室すると、家賃が相場家賃まで大きく値下がりすることにつながります。

これでは、せっかく高利回りでも、利回りが低下してしまいます。

入居日と、家賃設定の妥当性を検証することは必須でしょう。

建物の状況を確かめる

マンションによっては、大規模修繕が計画的に行われていないこともあります。こういった中古マンションに投資してしまうと、ゆくゆくトラブルに巻き込まれるでしょう。

こういったリスクを回避するために、管理会社が発行する重要事項調査報告書を取り寄せるようにしましょう。

この書類には過去の修繕履歴や管理費などの滞納状況が記されています。これを見ることで、管理が行き届いているかどうか確認することができます。

サラリーマン康二
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区分マンションとは? まとめ

中古マンション投資は、初期投資が少ないため、投資初心者にうってつけの投資と言えるでしょう。

この記事であげた点に注意して、区分マンションに挑戦してみてください。

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