不動産投資ローン

フルローンの仕組みとは?頭金なしで不動産を購入する審査基準を解説

不動産を購入する上では、金融機関でローンを組む必要があります。ここで重要となるのが、どのようにしてローンを組むかです。

金融機関は融資を行うにあたって審査を実施しますので、審査の結果次第では、融資が下りない可能性もあります。反対に、ローンをうまく活用すれば、頭金なしのフルローンで融資を組むことができます。それでは、金融機関はどういう基準で融資を行っているのでしょうか?

この記事では、金融機関のローンに焦点を当てて解説していきます。

【この記事は、過去に書かれた記事を2018年8月22日に加筆修正したものです。】

不動産で融資が組める理由

ローンの解説に入る前に、そもそもなぜ不動産投資は融資が組めるのか考えてましょう。株式投資や投資信託などは融資が組めないのに、どうして不動産投資だけには融資が存在するのでしょうか?

不動産には担保価値があるから

不動産投資で金融機関の融資を受けられる理由は、不動産そのものに担保価値があるからです。

金融機関は、借り手が返済できなくなったときのことを考えて融資を行っています。返済が滞った時には、不動産を競売にかけ、物件の売却代金から融資金額を回収することになります。したがって、競売で売れるような担保価値の高い物件に対して融資を実行するのです。

ちなみに、金融機関が物件を評価する基準には2種類あり、「積算評価」と「収益還元評価」があります。

積載評価は、物件を売却した時の価値を表しており、収益還元評価は、その物件が実際どのような収益をあげるかに基づいて物件の価値を算出するものです。

一般的には、積算評価と収益還元評価を組み合わせる金融機関が多いです。

不動産投資における金融機関の審査基準

金融機関は、どのような判断基準で融資を行っているのでしょうか?ここからは、金融機関の審査基準について解説します。

個人の属性

審査の際には、個人の属性が重要です。例えば、年齢、家族構成、年収、勤務先、貯金、他社の借り入れ状況などが挙げられます。

もちろん年収は高いに越したことはありませんし、貯蓄も多いほどいいです。年収が高ければ高いほど、より金利の低い有利な金融機関で融資を組めるようになりますので、自分の個人属性をあげることも不動産投資では重要です。

積算評価

積算評価とは、不動産の価値を評価する基準で、土地と建物の評価額を合計して物件を評価します。積算評価は、ローンの返済が滞った場合に、その物件が競売でいくらで売れるかを考えて計算されています。

積算評価が金融機関の基準を満たしていれば満額で融資がおりますし、満たしていなければ、足りない部分を頭金で補うという考え方になります。

それでは、積算評価の計算方法を土地と建物に分けて解説していきます。

土地評価の算出方法

土地の積算評価の計算は、土地の広さに路線価を掛け合わせたものです。

▶︎土地の積算評価=路線価✖︎土地の広さ(m2)

路線価というのは、税務署が道路を基準につけた土地の値段です。主に相続税の計算の際に税務署が使う指標です。この路線価は「全国地価マップ」を利用すれば簡単に調べることができます。

全国地価マップで判明した路線価に、今回購入する物件の土地の広さを掛け合わせたものが土地の積算評価額です。

建物評価の算出方法

建物の積算評価の計算は、建物の再調達価格と築年数、法定耐用年数を基に計算します。

▶︎土地の積算評価=再調達価格✖︎建物の面積✖︎(法定耐用年数➖築年数)/法定耐用年数

再調達価格および法定耐用年数は、建物の構造によって決められています。

▶︎再調達価格(m2当たり)

・軽量鉄骨・・・15万円
・木造・・・15万円
・重量鉄骨・・・18万円
・鉄筋コンクリート・・・20万円

▶︎法定耐用年数

・軽量鉄骨・・・19年
・木造・・・22年
・重量鉄骨・・・34年
・鉄筋コンクリート・・・47年

ちなみに、法定耐用年数を超過している場合には、建物の積算評価はゼロということになります。

例えば、築10年の木造アパート(延べ床150m2)の建物評価額を考えてみます。

積算評価額=15万円✖︎150m2✖︎(22年➖10年)/22年=約1,000万円

つまり、この木造アパートの建物の積算評価額は1,000万円ということです。

積算評価額(土地+建物)

土地と建物の積算評価額を足したものがその物件の積算評価額となりますが、実際は金融機関側が掛け目をして、少し固めに積算評価額を判断する傾向があります。一般的には、土地と建物の積算評価額の合計の70〜80%と言われています。

つまり、土地と建物の積算評価額の合計に7掛けや8掛けをしたものが、銀行の基準とする積算評価額です。

収益還元評価

収益還元評価とは、その物件から予測される収益を還元利回りで割って算出した評価額です。

▶︎収益還元評価=収益/還元利回り

ここでいう収益とは、物件の家賃収入から物件のランニングコストを差し引いたものです。

還元利回りというのは、類似の不動産物件の取引事例や各種データをもとに算出された不動産の期待される利回りのことをいいます。要は、類似物件はどれぐらいの利回りで取引されているのかということですね。

例えば、年間の家賃収入が120万円、維持費が20万円、還元利回りが8%の中古アパートがあるとします。この中古アパートの収益還元評価額は、

(120万円➖20万円)/8%=1,250万円

ということになります。

つまり、物件の潜在的な「稼ぐ力」を評価したものが収益還元評価ということになります。

積算評価と収益還元評価

銀行が不動産を評価する際には、積算評価と収益還元評価を利用します。ところが、実際は多くの金融機関が積算評価を重視する傾向にあります。つまり、積算評価が出るような広大な面積の物件や築年数の浅い物件に融資が下りやすいということです。

しかし、中には収益還元評価を重視する金融機関もあり、主にオリックス銀行、スルガ銀行などがあります。

銀行によって審査基準はバラバラですし、時期によっても融資の基準が緩かったり厳しかったりしますので、いろいろな金融機関に融資を打診してみるといいでしょう。

サラリーマン康二
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ローンを利用する際の注意点

ここまでで、多くの金融機関が積算評価を重視することが分かりました。それでは、積算評価さえ満たせば、どんな物件を購入してもいいのでしょうか?

答えを言うと「ノー」です。

積算評価を重視するあまり、収益性のない物件を購入するのは非常に危険です。収益の出ない物件を購入してしまうと、修繕が発生したり、退去が発生した際に、ローンの返済ができなくなる可能性があるからです。

「銀行の融資がおりる」という理由だけで物件を購入してしまうと、空室に耐えられなくなり、泣く泣く撤退する恐れもあります。あくまで収益が出る前提で、積算評価が出る物件を探すことが大切です。

まとめ

金融機関によって審査基準は分かれていますので、銀行のローンを利用する際には、仲介業者の話を聞いてみたり、複数の金融機関に融資を打診してみたり、投資家にコンサルを依頼したりするのが無難でしょう。

 




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