投資の基礎知識

優良物件選びの基準!最高の収益物件の見つけ方

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不動産投資で大事なのが、どんな物件を購入するかです。

買った物件が最悪な物件だったら、どんなに賃貸経営を頑張っても、すごく苦労することになりますよね。

いい物件を買って、楽して運営できたらそれが理想です。

ということで、本日は不動産投資の物件選びで失敗しないポイントをまとめてみました。

是非、この記事を参考にして不動産投資を進めてみてください!

物件選びで失敗しないポイント


不動産投資の物件選びでは、外せないポイントが何点かあります。そのポイントを押さえて物件を探せば、理想的な物件が見つかります。

割安な物件を狙う

不動産投資で大事なのが、割安な物件を買うということです。

具体的には、返済比率が50%以下になるような割安な物件を購入することが望ましいです。

返済比率が40%台になるとさらに安全性が高いと言われています。

返済比率というのは、月々の家賃収入に占めるローン支払い額の割合です。

例えば、毎月の家賃収入が100万円、ローン返済額が月50万円の物件があったとします。

この物件の返済比率は、

50万円/100万円=50%

ということになります。

ところで、不動産投資では、毎月のランニングコスト(管理費、修繕費他)が20〜25%かかると言われています。

つまり、返済比率が50%の物件の場合、実際に手元に残るお金は、多くて30%になります。

これだと、仮に全入居者の3割が退去しても、どうにか収支はトントンになって、ローンを支払い続けることができます。

一方、よくあるのが返済比率60%の「割高物件」を購入することです。この場合、手残りは多くても20%となります。

先ほどの返済比率50%の場合と比べると分かりますが、返済比率が60%だと、8割の空室率までしか耐えられません。

もしも、急遽修繕が発生したりしたら、その時点で収支がマイナスになり、ローンの返済ができなくなってしまいます。

つまり大事なのは、返済比率が50%に収まるぐらい「割安」な物件を購入することです。

そうすると、最低限、利回りは8%以上は欲しいところです。

それ以下の利回りですと、割高になってしまい、返済比率が50%を超えてしまうでしょう。

いずれにしろ大事なのが、しっかりと収支計算をして、返済比率が50%に収まるような物件を購入することです。

空室になりにくい物件を買う

空室になりにくい物件というのは、賃貸需要が高く、入居希望者が集まるような物件です。

やはり、一番大切なのは立地でしょう。

最寄駅から近かったり、ターミナル駅へのアクセスがスムーズだったり、周辺にコンビニやスーパーなどの施設が充実していることが挙げられるでしょう。

購入前に、周辺環境をネットで調べておいたり、物件見学の際に周りを歩いてみるといいでしょう。

次に挙げられるのが、メンテナンスが行き届いているかどうかです。

どんなに安い物件でも、リフォームができないぐらいボロボロでしたら、誰も入居したいと思わないでしょう。

メンテナンスが行き届いていることも、重要なポイントなのです。

ちなみに少しぐらい汚い物件は、むしろ値引き材料になるのでオススメです。購入後に修繕することを見込んで、物件を購入すればいいのです。

資産価値が高い物件を買う

不動産投資でローンを利用して物件を購入する場合、銀行が最も重視する審査基準として、資産価値が高い物件であるかどうかがあります

銀行というのは、常に最悪のケースを想定してローンを出しています。

つまり、投資家がローン返済できなくなった時に、その物件が何円で売却できるかを考えています。

また、資産価値が物件価格以上に高いと、フルローンやオーバーローンを利用できる場合があり、自己資金ゼロで物件を購入することも可能になります。

ちなみに、資産価値を確かめるあには、積算評価額を計算する必要があります。

この計算は簡単ですので、是非ご自身でやってみてください。

優秀な不動産会社を探す

不動産投資で物件を探す際にオススメなのが、優秀な不動産会社とタッグを組んで物件を探すことです。

インターネットサイトに載っている物件情報というのは、常に競争にさらされているため、いい物件というのは掲載後すぐに売れてしまうものです。

いい物件を掴むためには、とにかくいい不動産会社と仲良くなって、サイト掲載前の優良物件情報を流してもらうことが大事です。

また、そういった業者というのは、銀行と提携していることも多く、有利な金利でローンを斡旋してくれたりします。

つまり、不動産投資で成功するためには、いい業者とめぐり合うことも重要なのです。

いい業者と巡り合うためには、インターネットサイトに掲載されている物件に問い合わせをして、業者と一回話をしてみることです。

いろいろな業者と話をしているうちに、雰囲気がいい業者や、怪しい業者など、だんだんと業者の良し悪しが分かってきます。

自分の足で業者を開拓して、優良物件を紹介されるようになったら、いい物件を購入できることでしょう。

ただし、業者のいいなりになるのは禁物です。

自分でしっかりと収支計算をしたり、物件に問題がないか調べることが大切です。

コンサルを依頼する

不動産投資で一番失敗しないのが、すでに不動産投資をしている人にコンサルを依頼することでしょう。

そういった不動産投資家というのは、すでに物件を運営しているため豊富な知識を持っていますし、何よりも優秀な業者とパイプを築いているからです。

一から自分で業者とパイプを築くのは時間がかかりますし、問題がありそうな物件を見分けるのも初心者には非常に難しいです。

そういう意味で、多少のコンサル料金を払ってでも、コンサルを依頼した方が間違いがないですし、物件購入までが早いでしょう。

ただし、コンサルと言ってもコンサル会社はダメです。

自分自身で不動産投資をしていて、その収入で生計を立てている人にコンサルを頼みましょう。

自身で不動産投資をやったことがない人の話を聞いても、全く意味がありません。

 

まとめ


ここまで、物件購入のポイントについて見てきました。

不動産投資の世界では、多くの物件が売りに出されています。しかし、その物件の中で購入に値する物件はそれほど多くありません。ですので、いい物件と出会うには、とにかく数を当たることが大切です。

いろいろな物件を検討して、最高の物件を購入しましょう。

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