投資の基礎知識

そもそもREITとは?REITの仕組みを徹底解説します

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あなたはREITをご存知でしょうか??
REITを簡単にいうと、投資信託と不動産投資を組み合わせたものです。REITに投資すれば、比較的高い利回りが期待できますし、間接的に不動産投資をすることもできます。

今回はそんなREITについて、基本から実物の不動産投資との比較までを徹底解説したいと思います。この記事を参考にして、REITに興味を持っていただけると嬉しいです。

REITの基礎知識


まずはREITの基礎知識からご説明します。

REIT(リート)とは

REITとは、投資家から資金を集め、オフィスビルや商業施設、ホテルなどの不動産を購入し、その不動産から得られる家賃収入や売却益を利益として投資家に分配する投資商品です。一般的には不動産投資信託と呼ばれています。

実物の不動産投資を行うには多額の資金が必要となりますが、REITに投資する場合には、非常に少額の資金から始めることができます。

投資信託の一種

REITは投資信託の一種ですが、証券取引所に上場されています。また、通常の投資信託との一番の違いは、集めた資金の使い道です。投資信託では株式や債券などに投資しますが、REITでは不動産に投資します。

 

REITを始めるメリット


REITには様々なメリットがあります。

少額の資金で不動産投資ができる

不動産投資をする場合には、たとえ価格の安い中古ワンルームマンションでも数百万円規模の資金が必要です。ですがREITの場合には、1万円ほどの少額から投資することができます。このようにREITを利用することで、間接的にではありますが、少額から不動産投資を始めることができます。

物件を選定する手間がかからない

不動産投資で成功するためには、立地や物件の状態、綿密な収支のシミュレーションなどのノウハウが必要です。しかしREITで投資する場合には、物件の選定は全て不動産投資のプロが行なってくれますので、手間をかけずにハイクオリティな物件に投資できるメリットがあります。

現金化しやすい

実物の不動産を売却する際には、不動産を現金化するまでに数か月から半年ほどの時間がかかるのが普通です。そのため、現金化までに時間がかかるデメリットがあります。ですがリートの場合には、証券取引所で随時取引することが可能ですので、好きな時に売却して現金化することができます。

高い配当金が期待できる

REITを所有していると、半年ごとに配当金が支払われます。配当金の利回りは個別のREITによって異なりますが、2%〜7%まで幅広くあります(2016年12月16日現在)。

定期預金の金利で一番高いものが0.2%ですから、それと比べると実に10倍〜35倍ほど利回りが高いことになります(2016年12月16日現在)。REITは高利回りの金融商品なのです。

実物の不動産の利回りと比較するのはかなり難しいですが、築古アパートやマンションでも利回り10%オーバーのものが当たり前ですから、その点ではREITの方が不利といえます。

 

REITに投資する上でのリスク


ここからは、REITのデメリットについてご紹介したいと思います。デメリットを認識せずに投資を始めると、後で思わぬ損失を出す可能性があります。

金利変動リスク

REITは一般の投資家から資金を集めるほか、金融機関からも資金調達を行なうことがあります。この場合、金利が変動するとREITの収益にも影響を与え、分配金や価格が変動する恐れがあります。

現物不動産特有のリスク

REITは間接的に実物の不動産に投資をしているわけですから、自然災害や物件の修繕、空室などによって収益が圧迫される恐れがあります。分配金が減らされたり、最悪投資法人が破綻することも考えられます。

REITの投資法人が倒産するリスク

REITは投資法人という法人の形態をとって投資を行っていますが、その投資法人が倒産する恐れがあります。リーマンショックのタイミングで、投資法人の1社が資金繰りが悪化して破綻したことがあります。

上場廃止になるリスク

REITは証券取引所に上場していますが、証券取引所の定める基準に抵触して上場廃止になることもあります。この場合、REITの取引が困難になる恐れがあります。

 

REITの種類


REITといっても、その種類は様々です。こちらで具体的にご紹介します。

総合型

総合型のREITは、投資物件を限定せず、さまざまな投資物件に投資を行います。異なる種類の不動産を複数保有することで、リスク分散を図っています。

複合型

複合型は、2つの不動産タイプをまたいで投資を行うREITです。例えば「オフィスビルとホテル」、「住宅と商業施設」などです。

特化型

特化型のREITは、特定のタイプの投資物件に集中して投資を行います。具体的には、住宅、郊外型商業施設、物流施設、オフィスビル、都市型商業施設、ホテルなどがあります。後ろに行くにつれ、景気の影響を受けやすい傾向があります。

住宅特化型の場合には、景気動向に左右されず安定して収入を得られるメリットがありますが、その分投資効率が落ちます。他にも投資物件によって様々な特徴がありますから、REITを選ぶ際には、よく比較検討しましょう。

 

REITの銘柄選びの方法


ここからは、具体的にREITの個別銘柄を選ぶ方法について説明します。

NAV(ナブ)

NAVとは「Net Asset Value」の略で、純資産総額のことをいいます。REITでは、不動産の時価評価額から負債を引いたものがNAVです。

NAV=不動産の時価評価額−負債

また、現在のREITの一口あたりの価格をNAVで割ったものをNAV倍率といい、これが1を下回っている場合には割安、上回っている場合には割高と判断します。株式投資で言うところのPBRのようなものです。

NAV倍率=REITの価格/NAV

NOI利回り

NOIとは「Net Operating Income」の略で、賃貸収入から諸経費を引き、減価償却費を足したものです。つまり、REITそのものの手残りの利益を表しています。

NOI=賃貸収入−諸経費+減価償却費

そしてNOI利回りとは、NOIを不動産の簿価で割ったものです。NOI利回りは、そのREITがいかに効率良く不動産の運用を行なっているかを表しています。NOI利回りが高いということは、それだけ効率よく利益をあげている証拠です。

NOI利回り=NOI/不動産簿価

 

まとめ


今回はREIT全般についてご紹介してきました。REITは利回りも高く、少額から投資できるため、投資初心者にも非常にオススメな商品です。ぜひあなたも、REITを始めてみてくださいね!

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