投資の基礎知識

注目!築古物件で不動産投資を始める際に知っておきたいこと

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不動産投資を調べていると、何億円もするマンションを買ってサラリーマンをリタイアした人の話をよく聞きますよね。

でも実際、普通の貧乏サラリーマンが何億もするマンションを買うのは、銀行の融資が通らない可能性が高く、なかなか難しいですよね。

一方、地方のアパートなら、比較的安く買えるので普通のサラリーマンでも買えそうなものです。

また、都心のアパートでもボロボロの築古物件なら、安い値段で買うことができますよね。

都心のボロボロの築古物件でも、それをリフォームして高い家賃で貸せれば、大きく儲けることができます。

地方のアパートか、都心の築古物件、このどちらかの投資手法なら、お金のないサラリーマンでも少ない資金で不動産投資を始められます。

ということで、今回は地方のアパートと、都心の築古物件を買うときのポイントについてまとめて見ました。

不動産投資の引き出しを増やす意味で、読んでいただければと思います。

地方で物件を買うときのポイント


それでは早速、地方で物件を買うときのポイントを見ていきましょう!意外と見落としていたポイントが見つかるかもしれません。

単身者用でも部屋の広さは26平ぐらい欲しい

地方に物件を買う際には、部屋の広さに注意する必要があります。

従来、地方では20平米以上あればいいと言われてきました。

ですが、少子高齢化や晩婚化が進む中、これから一部屋当たりの部屋の大きさはどんどん大きくなっていくことが予想されます。

ですので、部屋の大きさは大きいに越したことはありません。

ただし、あまりに部屋の大きさが大きすぎると、退去した時のリフォームが大変になってしまいます。

26平米ぐらいが妥当なのかもしれません。

また、地方ではそもそも一部屋当たりの大きさが広いのが当たり前です。

もしも狭い部屋で勝負するなら、大幅に家賃を下げるぐらいしか手がありません。家賃を下げると不動産投資の利回りは下がりますから、これでは本末転倒です。

全世帯分の駐車場はあるか

地方で物件を買う場合で、特にその地域が「車社会」の場合には、全世帯分の駐車場を物件の敷地内に確保することも重要です。

実は、地方の車社会というのは、車がなければ生活できないレベルなのです。

多くの家庭が電車やバスなどの公共交通機関を利用するよりも、自家用車を利用して買い物やお出掛けをする話をよく聞きますよね。

ですので、車社会の地域で物件を買う場合には、世帯数分の駐車場があることが必須条件です。

逆に言うと、車社会の地域では駐車場の個数さえ確保できれば、駅からの距離はさして問題ではありません。

ちなみに、地方では家族一人一人が車を持っているレベルですので、世帯数分の駐車場があっても足りないのかもしれませんね。

いずれにしろ、その地域がが車社会なのかどうかを徹底的に調べましょう。

建物の規模はあまり大きくない方がいい

これはすべての不動産に当てはまりますが、不動産を買う場合には、その規模はあまり大きすぎない方がいいです。

なぜならば、何か修繕が発生した場合には、より多くの費用がかかりますし、何かと経費もかかるからです。

また、ないに越したことはないのですが、人が亡くなる事件が起きてしまった場合、その建物全体が風評被害を受けることがあります。

その場合、入居者が退去したり、家賃を下げて入居してもらうことになるかもしれません。

そう考えると、世帯数が少ない物件よりも世帯数が多い物件の方が、より多くの損害を受けることになります。

また、固定資産税などの税金も、物件の規模が小さければ安くなります。

物件を手放す場合にも、規模が大きい物件は値段も高くなりますから、それだけ買い手が現れない可能性も考えられます。

下手したら、仕方なく値引きをして売却することもあるかもしれません。

このような意味で、手頃な規模の物件を複数所有した方がいいでしょう。

 

都心の築古物件を買うときのポイント


ここからは、都心で安いアパートを買う際のポイントについて見ていきます。

ポイントとしては、どんなにボロボロな物件でもリフォームして再生できるところでしょう。

立地がいいボロボロ物件を探す

安い物件というと、ここでは築30〜40年ぐらいの木造のボロ物件を指します。

実は、都心ではボロ物件でもきれいにリフォームして貸し出せば、とてつもない利回りを叩き出す可能性があるのです。

ボロボロ物件と聞くと、本当にリフォームできれいになるのが、不安が残るところでしょう。

でも実は、最近のリフォーム技術はかなりすごいところまで来ています。

特に木造物件は、後からいくらでも補強や修繕が可能です。

柱が腐っていても取り替えられますし、土台そのものが腐っていても交換することが可能です。

これが重量鉄骨やRCのボロマンションですと、一回鉄の部分が錆びてしまったら、建物の強度が大きく損なわれてしまいます。

しかも、外見からそのサビの部分を見つけるのは非常に難しいです。

ですので、木造の築古物件はそこまで恐れる必要はないのです。

当然、ボロければボロいほど他の投資家はその物件に見向きもしませんので、値下げ交渉をして安く物件を仕入れられる可能性が高まります。

ちなみに、ボロボロ物件を買う場合には、最寄駅の大きさや駅からの距離といった立地条件はしっかりと見極める必要があります。

どんなにきれいにリフォームしても、利便性が悪かったら入居者が入りません。

瑕疵担保免責物件でも問題がない

築古物件の中には、「瑕疵担保免責」と書かれた物件もあります。

瑕疵担保免責とは、「欠陥(瑕疵)があっても売主は責任を負いません」という意味です。

築古物件になると何かしらの瑕疵が出てきますので、売却後にその瑕疵で揉めるのが嫌な売主が、あらかじめ予防線を張っているのです。

ですが、瑕疵担保が免責になっている分、物件価格は安くなっています。

普通の投資家は、こう言った瑕疵担保免責物件を買いたがりません。

その分、ライバルが少ないので、値切って安く買える可能性があります。

ちなみに、瑕疵担保免責だからと言っても、明らかに売主が瑕疵を知りながら告げなかった場合には、当然に責任を追及することができます。

また、たとえ柱が腐っていたとしても、木造の場合にはいくらでもリフォームが可能ですから、そこまで気を病む必要はありません。

あくまでリフォームをして利益さえ産んでくれれば、そこまで物件の内容にこだわる必要はないでしょう。

再建築不可の物件でも問題ない

築古物件の中には、再建築不可という物件もあります。

再建築不可とは、建て替えることが法律により禁止されている物件です。新築が立てられないために、安く売りに出されているのです。

建築当初は建築基準法の要件を満たしていましたが、今現在では満たしていない場合に再建築不可になります。

でも実は、物件を購入して賃貸経営する場合には再建築不可はあまり影響がありません。

また、再建築不可と言っても、柱一本だけ残して新築並みに再生させても「リフォーム」として主張できることがあるようです。

ただし、再建築不可の場合には、金融機関の評価が低く、ローンを出してくれないことが多くあります。

しっかりと自分なりの不動産投資のプランを立ててから購入を検討しましょう。

 

まとめ


ここまで、地方の物件と、都心の築古物件について見てきました。

不動産投資にはこれ以外にも、区分マンション投資やRCマンション投資、いろいろな投資方法があります。

自分の投資手法の引き出しを増やす意味で、今回の記事を参考にしていただけたらと思います。

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