投資の基礎知識

不労所得の正しい作り方とは?なぜマンション投資がおすすめなの?

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「不労所得」とは、働かなくても自動的に入ってくる収入のことをいいます。

「不労所得なんて夢のまた夢だ」と、あなたは考えていませんか?

実は、不労所得を簡単に得る方法として、「不動産投資」があります。

僕自身、不動産投資を行なっているわけですが、自分が特に何もしなくてもお金が入ってくるのは、非常に気持ちいいものです。

この記事では、不労所得の作り方として不動産投資を、それもマンション投資に焦点を当てて解説していきます。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年9月17日に加筆修正したものです。)

サラリーマン康二
不労所得が十分にあれば、もはや会社で働く必要がなくなるんですね!

不労所得としての不動産投資の魅力

まずは不動産投資の魅力を解説していきます。

不労所得となることはもちろん、年金や生命保険の代わりとしても機能するのです。

不労所得を得られる

不動産投資の一番の魅力は、やはり不労所得が得られることでしょう。

そもそも不動産投資とは、不動産を賃貸に出して、その対価として家賃を受け取る投資方法です。

物件の管理は管理会社に依頼できますので、あなたは特に何もしなくても、毎月家賃収入が入ってくるのです。

これが、不動産投資が不労所得といわれるゆえんです

私的年金の代わりとなる

少子高齢化の影響で、公的年金制度は、これからより一層支給額が減らされることでしょう。

そうなると、あなたが老後を迎えた時に、年金だけでは生活が送れなくなってしまいます。

公的年金だけに頼った人生設計をしていると、大変なことになるのです。

その点、不動産からの収入は長期的に安定しているため、私的年金の代わりとして利用することができます。

生命保険の代わりとなる

不動産投資は、実は生命保険の代わりにもなります。

不動産は最低でも数千万円しますので、購入時には、金融機関から融資を受けるのが普通です。

その際、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。

団信とは、ローンの返済中に大家が亡くなったり高度障害になってしまった時に、残債がチャラになる制度です。

あなたに万が一のことがあっても、残された遺族に無借金の不動産を残すことができるため、遺族は家賃収入を使って生活してもいいですし、はたまた売却してまとまったお金を手に入れてもいいわけです。

不動産投資をすれば、生命保険をかける必要はもはや無くなるのです。

相続対策になる

相続が発生した時に、資産を現金や有価証券で保有していると、相続税が高額となります。

一方、資産の一部を不動産の形で所有していると、相続税の計算上、税金を安く抑えることができます。

投資用不動産を所有していると、その評価は現金のおよそ1/3となりますので、相続税対策として非常に有効です。

サラリーマン康二
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優良物件を見つけるためのポイント

不動産投資で大切なのが、「優良物件」を購入することです。

優良物件を購入できさえすれば、さほど苦労することなく、安定して不動産経営を行えます。

ここからは、優良物件を見つけるポイントを解説していきます。

投資利回りを把握する

不動産投資で大切なのが、その物件の「投資利回り」を確認することです。

不動産投資では、「表面利回り」と「実質利回り」が重要な指標として使用されます。

表面利回り=家賃収入÷物件価格

表面利回りは、年間の家賃収入を物件価格で割って算出されます。

検索サイトや販売図面に載っている利回りが、この表面利回りです。

表面利回りが高いほど、投資による利益が大きくなるといえます。

ただ、表面利回りは実際のランニングコストを反映していないため、投資の判断をする際には、後述する実質利回りを利用します。

実質利回り=(家賃収入-諸経費)÷ 物件価格

実質利回りは、年間の家賃収入から物件のランニングコストを差し引き、それを物件価格で割って算出されます。

実質利回りは、実際にその物件を購入した時の収支に基づいて算出されますので、信頼性の高い指標といえます。

なお、多くの投資家が、前述の「表面利回り」だけを見て物件を判断しがちですが、実質利回りで考えないと、管理費用や税金が割高だった時に、収支を見誤る可能性が高いです。

物件を購入する際には、「実質利回り」で考えましょう。

大都市圏の駅近徒歩10分圏内

優良物件の条件として、大都市圏の、それも駅から徒歩10分圏内の立地を選ぶことが大切です。

さて、「大都市圏」の物件を購入する背景には、日本の人口問題があります。

日本は少子高齢化の時代に突入し、人口の減少サイクルに入ったため、入居者の獲得競争が今後激化していきます。

ということは、そもそもパイの小さい地方都市で勝負するのは危険で、人口の集中している大都市圏に物件を購入することが重要になるということです。

また、「駅徒歩10圏内」としているのは、インターネットで物件情報が検索される際、徒歩10分というのが一つの検索条件となっているからです。

徒歩11分以上になった瞬間、検索する人の数が減りますので、それだけ入居希望者の目に留まる機会が減るのです。

また、物件を売却する際にも、駅から近い方が高い値段で早く売れる可能性が高いので、やはり駅から近い物件を購入するのが大切です。

修繕積立金を確認する

マンションに投資する際には、修繕積立金の金額を確認することが大切です。

修繕積立金の金額は、新築時は安く、築年数が経過するにつれ高くなっていくの普通ですので、購入予定のマンションの修繕積立金が、将来的に上がるかどうかを事前に確認しましょう。

また、中古マンションの場合には、前の所有者が管理費や修繕積立金を滞納していると、次の所有者が支払いをする羽目になることもありますので、管理費や修繕積立金の支払い状況も確認しましょう。

新耐震基準の物件を購入する

地震大国の日本で不動産を購入するからには、地震に強い「新耐震基準」の建物を選ぶことが必須です。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築された建物に適用される基準で、震度7程度の地震でも倒壊する恐れがないといわれています。

実際、東日本大震災の際にも、新耐震基準のマンションで大破したものはなかったといわれています。

それぐらい新耐震基準の建物は強固なものですから、長期的に不動産経営を行いたいなら、外せない条件となります。

不動産の具体的な探し方

最後に、投資用不動産を探すまでの流れを、ご紹介したいと思います。

まずは情報収集から始める

不動産投資を始めようと思ったら、まずは不動産投資の情報収集から始めましょう。

インターネットで情報収集したり、不動産投資の本で勉強するのもいいですが、すでに不動産投資で成功している人から直接学ぶのがおすすめです。

「投資家目線」で的確なアドバイスをしてくれるはずです。

ところで、情報収集の際に気をつけたいのが、業者主催の無料セミナーに参加することです。

無料セミナーは、無料で参加できるのですごく嬉しいのですが、セミナー終了後に営業をかけられるため、基礎知識がないうちに参加すると、物件を買わされてしまうこともあります。

物件情報を調べる

不動産投資の基礎知識が身についたら、物件情報を調べ始めます。

一番オーソドックスな方法が、ポータルサイトを利用して物件を探すことです。

楽待、ホームズ、不動産投資連合体、健美家などのポータルサイトがあるので、自分の希望する条件を絞って探してみましょう。

二つ目の方法が、不動産業者から物件を紹介してもらう方法です。

本当にいい物件というのは、ポータルサイトに載る前に業者間で取引されたり、一部のお得意様に買われてしまうのが普通です。

したがって、優良物件を手に入れる最も手軽な方法が、不動産業者から直接物件を紹介してもらうことなのです。

いい業者と巡り合うためには、例えば成功している大家さんから紹介してもらったり、自分で色々業者を回って開拓する方法とがあります。

いずれにしろ、行動力と継続力が物を言います。

不動産投資のまとめ

不動産投資は、数千万円の大金が動く投資です。

いきなり自己流で始めるのではなく、まずはしっかりと情報収集してから始めるのがいいでしょう。

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