投資初心者にとって、不動産投資というのは非常にリスクが高い投資に思えるかもしれません。
しかし、不動産投資というのは、ある程度リスクを抑えつつも安定した収入を得ることができる投資なのです。
今回は、そんな不動産投資をする上で最低限知ってきたいことについて簡単にまとめてみました。
なお、不動産投資には様々な考え方がありますので、今回紹介する考え方は数ある考え方の一つとしてご理解いただければと思います。
不動産投資をするメリット
それでは早速、不動産投資をする上でのメリットについて解説していきます。こんなに有利な投資は、他にはあまりないのではないでしょうか？
他人のお金で利益を上げられる
不動産投資をする最大の理由は、銀行からの借り入れを使って、他人のお金で投資ができるからです。
銀行からの借り入れを使うことで、レバレッジをかけて、より少ない自己資金で、より多くの利益を狙うことができます。
不動産投資では通常、１０〜２０％の自己資金を入れます。
しかし、場合によってはフルローン、はたまたオーバーローンすることができ、実質自己資金０円で物件を購入することもできます。
ですので、不動産そのものの利回りはそこまで高くなくても、自己資金から見た収入に換算すると、相当の利回りになります。
仮に自己資金０円で投資した場合には、自己資金での利益率は無限大になります。
景気が悪くても、十分に利益を取ることができる
不動産投資のいいところは、たとえ景気が悪くなっても、その間も賃料収入が得られるところです。
これが株式投資などになると、景気が下降局面になると利益をあまり狙いに行けなくなります。
一方、賃貸住宅というのは、人がいる限りはたとえ景気が悪くなっても、一定の需要はあるものです。
そういう意味で、家賃収入が得られる不動産投資は、景気が悪くても定期的に収入を得られる投資と考えられます。
物件価格が下落しても借り入れの返済を迫られない
銀行からの借り入れは、一度借りてしまえば、たとえ物件価格が値下がりしても、一括返済を迫られたりする心配がありません。
仮に借入残高よりも物件価格が下落したとしても（債務超過）、その評価損は実質的に銀行が負担してくれます。
これが株式投資になると、価格が下落した場合には損切りをして、投資から手を引く必要が出てきます。
よくよく考えてみると、物件の価格が下落しても借り入れを続けられるというのは、すごく投資家に有利に作られていますよね。
景気が良くなれば、高値で物件を売却できる
不動産投資は、毎月家賃収入が入ってくるので、すごくいい投資だと思われます。
しかし、物件価格が高騰した場合、高値で売れるのも不動産投資のメリットでしょう。
不動産はいつでも借り入れを早期返済して、物件を売却することができます。
このまま物件を持ち続けて家賃収入をもらい続けるか、はたまた売却して利益を取りに行くか、２つの選択肢を考えられるのも、不動産投資の醍醐味でしょう。
不動産投資をする上で押さえておきたいこと
ここからは、いざ不動産投資を始めるにあたって、最低限押さえておきたいポイントについてまとめてみました。
賃貸需要が安定している
不動産投資をする上で押さえておきたいのが、賃貸需要が安定しているかどうかです。
賃貸需要さえ安定していれば、物件を購入後もそこまで苦労せずに満室経営を目指すことができます。
そういう意味では、単純な話、これからも人口流入が続く東京が一番賃貸需要が大きいと言えるでしょう。
東京の中で物件タイプ別にみると、事務所と店舗物件は個人投資家にとってリスクが高いので、単身用やファミリー用の物件のどちらかを投資対象とすべきでしょう。
東京の場合、およそ半分がファミリー世帯ですが、ファミリー世帯はマイホームを持っている人も多いことから、潜在的に需要が大きい単身者向けの物件が賃付けしやすいと考えられます。
ちなみに、都心の単身者向け物件では、学生や新入社員、外国人など幅広い人たちに賃貸需要が下支えされています。
また、一人で高級ワンルームマンションに住む人から、学生などのとにかく安い家賃で部屋を借りたい人まで実にたくさんの客層があります。
よって、賃貸需要のある東京の単身者向け物件は、たとえボロボロの物件だとしても、家賃さえ下げれば誰かしらが入居し、すぐに満室になるのです。
このように、そもそも需要がある地域に物件を構えることで、安定した不動産経営を進めることができます。
景気が良くなれば高値で売却できる
不動産投資では、毎月の家賃収入もさることながら、景気が良くなった時に高値で売却できるような物件を購入するのも大切です。
ただし、基本的には賃貸収入で安定的にキャッシュフローを得て、もしも物件が上がった場合には「ラッキー」程度でいいと思います。
単純に高値で売却できる可能性があるのは、都心の一等地（銀座、六本木など）が一番安定していると言えるでしょう。
しかし、これら一等地の物件は、そもそも物件価格が高いため利回りが低く、ローン返済後に手元に残るお金がない可能性があります。
ですので、都心の山手線内などの一等地を外して、周辺の二等地で物件を探すのがいいでしょう。
具体的には、中野区、目黒区、板橋区などでターミナル駅に近く、景気回復時に価格が高騰しそうな場所を選ぶのがいいでしょう。
いずれにしろ、東京の強力な経済力を賃貸需要と売却駅の後ろ盾にすることができれば、東京に経済が集中している限りは、賃貸付けに苦労せず、物件高騰に時は売却益を狙っていくことができます。
まとめ
やはり賃貸需要が強く値上がり益を狙えるのは東京でしょう。
しかし、東京は現在様々な投資家が物件を探しており、物件の利回りが低すぎるのが現状でしょう。
そういう意味では、東京を外して関東圏などで物件を探してみるのもありでしょう。
