投資の基礎知識

ワンルームマンション投資とは?最近人気の不動産投資の基礎知識

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最近、「不動産投資」という言葉を頻繁に耳にしませんか?

サラリーマンの間で、アパート経営やマンション経営が注目されているようです。

かくいう私自身も、不動産投資をまもなく始める予定です。

そんな不動産投資の内容を見ていきたいと思います!

不動産投資とは?


不動産投資とは、アパートやマンションを購入し、その家賃収入で利益を得る投資手法です。

他にも、不動産を安く買って高く売る「転売」もありますが、ここでは割愛します。

不動産物件は非常に高価ですので、一般的には銀行のローンを利用して投資をすることになります。

そういう意味で、銀行からローンを借りやすいサラリーマンの間で、不動産投資が流行しているようです。

 

利益を上げる方法


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アパートやマンションを購入すると、毎月入居者から「家賃」が収入として入ってきます。

その家賃収入から、

・管理会社への管理費
・銀行のローン支払い、
・固定資産税
・その他支出

を引いたものが「利益」となります。

上記利益は物件購入前にある程度予測可能なので、他の投資と違って、ある程度利益を予測しながら投資を進めることができます。

また、減価償却費という見せかけの費用も計上できますので、節税効果も高いと言えます。

 

不動産投資のメリット


不動産投資の場合、管理会社にほとんどすべての管理業務を丸投げできるので、非常に手離れがいいです。

例えば、入居者からの家賃の回収、清掃業務、入退去に伴う処理、そういったものをほとんど全て委託することが可能です。

極端な話、何もしなくても毎月お金が入ってきます。

そういう意味で、サラリーマンの副業として人気を博しています。

このように、毎月自動的に入ってくる収入のことを「不労所得」と言います。

その不労所得の代表格が不動産投資です。

この不労所得がサラリーマン給料を上回れば、あなたは働く必要がなくなります。

よく聞く「サラリーマン大家」は、これを目指して頑張っています。

 

ローンを利用する


不動産投資を始めるには、まず物件を購入する必要があります。

この物件ですが、一棟まるまる買うとなると、1000万円~1億円以上のお金が必要になります。

普通の人でしたら、こんな大金を一度に用意することはできないです。

なので、多くの場合、銀行のローンを利用します。ローンを利用すると、様々な恩恵を享受できます。

レバレッジ効果

レバレッジとは、てこの原理のことを言います。

不動産投資の場合、ローンを利用することで、より少ない資金でより高い物件を購入することが可能になります。

例えば、あなたが1000万円のアパートを購入したいとします。

もしもあなたが100万円しか資金を持っていないとすると、この物件を購入することができません。

しかし、その100万円を頭金として、銀行から900万円借りたとしたら、あなたはこの1000万円の物件を購入することができます。

これが「レバレッジ効果」になります。

本来であれば買えないはずのものが、レバレッジをかけることで、買えるようになるのです。

他人に返済してもらう

ローンを利用して不動産を購入すると、毎月銀行にローンを返済する必要があります。

しかし、不動産投資の場合、月々のローン返済は入居者からの家賃収入から支払うことになります。

なので、自分では一切ローン返済は行わず、「他人に代わりに返済してもらう」ことが可能になります。

これが住宅ローンとは異なる、不動産投資のメリットになります。

家賃収入が月々のローン返済額より多い限り、無限にローンを組んで不動産を増やすことが可能になります。

このように、ローンを利用することで様々なメリットを享受できます。

特にサラリーマンは、給料という「定収入」があるので、銀行からローンが借りやすいです。

サラリーマンに不動産投資が人気な理由がここにもあります。

 

不動産投資のリスク


不動産投資にもリスクがあります。代表的なリスクについて見ていきます。

空室リスク

一番重大なリスクが、「空室リスク」です。

不動産投資では、入居者からの家賃収入が投資家の収入になります。

なので、そもそも入居者がいないことにはローン返済ができません。
これは大きなリスクとなります。

ただ、このリスクは

・そもそも人気のないエリアに不動産を買わない。
・管理会社を代える
・内装を工夫する

などの工夫をすることで、ある程度は対処可能です。

修繕リスク

修繕リスクとは、不動産物件が雨漏りしたり、地震でひびが入ったり、修繕作業が必要になるリスクです。

1回の修繕で数百万円の支出が発生しますので、大きなリスクと言えます。

ただ、このリスクに対しても、購入前にしっかり建物の状況を見たり、毎月修繕費用を積み立てておくことで、ある程度対処することができます。

 

不動産投資のまとめ


不動産投資には、独自の魅力が多くあります。

ローンを利用して少ない自己資金で投資が可能ですし、リスクについても、自分の努力次第で対処することが可能になります。

なによりも手離れがとてもいいので、副業におすすめだと思います。

ただ、金額が高い分、多くの悪徳業者がいることも事実です。

初めて物件を購入する場合は、すでに不動産投資をしている大家さんに相談するのが、自分の将来のためにも非常に重要だと思います。

是非ともしっかりと「時間」を投資して、よく不動産投資の勉強をしてから不動産投資を進めて欲しいと思います。

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