投資の基礎知識

なぜサラリーマン大家は失敗するの?不動産投資のリスクの解説

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給料に変わる副収入として、不動産投資を検討される人も多いことでしょう。

しかし、何も勉強せずに不動産投資を始めるのは、失敗の原因です。まずは不動産投資のリスクをしっかりと理解し、それから投資を行うことが重要です。

そこで、この記事では、サラリーマンが不動産投資をする際に知っておきたい「不動産投資のリスク」について解説していきます。この記事を参考に、堅実に不動産投資を進めましょう!

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年9月5日に加筆修正したものです。)

サラリーマン大家が失敗する7つのリスク

空室リスク

不動産投資で一番怖いのが空室リスクです。

空室が発生すると、家賃収入を得ることができません。家賃収入が得られないということは、金融機関に対するローンの返済ができなくなったり、はたまた修繕費用を自腹で支払う必要が出てきます。

不動産投資をする以上、空室は必ず発生します。しっかりと、空室に対して対策を練ることが大切です。

空室リスクの対処法

空室リスクを抑える一番の方法が、そもそも空室になりにくい物件を購入することです。具体的には、賃貸需要がある地域に物件を購入するのです。都市部や駅からの距離が近い物件を購入するのがベターです。

また、空室が発生した際に適切なリフォームをすることも大切です。物件周辺の競合物件を調べ、競合物件に負けないような内装に変更します。家賃や敷金礼金を周辺相場に合わせる方法もあります。

それでも空室が埋まらない場合には、思い切って賃貸管理会社を変更するのがいいでしょう。実は、賃貸管理会社によって空室を埋める能力には大きな違いがあります。空室解消能力が高い管理会社に変更することで、空室をスピーディーに解消できるでしょう。

借り入れリスク

不動産投資を行うためには、金融機関でローンを組む必要があります。この借金もリスクです。もしも不動産経営がうまくいかなかった場合には、数千万円の借金を背負うことになります。

借金を背負うことが怖くて、なかなか不動産投資に挑戦できない人も多いのではないでしょうか?

借り入れリスクの対処法

借り入れリスクに対処するには、家賃収入に見合った借金をすることが大切です。

借金そのものは悪いことではなく、むしろ問題なのは、返済能力を超える借金を背負うことです。借金があっても、家賃収入の範囲内で借金の返済ができるのなら、まったく問題ありません。

借り入れリスクをはかる指標として、「返済比率」があります。返済比率とは、毎月のローン返済額を、家賃収入で割ったものです。

返済比率=毎月のローン返済額 ÷ 毎月の家賃収入

例えば、毎月の家賃収入が50万円、毎月のローン返済額が25万円の場合、返済比率は50%となります。

返済比率の目安としては、40%台以下にするといいと言われています。そして、返済比率が低ければ低いほど、安全であるといえます。

滞納リスク

不動産投資では、家賃滞納リスクも考える必要があります。

家賃滞納リスクは、実はかなり深刻なリスクです。家賃が滞納していると、家賃収入が入ってこないのはもちろん、滞納している家賃を回収することも難しいのです。

いざ滞納した入居者を追い出そうと思っても、入居者の方が権利が強いため、追い出すのに時間がかかります。ある意味、滞納リスクは空室リスクよりも厄介なのです。

滞納リスクの対処法

家賃の滞納を自分で解決しようにも、時間とお金だけがかかってしまいます。であるならば、いっそのこと家賃保証会社に依頼するのが手っ取り早いです。

家賃保証会社は、事前に家賃の数カ月分を支払うと、もしも滞納が発生した際に滞納した家賃を立て替えて支払ってくれたり、滞納した家賃の回収や立ち退きの手続きを行ってくれたりします。

ただし、保証内容は各社によって異なりますので、事前によく確認しましょう。

家賃下落リスク

不動産というのは、築年数が経過するにつれ家賃が下落するのが普通です。これは仕方のないことでしょう。ただし、家賃が下落するのを指をくわえて見ているばかりではいけません。

家賃下落リスクの対処法

家賃下落リスクは、建物の管理をしっかりと行うことで、ある程度、軽減することができます。

例えば、定期的に建物の修繕を行うことで建物の外見を綺麗に保つことも大切です。当然、外見が綺麗な方が、高い家賃が取れます。

また、室内も時代に合わせて内装や間取りを変えたり、水周りやエアコンなどの設備も新しいものに入れ替えることで、築年数が低下しても高い家賃を取り続けることができます。

要は、大家側の努力で家賃下落リスクは抑えることができるのです。

管理会社の倒産リスク

管理会社の倒産リスクも、しっかりと考慮しておかなければなりません。管理会社が倒産してしまうと、家賃や敷金などを取り戻すことができない可能性があります。

管理会社倒産リスクへの対処法

判断が難しいところですが、例えば、担当者が頻繁に変わったり、支払いが遅れているなどの前兆が見られたら、管理会社の変更を検討した方がいいでしょう。

火災や地震のリスク

不動産は現物資産ですから、当然火災や地震で被災することも考えられます。こういった災害リスクは、発生すると大きな損失が出ますから、事前に備えておくことが大切です。

災害リスクへの対処法

火災に備えるためには、火災保険に加入しておくのがいいでしょう。また、火災保険は火災だけでなくさまざま修理などにも使用することができるため、積極的に利用しましょう。

地震リスクは、1981年以降に建てられた新耐震基準の物件を選ぶことで備えることができます。新耐震基準の建物は、旧耐震基準の建物に比べて耐震性が高い特徴があります。

事故のリスク

所有する不動産で例えば誰かが亡くなったり、事故や事件が起きた場合には、事故物件として入居者が出て行ったり、家賃を下げざるを得ない状況になります。

事故のリスクへの対処法

事故のリスクに備えることは不可能ですが、軽減することはできます。例えば入居者には必ず家賃保証会社を通すようにすると、属性の悪い人が入居しづらくなるため、物件が良好に保たれる可能性が高まるでしょう。

また、そもそも購入予定の物件が事故物件でないのかを、事前に担当者に確認しましょう。

サラリーマン康二
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不動産投資のリスクのまとめ

不動産投資には様々なリスクがあります。

ですが、こういったリスクを分かっていれば、事前に備えておくことが可能です。

不動産投資のリスクを理解し、堅実に投資を行いましょう。

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