投資の基礎知識

マンション投資のメリット・デメリット 〜不動産投資のリスクとは??

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サラリーマンの投資先として、不動産投資は根強い人気があります。

たしかに、不動産投資は家賃収入を得られるという大きなメリットがありますが、実はその裏には大きなリスクも隠されています。不動産投資は投資金額が数千万円単位ですから、一度の失敗が大きな致命傷となります。

しっかりと不動産投資の抱えるリスクを理解するのは、非常に重要なことです。この記事では、そんな不動産投資の注意点やリスクに焦点を当てて解説していきたいと思います。

知っておきたい!不動産投資の注意点


投資金額が大きい

不動産投資の一番の注意点が、投資金額が非常に大きいことです。

他の投資の場合、例えば投資信託なら数千円から、株式投資なら数十万円から投資を始めることが可能です。

しかし、不動産投資ではマンション1室でも数百万円〜数千万円、アパート一棟となると3,000万円ほどの資金が必要となります。さらに一棟マンションとなると、それこそ数億円規模の投資金額となります。

これだけ投資金額が大きいということは、何か少しでも失敗をすると、それが致命傷になります。

不動産投資を始めるにあたっては、しっかりと投資の勉強をし、失敗のないよう確実に投資を実践することが大切です。

銀行からローンを借りる必要がある

不動産投資は投資金額が大きくなりますから、自己資金だけで投資を始めるのは困難です。銀行からローンを引く必要があります。

銀行からローンを借りるということは、借金を背負うということと同じです。

毎月決まった額を確実に金融機関に返済する必要がありますね。

毎月の家賃収入の範囲内で返済できているうちは問題ありませんが、万が一、空室や突然の修繕で返済ができなくなった場合には、一大事です。

経営者としての高い意識が必要

不動産投資をするにあたっては、「経営者」としての高い意識を持つことも大切です。

単に管理会社に全てを丸投げするだけでは、不動産経営で成功することはできません。

例えば、退去者が出た時のリフォーム工事も、全て管理会社に任せていると、割高な業者を入れられて大きな工事費用がかかることもあります。

また、空室を埋める際にも、オーナー側から積極的に空室を埋める努力をしないと、いつまで経っても空室が埋まらないこともあります。例えば内装を流行に合わせてリフォームしたり、敷金礼金を減らしたり、様々な工夫をする必要があります。

オーナー側は、経営者としての自覚を持って不動産投資を行う必要があります。

いざという時の売却に時間がかかる

不動産を売却する際には、どんなに早くても1ヶ月程度の期間がかかります。もしも買い手がなかなか現れない場合には、1年以上売れ残ってしまうこともあります。

不動産投資では、いざという時になかなか投資をやめられないデメリットがあるのです。

また、不動産の売却の際には、値引き交渉が行われるのが普通です。自分の望まない安値で物件を手放さなければならない可能性もあります。

様々な税金がかかる

不動産投資をするにあたって、様々なタイミングで税金がかかります。

物件を購入する際には不動産取得税、物件を所有中には固定資産税と都市計画税、売却をする際には譲渡税が課されます。

まさに、始まりから終わりまで税金でがんじがらめですね。

不動産投資では、税金を考慮に入れた上で賃貸経営を行っていくことが大切です。不動産投資と税金は、切っても切り離せない関係なのです。

 

要確認!不動産投資のリスク


空室リスク

不動産投資の一番恐ろしいリスクが、空室リスクです。空室があると、家賃収入が入ってこないので、不動産経営そのものが破綻しかねません。

空室リスクを防ぐポイントは、収益不動産を購入する前に、物件周辺の賃貸需要を調査することです。いくら利回りが高い物件を見つけても、賃貸需要がない地域に物件を購入してはいけません。

空室リスクはたしかに怖いものですが、ある程度、賃貸需要のある地域に物件を購入できれば、オーナー側の努力でいくらでも空室を埋めることは可能です。

家賃下落リスク

不動産の家賃は、築年数の経過とともに徐々に下がっていく傾向があります。

中古物件の場合には、ある程度家賃は下げ止まっていますが、新築物件の場合には、家賃の下落スピードが早いため注意が必要です。

収益不動産を購入する際には、家賃相場が下落することを考慮に入れて収支を計算することが大切です。

家賃滞納リスク

不動産投資においては、家賃滞納リスクも考えておく必要があります。家賃を滞納されるということは、その部屋が空室なのと同様に、家賃収入が途絶えることを意味します。

家賃滞納リスクに備えるためには、家賃保証会社に依頼するのが一番手っ取り早いです。空室が発生した時には、家賃を代わりに支払ってくれます。もちろん滞納している家賃の取り立ては、家賃保証会社が行ってくれます。

資産価値の下落リスク

不動産は資産価値が安定していると言われていますが、資産価値が下落するリスクもあります。そのため、長期的に資産価値が安定している地域に物件を購入するのが大切です。

例えば区分マンションを購入する場合には、東京23区内の駅徒歩10分以内の物件を購入するのがセオリーです。東京は長期的に人口が増え続けると言われていますので。資産価値も安定しているのです。

災害リスク

不動産投資は実物不動産ですので、地震や火災が起きた際には、大きな打撃を受けます。

これを防ぐためには、地震に強い新耐震基準の物件を購入したり、火災保険や地震保険に加入するのが手です。

管理会社の倒産リスク

不動産投資においては、管理会社が倒産することも想定しておく必要があります。

もしも管理会社が倒産した場合には、本来オーナー側に送金されるはずの家賃が支払われなかったり、敷金を取り戻せなくなることもあります。

管理会社選びは、かなり重要なのです。

管理会社の見分け方としては、財務諸表を確認したり、管理戸数が一定以上あったり、各種団体に加入しているかどうかが考えられます。

 

不動産投資の注意点とリスクのまとめ


今回は不動産投資におけるリスクについて解説してきました。

不動産投資には大きなメリットがあるので、是非オススメしたいところですが、やはりリスクは事前に理解しておく必要があります。

この記事で不動産投資のリスクをしっかりと認識し、堅実に投資を行いましょう。

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