マンション投資

ワンルームマンション投資のメリットとデメリットを不動産投資家が解説!

「不動産投資といったらワンルームマンション」と言われるぐらい、ワンルームマンションは不動産投資の代名詞となっています。

比較的手頃な価格で始められるワンルームマンションは、投資初心者にとって取り組みやすい投資といえるでしょう。

しかし、手軽に始められはしても、やはり不動産投資にはリスクがつきものです。

不動産投資で失敗すると、数千万円の借金を抱えることになるため、あなたの人生は台無しになってしまいます。

参照:「なぜサラリーマン大家は失敗するの?不動産投資のリスクの解説」

この記事で、ワンルームマンション投資のメリット・デメリットを徹底解説しますので、しっかりと内容を理解しましょう。

目代康二
現役不動産投資家である僕が、投資家目線でマンション投資を解説します!

(2019年4月21日更新)

ワンルームマンション投資のメリット

多くの人がワンルームマンションのメリットに心惹かれて、投資を始めると思います。

ワンルームマンション投資には実に多くのメリットがあるのです。

一棟物件と比べて投資金額が少ない

ワンルームマンション投資は、立地や築年数にもよりますが、1,000万円前後から投資を始めることができます。

これが一棟マンションやアパートになると、資金が最低でも3千万円〜2億円ほど必要になります。

投資金額が少額で済むワンルームマンション投資は、投資初心者や自己資金がない人でも、比較的始めやすい投資といえます。

管理の手間がかからない

ワンルームマンションは、マンション全体の管理や入居者の管理を全て管理会社に任せることができるため、オーナー側はほとんど管理の手間がかかりません。

流石に空室が出たらリフォームや入居者募集を行う必要がありますが、そうでないときには、本当に何もやることがありません。

これなら昼間仕事をしているサラリーマンでも安心して投資を始めることができます。

目代康二
毎月やる仕事は、通帳を記帳してお金がきちんと回っているか確認するだけですね!

比較的流動性が高い

ワンルームマンションを手放すときには、投資家や自宅用としてのニーズがあるため、比較的短期間で売却できるメリットがあります。

これが一棟ものの物件になると、売却するまでに何ヶ月もの期間が必要です。

不動産投資の欠点である流動性の問題が軽いのは、非常にありがたいと言えます。

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

ワンルームマンション投資のデメリットと注意点

ワンルームマンション投資は、一見すると投資金額が安く、儲かるような気がしてしまいます。

しかし、実際は購入してから後悔する人が多くいます。

ワンルームマンション投資に失敗する人がなぜ多いのか、その理由を解説していきます。

管理費と修繕積立金を支払うと手残りが残らない

マンションを購入すると、管理費と修繕積立金という費用が毎月かかります。

管理費は、共用部の清掃、建物や設備のメンテナンスなどの運営上かかる支出に充てられる費用です。

修繕積立金は、外壁の塗装、屋上防水工事など、建物を長期的に維持するために使われる費用です。

通常、ワンルームマンションでは管理費と修繕積立金を合わせて、毎月1万円〜の費用がかかります。

ワンルームマンション投資では、毎月の家賃収入から、ローン支払い額と管理費・修繕積立金を引くと、ほとんど手残りが残らないか、赤字になるのが普通です。

赤字になっては、リスクを負って投資している意味がありません。

また、固定資産税を支払うと収支がマイナスになるマンションも買うべきではありません。

全ての費用を考慮に入れ、それでも収支がプラスになるのなら購入を検討すべきです。

目代康二
収支がマイナスになるマンションを買うのは、正直子供でもできます。でも、収支がプラスになるマンションを買うのは、超ハードルが高く難しいです。

資産性がほとんどない

ワンルームマンションは、自分が所有する部分の土地の割合が極めて小さいため、資産性がほとんどありません。

購入から期間が経過し、建物が老朽化してしまうと、その不動産の価値がほとんどなくなってしまいます。

そのため、マンションを購入する前に、あらかじめいくらでマンションが売却できるか、出口戦略を考えておくことが大切です。

目代康二
出口戦略は本当に大切です。何年後に何円で売って売り抜けるのか、購入前に考えておきましょう。

入居者がいなくなると収入がゼロになる

ワンルームマンション投資は、入居者が入っている間は稼働率100%となりますが、退去すると、収入がゼロになります。

一刻も早く入居者を埋めないと、銀行へのローン支払いなどを自腹を切って行う必要が出てきます。

収入がゼロになるリスクを防ぐためには、例えばサブリース契約をしたり、ワンルームマンションを複数保有して賃料収入を分散する方法が考えられます。

参考:「サブリース契約の基本とは?サブリースのメリットと注意点を解説」

管理会社を代えにくい

これもワンルームマンション投資の宿命ですが、物件管理が気に食わないからと言って、管理会社を変えることはなかなか難しいでしょう。

管理会社を変更することも可能ですが、そのためにはマンションの管理組合を説得し、管理組合経由で手続きをする必要があります。

結局はババ抜きになる

管理組合がきちんと機能していないマンションは、建物内がスラム化する恐れがあります。

一度荒れてしまったマンションは、リノベーションしたり建て直したりする必要がありますが、区分所有者の賛同が必要なため、なかなか難しいのが現実です。

もしもこういったマンションを購入してしまったら、売却するしか手がありません。

しかし、こんなマンションを購入する人はいないか、または買い叩かれるのが落ちです。

結局、中古ワンルームマンションは、誰が最後までマンションを持ち続けるかという「ババ抜き」の要素があります。

投資家の取るべき戦略としては、古くなったマンションは早く売却して次の新しいマンションに入れ替えることです。

ただし、管理組合が正しく機能している場合には、築年数が経過してもマンションは綺麗な状態に保たれます。

日本で最も古い区分マンションである四谷コーポラスは、築年数が60年近く経っていますが、良好な管理が行われ、賃貸市場でも売買市場でも人気を保っています。

投資初心者の方への厳選記事 投資初心者にお勧めの記事はこちら!

ワンルーム投資のまとめ

ワンルームマンション投資は、サラリーマンの間で人気があるようですが、収益性や資産性を考慮に入れると、一棟物件をチャレンジした方がいいといえるでしょう。

ただし、属性が低い人や、不動産投資に慣れたい方は、ワンルームマンションから取り組み始めてもいいかもしれません。

しかし、不動産投資の知識を身につけていないと、業者にカモられますので注意が必要です。

 

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