投資の基礎知識

気をつけよう!サラリーマン大家の失敗事例と不動産投資のリスク

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サラリーマンの間で人気なのが、不動産投資です。

たしかに不動産投資は毎月安定した家賃収入が得られますが、不動産投資のリスクを理解しないで投資を始めてしまう人も多くいることでしょう。こうなると、大きな失敗につながります。

そこでこの記事では、不動産投資の失敗事例と、そのリスクについて徹底解説していきます。不動産投資の成功パターンを理解し、堅実に投資を進めましょう。

サラリーマン康二
不動産投資に潜むリスクについて、しっかりと理解しましょう!

 

不動産投資に潜むリスクとは

不動産投資には多くのリスクが潜んでいます。それぞれのリスクをしっかりと理解しましょう。

空室リスク

不動産投資で一番怖いのが空室リスクです。特に日本は少子高齢化が進んでおり、人口も減少し始めています。そのため、賃貸需要が年々減少していくことが予想されます。

何も考えず不動産投資を初めてしまうと、空室が発生してもなかなか入居者が決まらず、最悪の場合、不動産投資から撤退せざるを得ない状況にもなりかねません。

ただ、地方では空室物件が増えていますが、東京都心部に限定して考えてみると、むしろ人口はどんどん増えており、賃貸需要が旺盛です。そのため、空室リスクを避けるためには、都心部で物件を購入することが大切です。

また、地方でも一部の都市に人口が集中し続けるため、今後の人口増加が見込める都市部で物件を購入すれば、そこまでリスクは高くないでしょう。

金利上昇リスク

不動産投資をする上では、金融機関から融資を受ける必要があります。融資は通常、変動金利で行われるため、返済期間中に金利が上昇すると、毎月の返済額が上がってしまいます。こうなると、物件収支が悪化してしまう恐れがあります。

金利上昇リスクへの対処法としては、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。

一般的には、毎月の家賃収入に占めるローン返済額の割合は50%未満がいいといわれています。また、固定金利を利用したり、繰り上げ返済を利用するのも一つの手です。

建物の老朽化リスク

不動産投資をするからには、建物の老朽化リスクからも目が離せません。

入居者は築年数が浅い物件を好むため、築年数が経過するにつれ、不動産の家賃は下落していくのが普通です。

しかし、日頃から定期的なメンテナンスを怠らなければ、建物は長期間にわたり使用可能ですし、家賃もそこまで下落することはありません。

今のマンションはきちんとメンテナンスを怠らなければ、100年使用可能ともいわれています。メンテナンス費用をケチらず、自分の物件を綺麗に保つように努めましょう。

家賃滞納リスク

不動産投資には、入居者が家賃を支払わない家賃滞納リスクがあります。

家賃の支払いが滞納すると、入居者や連帯保証人への督促の手間がかかりますし、退去時の対応も管理会社や弁護士などとのやりとりが必要となるため、非常に時間が取られます。

家賃滞納から退去までは長い時間がかかりますので、その間は家賃が全く入ってこない状態が続きます。空室よりもよっぽどタチが悪いのが、家賃滞納です。

家賃滞納に対処するには、家賃保証会社を利用するのがいいでしょう。家賃保証会社は滞納している家賃を立て替えてくれたり、入居者への督促、退去の手続きを代行してくれますので、大家さんにとっては非常に心強い存在です。

入居者トラブルリスク

不動産投資をしていると、入居者の間でトラブルが発生することもあります。ゴミの出し方に始まり、最近では騒音も問題となっています。

入居者トラブルについては、管理会社にすべて任せてしまうのがいいでしょう。管理会社はこういったトラブルに対処するノウハウを持っていますので、円滑かつ迅速に解決してくれます。

地震リスク

地震大国である日本は、地震リスクとは常に隣り合わせです。そのため、不動産投資をする上では、耐震性のある物件を選ぶことが大切です。

耐震性を判断する目安が、1981年6月1日以降に建てられた建物かどうかです。この年次に移行に建てられた建物は、新耐震基準に適合しているため、耐震性に非常に優れています。

実際、阪神大震災や東日本大震災でも、新耐震基準のマンションで倒壊した建物はほとんどなかったというデータがあります。

また、気になるようでしたら、地震保険にも加入しておくのもいいでしょう。

事件が発生するリスク

保有する物件内で、事件が起きてしまうリスクも当然あります。一度事件が起きると、入居者が一斉に退去してしまう恐れがありますし、家賃を相当下げなければならないこともあるでしょう。

事件のリスクに備えるためには、一棟の大型マンションを購入するのではなく、複数の小型マンションをいくつか保有するなどして対応する必要があります。

不動産投資で失敗しない方法

ここまで、不動産のリスクについて解説してきました。ここからは、そのリスクを踏まえ、どのようにすれば失敗を減らしつつ不動産投資を進められるかを解説していきます。

返済比率を50%未満にする

不動産投資を成功させる一つのポイントが、返済比率を50%未満に抑えることです。

毎月の家賃収入に占めるローン返済額の割合を50%を下回れば、金利が上昇したり、急に修繕が発生したとしても、家賃収入の範囲で対処が可能となります。

立地がいい物件を購入する

不動産投資で最も重要なのが「立地」です。

日本の人口は減少を始め、特に地方や郊外では人口の流出が始まっています、利回りが高いからといって、下手に地方に物件を買ってしまうと、空室を埋めるのに苦労することでしょう。

これからも人口増加が見込まれる東京23区の、それも駅から徒歩10分以内の物件を待っておけば、かなりの競争力があるといえます。

入居付けに強い管理会社を選ぶ

管理会社によって、入居付けをする能力に差があります。不動産投資ではいかに早く空室を埋めるかが大切ですので、なるべく入居付けに強い管理会社を選ぶようにしましょう。

入居付けに強い管理会社の見分け方としては、各社が公表している入居率を確認したり、管理戸数が多い会社を選ぶようにするといいでしょう。

サラリーマン康二
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まとめ

以上、不動産投資のリスクと、その対処方法についてご紹介してきました。不動産投資のリスクをしっかりと認識し、堅実に投資を進めていきましょう!

 

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