マンション投資

区分ワンルームマンション経営とは?アパートと比較したメリット・デメリット

不動産投資を始めようとすると、ワンルームマンションに投資するか、アパートに投資するか悩むところですよね。

実際、ワンルームマンション投資とアパート経営、どちらが儲かるのでしょうか??

今回は、そんなワンルームマンション投資とアパート経営のメリットとデメリットを比較してみました。

(2019年8月10日更新)

ワンルームマンション投資のメリット


まずは、投資初心者に人気のあるワンルームマンション投資のメリットについて見ていきましょう。

手軽に始められる

ワンルームマンション投資のメリットは、何よりも手軽に始められることでしょう。

世間でワンルームマンションが人気がある理由は、資金的に余裕がない人でも手軽に始められることでしょう。

値段にして、安いもので300万円ぐらいから区分マンションはあるようです。

これぐらいの金額なら、割と少し頑張れば始められそうですね。

価格が低ければ、収益はそこまで見込めませんが、初めて不動産投資をする人にとっては比較的ハードルが低いと言えます。

好立地の物件が多い

ワンルームマンションというのは、好立地の物件が多いです。

その理由としては、マンションの一室である都合、たくさんの物件が存在するからです。

多くの物件があるので、その中からあなたの条件に見合った物件を探すことができます。

不動産投資において何よりも大切なのが「立地」です。

ワンルームマンションを購入する場合には、単身者が多く、主要駅まで乗り継ぎなく出られ、駅から物件までの距離が近い物件を選べばいいでしょう。

管理業務が少ない

ワンルームマンション投資というのは、物件購入後の管理は、管理会社が一括で行い、投資家はほとんど口を出さなくても勝手に管理をしてくれます。

よって、平日は仕事があるサラリーマンでも副業として手軽に始められるメリットがあります。

 

ワンルームマンション投資のデメリット


ワンルームマンション投資には、否定的な意見が多く聞かれます。一体、どんなデメリットがあるのでしょうか。

空室のリスクが大きい

ワンルームマンション投資のデメリットが、空室のリスクが大きいことです。

ワンルームマンション投資では、一つの部屋に一人の契約者が住む前提になりますので、入居者が退去した場合には、その部屋は即空室となってしまいます。

空室の間は、その間にかかる費用はすべて投資家側で負担する必要があります。

これがアパート経営ですと、一部屋空室が出ても他の部屋があるため、即収入がマイナスということにはなりません。

このように、ワンルームマンション投資では、空室のリスクが大きいと言えます。

ほぼ建物の価値しかない

ワンルームマンションといった区分マンションというのは、土地に関して言うと価値がほとんどありません。

よって、価値があるとしても区分所有している一室だけになります。

しかし、その区分所有している部屋の価値も、新築から10年ほど経つと7割ぐらいまで価値が落ちてしまいます。

建て替えができない

区分マンションというのは、建て替えや修繕をする場合には、他の区分所有者の同意を一定割合以上得る必要があります。

したがって、同意が得られなかったために建て替えができなかったり、リフォームができない可能性もあります。

通常、年数が経って建物が古くなってきた場合、建て替えをしたり、フルリフォームをする必要が出てきます。

しかし、区分マンションの場合には同意を得られることが稀なため、結果として工事を断念する羽目になります。

ですので、ワンルームマンション購入時に、いつまで区分マンションを所有しているかしっかりと見定める必要があります。

 

アパート経営のメリット


アパート経営と聞くと、投資初心者にとってはハードルが高いような印象を受けます。

しかし、実際はアパートには土地と建物があるので、意外と銀行のローンも通りやすかったりします。

ここからは、そんなアパート経営のメリットについて見ていきましょう。

空室のリスクが軽減される

アパート経営では、ワンルームマンション投資と違って、複数の部屋があるため、一部屋空室が出ても収入がゼロにならないというメリットがあります。

また、同様に契約更新時に退去になったり、家賃を滞納した場合にも、アパート経営では比較的収支に余裕があります。

土地に資産価値がある

アパート経営では、たとえアパートの建物の価値が無くなっても、土地の価値だけは残るというメリットがあります。

もしもローンを最後まで支払い終えた場合には、アパートを壊して立て直すなり、そのまま残して家賃収入を得続けることもできるのです。

毎月ローン返済をすることで、少しずつ土地と建物が自分のものになりつつあると考えられます。

自由に建物をリフォームできる

アパート経営では、建物を含め全てが自己所有のため、オーナーの意思でリフォームができるというメリットがあります。

そのため、建物が老朽化してきたり、空室率が増えてきた場合には、思い切って建物ごとリフォームに踏み切ることもできます。

 

アパート経営のデメリット


ここからは、そんなアパート経営のデメリットについて見ていきましょう。

借入金額が大きい

アパート経営では、ワンルームマンション投資と違って借入金額が大きくなるデメリットがあります。

借入金額が大きいということは、想定通りの家賃収入が入ってこないと、それだけ返済がきつくなるデメリットがあります。

最悪の場合には自己破産したりするケースも考えられるでしょう。

修繕費用が高額になることもある

アパート経営の場合には、オーナー自らのお金で建物の定期的な修繕を進める必要があります。

一般的には、10年に1回行われる外壁塗装や屋根の塗装工事が挙げられます。

この際に100万円単位の費用がかかりますので、これに備えて毎月少しずつ費用を積み立てておくことが大切です。

この修繕工事をサボっていると、

・入居者の不満が募って退去したり、
・老朽化で雨漏りしたり、
・入居希望者への印象が悪くなり空室が埋まらない

こういった事態に陥ってしまいます。

 

まとめ


ここまでワンルームマンション投資とアパート経営を比較してきました。

どちらの投資の方が優れているということはないので、あなたの考えをもとに投資を進めていただければと思います。

強いて言えば、あなたにアパートを購入するだけの属性があるのでしたら、アパートを購入した方が投資効率的にも、そして将来の拡大路線的にもいいかもしれません。

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