投資の基礎知識

ワンルームマンション投資とは?こんな人は投資に失敗する

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「不動産投資といったらワンルームマンション」と言われるぐらい、ワンルームマンションは不動産投資の代名詞となっています。比較的手頃な価格で始められるワンルームマンションは、投資初心者にとっても取り組みやすい投資といえるでしょう。

しかし、手軽に始められても、やはり不動産投資にはリスクがつきものです。この記事では、ワンルームマンションの投資で失敗してしまう理由について、ご説明したいと思います。

ワンルームマンション投資のメリット


多くの人がワンルームマンションのメリットに心惹かれて、投資を始めると思います。こちらでは、ワンルームマンション投資のメリットについてご紹介します。

投資金額が少なくて済む

ワンルームマンション投資は、立地や築年数にもよりますが、1,000万円前後から投資を始めることができます。一方、一棟マンションの場合には1〜2億円ほど、一棟アパートの場合には3,000万円ほどから投資を始めることができます。投資金額が少額で済むワンルームマンション投資は、投資初心者や自己資金がない人でも、比較的始めやすい投資といえます。

管理の手間がかからない

ワンルームマンションでは、マンション全体の管理や入居者の管理を全て管理会社に任せることができますので、オーナー側にはほとんど手間がかからないというメリットがあります。これなら昼間仕事をしているサラリーマンでも、安心して投資することができます。

比較的流動性が高い

ワンルームマンションを手放す場合には、投資家や自宅用の需要があるため、比較的短期間で売却できるメリットがあります。これが一棟ものの物件になると、売却するまでに何ヶ月もの期間が必要です。

 

ワンルームマンション投資の注意点


ワンルームマンション投資は、一見すると投資金額が安く、儲かるような気がしてしまいます。しかし、実際は購入してから後悔する人が多くいます。ワンルームマンション投資に失敗する人がなぜ多いのか、その理由を解説していきます。

管理費と修繕積立金を支払うと手残りが残らない

マンションを購入すると、管理費と修繕積立金という費用が毎月かかります。管理費は、共用部の清掃、建物や設備のメンテナンスなどの運営上かかる支出に充てられる費用です。修繕積立金は、外壁の塗装、屋上防水工事など、建物を長期的に維持するために使われる費用です。

通常、ワンルームマンションでは管理費と修繕積立金を合わせて、毎月1万円ほどの費用がかかります。ワンルームマンション投資では、毎月の家賃収入から、ローン支払い額と管理費・修繕積立金を引くと、ほとんど手残りが残らないか、赤字になるのが普通です。赤字になっては、リスクを負って投資している意味がありません。

資産性がほとんどない

ワンルームマンションでは、自分が所有する部分の土地の割合が極めて小さいため、資産性がほとんどありません。購入から期間が経過し、建物が老朽化してしまうと、その不動産の価値がほとんどなくなってしまいます。そのため、マンションを購入する前に、あらかじめいくらでマンションが売却できるか、出口戦略を考えておくことが大切です。

入居者がいなくなると、即収入がゼロになる

ワンルームマンション投資では、入居者が入っている間は稼働率100%となりますが、退去した場合には、即収入がなくなってしまうデメリットがあります。これを防ぐためには、例えばサブリース契約をしたり、ワンルームマンションを複数保有するなどの方法が考えられます。

管理会社を代えにくい

これもワンルームマンション投資の宿命ですが、管理会社を変えるのはなかなか難しいでしょう。時に、あまりにもコストが高い管理会社の場合には、マンション投資の収支を圧迫してしまいます。

管理会社を変更することも可能ですが、そのためにはマンションの管理組合を説得し、管理組合経由で手続きをする必要があります。

ババ抜きになる

もしも管理組合がきちんと機能しないでいると、ワンルームマンションの建物内がスラム化する恐れがあります。一度荒れてしまったマンションは、リノベーションしたり建て直したりする必要がありますが、区分所有者の賛同が必要なため、なかなか難しいのが現実です。もしもこういったマンションを購入してしまったら、売却するしか手がありません。しかし、こんなマンションを購入する人はいないか、または買い叩かれるのが落ちです。結局、中古ワンルームマンションは、誰が最後までマンションを持ち続けるかという「ババ抜き」の要素があります。

ただし、管理組合が正しく機能している場合には、築年数が経過してもマンションは綺麗な状態に保たれます。日本で最も古い区分マンションである四谷コーポラスは、築年数が60年近く経っていますが、良好な管理が行われ、賃貸市場でも売買市場でも人気を保っています。

 

まとめ


ワンルームマンション投資は、サラリーマンの間で人気があるようですが、収益性や資産性を考慮に入れると、一棟物件をチャレンジした方がいいといえるでしょう。ただし、属性が低い人や、不動産投資に慣れたい方は、ワンルームマンションから取り組み始めてもいいかもしれません。

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