投資の基礎知識

ボロ築古物件には要注意!不動産投資で失敗しないためのポイント

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不動産投資をしようと物件を探していると、ついつい深く物件を調べずに購入までいってしまうことがあります。

ですが、これは非常に危険です。

特に不動産投資の場合には、投資金額が数千万円〜数億円にのぼりますので、一度の失敗で一生苦労することになります。

ですので、今回は不動産投資で失敗しないために、買ってはいけない物件の特徴と、不動産投資家として意識しておくべきことについてまとめてみました。

この記事を参考に、理想的な物件を購入してもらえればとお思います。

買ってはいけない物件を見つけるポイントは??


それでは早速、買ってはいけない物件を見つけるポイントについて見ていきましょう。

今回は特に、木造アパートを中心に解説します。

雨漏りがしているかどうか

雨漏りが長期間している物件は、購入の際に避けた方がいいでしょう。

雨漏りしていると、どこに水が回っているか分からないため、思わぬところの柱が腐っていたりする可能性があるからです。

特に鉄骨造りの物件の場合には、一度錆びたら再生できないので、雨漏りしている物件は絶対に避けるべきでしょう。

仮に雨漏りを直すとしても、多額のお金がかかることを覚悟する必要があります。

ちなみに、外の手すりや階段が錆びている分には特に問題はありません。建物の強度にも影響しません。

階段などのサビは簡単に塗り直せますので、錆びている分を値引き交渉をして、購入後に塗り直すというのも手でしょう。

擁壁を確認する

擁壁というのは、崖や盛り土の側面が崩れるのを防ぐために築いた壁のことです。

擁壁は手抜き工事で適当に作られていることもあるため、注意が必要です。

大雨が続いて土中の水の圧力が増し、その圧力に耐えられなくなって擁壁が倒壊する可能性もあります。

しかも、擁壁を作り直すには数百万円〜数千万円かかることがあります。

擁壁がある物件を購入する場合には、注意する必要があります。

建物が傾いていないか

建物を購入する際に、建物そのものが傾いているものは、避けた方がいいでしょう。それを確かめるのために、水平器を持っていくといいでしょう。

建物が傾いている時に問題なのが、地盤沈下している時です。

よく聞くのが、もともと田んぼだったところを埋め立てた軟弱地盤のような土地です。

こういう物件を購入してしまった場合、その傾きを一時的に直すことはできても、また何年かすると傾いてもしまう恐れがあります。

ちなみに、こういったケースでは軟弱地盤に樹脂を流して強化する工事がありますが、費用が相当かかります。

建物そのものが傾いている物件は買わないのが無難でしょう。

ところで、木造物件の場合で、柱の腐敗による軽度の傾きでしたら、リフォームで直しやすいですから、その場合には利回り次第で購入してもいいかもしれません。

 

不動産投資家として意識しておくべきこと


ここからは、不動産投資家として物件の購入を判断する際に意識しておくべきことを挙げていきたいと思います。

しっかりとした知識を持って、確実に不動産投資を進めましょう。

物件に惚れてはいけない

これは不動産投資をする上ではよく聞く言葉だと思います。

不動産投資をする上での鉄則は、「物件に惚れてはいけない」ことです。

やはり本気で物件探しをしていると、時としてその物件に過剰に思い入れをしてしまうことがあります。

「この物件がどうしても欲しい」と。

しかし、物件に過剰に感情移入してしまうと、本来は買うべき物件ではないのに、感情的になって買ってしまうことがあります。

そんなことをして、後で痛い目に会うのは自分自身なのです。

特にこれから1棟目の物件を購入しようという方は、気持ちに余裕がないため、物件に惚れたらどんどん突っ走ってしまう傾向にあります。

一棟目で失敗してしまうと、二棟目まで行くのに相当時間がかかることになります。

ですので、不動産投資をする上では、感情をできる限り排除し、冷静に数字を分析することが大切です。

不動産投資というのは、あくまで『「数字」ありきの投資』なんだという気持ちを持つことが重要です。

私自身も、初めての一棟物件を探している際には、ある物件に惚れてしまって、危うく購入の一歩手前まで行ってしまいました。

しかし、たまたま知り合いの不動産投資家と物件の話をする機会があり、その時に初めて自分が物件に惚れていたことに気づきました。

もしも知り合いの不動産投資家と会う機会がなかったら、おそらくその物件を買っていたことでしょう。

そうなっていたらと思うとぞっとします。

ですので、あなたも是非、物件にだけは惚れないように意識してください。

あくまで「数字」が出てこその投資なのです。

物件に対する思いやりは不要です。シビアに行きましょう。

融資が通りやすいから買うのは厳禁

これもよく聞く話です。

不動産投資では、融資が通りやすいという理由で物件を購入するのは、決してやってはいけません。

なぜなら、融資が通りやすいというのは銀行の担保評価が高い物件という意味で、こういった物件の多くが利回りが高くないからです。

利回りが高くないと、ちょっとした空室や修繕ですぐに毎月の収支がマイナスになることもあります。

最悪の場合、収支がマイナスというケースもありえます。

このように資産価値は高いですが利回りが低い物件というのは、お金持ちが自己資金を大量に入れて買う用の物件なのです。

お金のない普通のサラリーマンがこういった物件を買ってしまったら、もう試合終了でしょう。

むしろ個人投資家が目指すべきは、銀行の担保評価が低くても、しっかりと利回りが高い物件でしょう。

利回りが高ければ、毎月の手残りもかなりありますので、多少の空室や修繕が発生してもビクともしないでしょう。

実は、担保評価が低くても、融資してくれる金融機関は探せばあるのです。

投資というのは「利益」あっての投資ですから、しっかりと利益が出るような物件を探しましょう。

 

まとめ


ここまで、買ってはいけない物件の特徴と投資家として意識すべきことを投稿してきました。

やはり投資で大事なのが、不確定要素をいかに排除して、「数字」で判断して投資を行うことなのでしょう。

数字で判断して物件を購入しましょう。

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