サブリース

サブリース契約とは?解約時に揉めないための7つのポイント

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不動産投資で一番恐れられているのが「空室リスク」です。

空室が発生すると、家賃が途絶え、銀行へのローン返済ができなくなったり、諸経費の支払いができなくなる恐れがあります。

そんな不動産オーナーの悩みを解決する方法として、「サブリース」が人気です。

サブリース契約を結べば、空室を心配することなく賃貸経営ができますが、実はサブリースには見えない落とし穴が何個もあるのです。

今回は、サブリースに潜む落とし穴、それも解約時に揉めるトラブルの対処法をについて徹底解説します。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年9月19日に加筆修正したものです。)

サブリース契約の基本を確認

サブリースとは

サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産をサブリース会社が一括で借り上げ、その対価として保証料が支払われる契約です。

オーナーとしては、空室の有無にかかわらず一定の収入がもらえるため、安心して賃貸経営が行えます。

サブリース会社は、借り上げた不動産を入居者に貸し出し、家賃を受け取ります。そこから10〜20%程度の手数料を差し引いたものが、保証料としてオーナーに毎月支払われます。

サブリースの特徴

サブリースの一番の特徴が、空室リスクを抱えることなく、サブリース会社から一定の保証料が支払われることです。

ただし、ここで注意しなければいけないのが、サブリース会社にマージンが抜かれることです。

マージンの分だけオーナーは損するわけですから、そもそも入居付けに苦労しない地域では、サブリースをせずに自分で入居付けを行った方がよくなります。

オーナーには、空室状況を見極め、サブリースをするかしないかを決める判断力が必要とされます。

サブリース契約の真のリスクとは

保証料はマージン差し引かれている

サブリース契約を結ぶと、入居者からの直接家賃が振り込まれる代わりに、サブリース会社から「保証料」が毎月支払われます。

この保証料ですが、通常の家賃よりも10%〜20%程度低く設定されており、差額がマージンとしてサブリース会社の儲けとなります。

自分で入居付けするよりも、サブリースを結んだ方が家賃収入が1〜2割ほど安くなるのです。

ちなみに、保証料はサブリース会社によって異なりますので、何社か見積りを取って、保証料が高い会社を選ぶようにするといいでしょう。

保証料は2年に1度見直される

保証料は永久に一定の金額ではなく、2年に1度見直されます。

築年数が浅いうちは、保証料の減額もわずかで済むことが多いようですが、築年数が経過するにつれ、保証料が大幅に減額されることがあります。

この減額要求を断ると、サブリース契約を一方的に解約されることもあります。

築年数が経過して空室リスクが高まる時に、サブリース契約を解約されては大変です。泣く泣くサブリース会社の要求を飲む大家が続出しています。

そもそもの話、築年数が浅いうちは勝手に入居者が埋まっていくものですので、わざわざサブリースを使うメリットがありません。

築年数が経過して、入居付けが難しくなってからサブリースを使うのが本来の使い方でしょうが、そのような条件を受け入れてくれるサブリース会社はありませんね。

修繕費やリフォーム費用が高額になることも

サブリース会社によっては、修繕やリフォームを行う際、指定の業者しか使わせてくれず、高額な費用を請求されることがあります。

また、修繕やリフォームを拒否すると、契約が解除されることもあります。

悪徳詐欺に近い契約もありますので、サブリース契約を結ぶ際には、契約内容をよく確認しましょう。

解約すると高額な違約金がかかるケースも

サブリース契約をオーナー都合で解約すると、高額な違約金を請求されることが多いです。

よくあるのが、解約の通知は半年前に出さなければならず、この期間を守らないと家賃の3〜5月分もの高額の違約金を請求されるケースです。

その一方で、オーナーが保証料の減額要求に応じなかったり、経済情勢が変化した時は、サブリース会社からいつでも契約を解除できる契約内容が多いようです。

サブリース契約を結ぶ際には、解約時の条件についてもよく確認しましょう。

入居者の情報が分からない

サブリース契約では、サブリース会社が直接入居者と賃貸借契約を結んでいるため、オーナーは入居者の情報が分かりません。どんな入居者が住んでいるのか、そして空室状況はどれぐらいなのか、オーナーからは一切分からないのです。

ところで、サブリース契約が終了して、物件の管理がオーナーに戻されても、サブリース会社が入居者の情報を一切開示してくれないこともあります。

こうなると、オーナーが変更になったことや、新しい家賃の振込先口座を入居者に伝えることができませんので、トラブルになりかねません。

したがって、サブリース契約を結んだら、入居者の情報を共有してもらった方がいいでしょう。サブリース会社がそれに応じないなら、考えものです。

敷金が引き継がれなかったり、更新料がもらえないこともある

サブリース契約が終了しても、サブリース会社からオーナーに敷金や更新料が引き継がれないことがあります。こうなると、入居者が退去した際に、オーナーが自腹で敷金を返還する必要が出てきます。

また、入居条件を決めたのはサブリース会社ですから、入居者がどんな条件で入居しているのか、オーナーには分かりません。

例えば、更新料がない条件で入居していると、オーナーは更新料の請求ができなくなってしまいます。

あとあとトラブルにならないように、あらかじめ入居条件を確認してから解約をした方が賢明です。

サブリース契約のリスクについて説明義務がない

サブリース契約を結ぶ際には、宅建業法に定められている説明義務がないため、サブリース会社から十分なリスク説明を受けられないことがあります。

そのため、サブリース契約に潜むリスクを認識しないまま、契約を結んでしまうケースが続出しています。

投資は自己責任ですから、契約書は一から十までしっかりと読み込み、疑問点が解消されるまでしっかりと話し合いをしましょう。

サラリーマン康二
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サブリース契約のまとめ

サブリースは、空室リスクを保証してくれる非常にすぐれた制度です。

しかし、リスクを認識せずに契約すると、後で痛い目にあいますので、しっかりと契約内容を理解した上で契約することが大切です。




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