投資の基礎知識

【中古アパート経営の基礎】サラリーマン大家が失敗しないために!

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最近、サラリーマンを中心に中古アパート経営が人気ですよね。

多くの人が副業収入の一環としてアパート経営に乗り出そうとしています。

今回は、そんなアパート経営の基礎中の基礎を簡単にまとめてみました。

是非ともこの記事をキッカケにして、実際にアパート経営の勉強を始めていいただけたらと思います。

 

そもそも中古アパート経営とは??


それでは、中古アパート経営の概要について見ていきましょう。

中古のアパートを購入し賃貸収入を得る

そもそも中古アパート経営とは、中古のアパートを一棟まるまる購入し、各部屋を入居者にに貸すことで家賃収入を得ることを言います。

実はこの中古アパートというのは千差万別で、地方にあるのか都会にあるのか、またアパートの経年劣化はどれぐらいのモノなのか、様々な種類があります。

また、最近はアパート経営が流行っていますので、競合するアパートも多数存在することになります。

その競合の中で、いかに空室を減らし、高い家賃で入居してもらうかが勝負のカギを握ることになります。

これがアパート投資ではなく「経営」と言われる理由となります。

新築アパートよりも値段が安い

中古アパートは、何といっても新築アパートよりも値段が安いです。

よって、新築アパートよりも少ない投資金額で、大きなリターンを狙いに行くことができます。

ただし、「中古」と言っているぐらいですから、中にはどうしようもないようなアパートや、買ってもすぐに修繕が必要なアパートも存在しています。

そういう意味では、新築アパートを買うよりも、ハードルがさらに高いと言えるでしょう。

毎月固定収入を得られる

おそらく多くのサラリーマンがアパート経営に乗り出す理由は、毎月の固定収入が目当てでしょう。

これは不動産投資全般に言えることですが、不動産を所有していると毎月入居者から必ず「家賃」という収入が入金されます。

これは極端な話、あなたが一カ月間家でゴロゴロしていても必ず入ってくる収入です。

つまり、本業があるサラリーマンにとって、本業で働いている間にも入ってくる家賃収入は非常に魅力的な収入源になるのです。

 

中古アパート経営のメリット


ここからは、中古アパート経営のメリットについて見ていきます。

不動産投資には様々なメリットがありますが、今回は主要なものだけ挙げさせていただきました。

ローンを利用して融資を引くことができる

中古アパート経営のメリットは、新築アパートよりも少ない投資金額で、ローンを利用してアパートを購入できるところです。

不動産投資の世界では、購入予定の不動産そのものを担保にして、銀行から購入資金の融資を受けることができます。

この融資を活用すれば、少ない自己資金で何千万円もする不動産を購入することが可能になります。

また、現状ではゼロ金利政策によって、ローンの金利もかなり下がってきていますので、比較的不動産投資のハードルは下がりつつあるのかもしれません。

建物の価値がなくなっても、土地の価値が残る

中古アパート経営では、たとえ建物が老朽化によって価値が無くなってたとしても、その建物が建っている「土地」の価値は失われることはありません。

最終的に建物を取り壊し、再度新しくアパートを建築するということも可能になります。

これが例えば区分マンション投資ですと、ローンを完済した後に残るのはその部屋の価値ぐらいなものです。

アパート経営をすることで、家賃収入得つつも土地も手に入るというのは、ダブルの意味で「おいしい投資」であると考えられます。

部屋が複数あり、収入が途切れる心配がない

アパート経営の場合、一つのアパートに対して部屋が6部屋~8部屋位ありますので、一室空いたからといってすぐに赤字になることはありません。

これが区分マンション投資でしたら、一室空室が出たら即収支がマイナスになりますので、非常に心臓に悪いでしょう。

つまり、アパート経営の場合は空室のリスクを分散することができるのです。

 

中古アパート経営のデメリット


中古アパート経営では、実に様々なデメリットがあります。

しかし、これらデメリットはある程度、大家さん側で防ぐことが可能になります。

こちらでは、デメリットをいかに解消するかも含め解説してきたいと思います。

空室リスク

空室リスクは、不動産投資において切っても切れないリスクになります。

たしかに区分マンション投資に比べ、中古アパートは複数の部屋があるので空室リスクは小さいですが、それでも確実にアパート経営にダメージを与えます。

しかし、空室リスクは事前に防ぐことができます。

特に中古アパートの場合、日本全国の様々な地域からアパート選んで購入するわけですから、選ぶ際に賃貸需要等を分析しておけばいいのです。

仮に空室が発生してしまっても、例えば近隣のアパートよりも内装をおしゃれにしたり、入居付けが強い管理会社に募集をかけてもらったり、いくらでも手は考えられます。

修繕が発生することがある

修繕が特に発生するのも、「中古」アパートならではの特徴です。

あくまで中古アパートですので、例えば雨漏りが発生したり、排水管が壊れてしまったり、様々な修繕の可能性があります。

あとは10年おきに外壁や屋根を塗装したりする必要もあります。

しかし修繕も、ある程度は事前に予測することができます。

中古アパートを購入する前に、事前にリフォーム業者に建物を調べてもらったり、自分で念入りに調査をしたり、いくらでも手の打ちようがあります。

また、突然の出費の備え、毎月の収入の内の何円かを修繕積立金として積み立てておくのが良いでしょう。

減価償却が終わると、税引き後収支が悪化する

これは法定耐用年数を超過した(耐用年数オーバー)木造物件を購入した場合に当てはまることです。

木造耐用年数オーバーの物件を購入した場合、減価償却をわずか4年で行う必要があるので、最初の4年間は大きな節税効果が生まれます。

しかし、5年目以降になると、減価償却ができなくなるため、税引き後の収支が大幅に悪化します。

むしろマイナスになることが考えられます。

よって、木造の耐用年数オーバー物件を購入する場合には、5年目に物件を売却する腹積もりで考えておいた方が良いでしょう。

いずれにしろ、しっかりと税引き後の収支を計算しておくようにしましょう。

流動性が低い

中古アパートの場合、売却したいと考えても、売却できるまで相当の期間が掛かります。

これが区分マンションですと、大体3カ月ぐらいで売れてしまうようです。

なので、いざというときに身動きが取りづらいのが不動産物件の宿命でしょう。

 

中古アパート経営のまとめ


ここまで、中古アパート経営について簡単に見てきました。

個人的には、融資がおりるようなら区分マンションではなく、初めから中古アパートを購入したほうが良いと思います。

というのも、利益も出ますし、資産価値的にもいいと思うからです。

ただ、現在は不動産市場が過熱気味で、多くの物件が「高すぎる」というのが現状でしょう。

いま不動産を買い始めるなら、しっかりと利回りの高い物件を狙っていくようにしましょう。

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