投資の基礎知識

資産管理会社の4つのメリットと節税テクニックの解説

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高齢化社会を見据え、不動産投資を始めるサラリーマンも多くなっています。

最初は個人名義で物件を購入し、規模が大きくなるにつれて資産管理法人を設立する大家さんが多くなっています。

そこで今回は、サラリーマン大家さんが資産管理法人を設立するメリットをご説明します。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年2月27日に加筆修正したものです。)

資産管理法人の基本

まずは、資産管理法人を設立する上で知って起きたいことについて説明します。

設立費用がかかる

資産管理法人を設立するためには、株式会社の場合には最低20万円ほど、合同会社の場合には6万円ほどの費用がかかります。

これに司法書士への報酬が加算されます。司法書士の力を借りなくても設立できますが、時間と手間がかかるため、代行を依頼するのが得策です。

決算申告の必要がある

法人の決算の際には、貸借対照表、損益計算書だけでなく、その他の書類も作成する必要があります。

本業があるサラリーマンの場合、こういった資料を作成する時間も限られてくるため、税理士に作成を依頼した方がいいでしょう。

赤字でも法人住民税の均等割7万円がかかる

もしも法人を設立して収支が赤字だったとしても、毎年必ず7万円の税金がかかります。

また、他にも税理士への報酬も毎月かかりますから、法人のランニングコストもなかなか馬鹿にできないのです。

法人設立が本当にいいことかどうかは、個人の状況や目標によって異なります。一度専門家に法人設立の相談を持ちかけてみるのがいいでしょう。

 

資産管理法人のメリット

資産管理法人の一番のメリットは、節税効果です。こちらでは、資産管理法人を設立するメリットについて解説していきます。

税率が個人よりも低い

個人で不動産投資を行うと、経費を控除した収益の全てが課税対象となってしまいます。一方、法人名義であれば収入を個人と法人に分散することができるため、税金を抑えることができます。

個人の所得税の税率は、最高税率(4,000万円を超える部分)は45%となっています。収入の半分近くが税金で持っていかれるのです。

資本金が1億円以下の法人の場合、法人税の最高税率は23.4%(平成28年4月1日から平成29年3月31まで日)です。

このように、法人の方が税金をおよそ半分に抑えることができますので、節税効果が高いと言えます。

役員報酬が控除対象となる

個人で不動産投資をすると、個人に対する所得は課税対象となります。

一方、法人名義で投資をして代表者に役員報酬の形で給与を支払うと、給与所得控除が認められるため、収益から役員報酬を控除することができます。

ちなみに、法人税と役員報酬のバランスはかなり大切です。

役員報酬を増やすと法人の税金が低くなりますが、大家さんの所得税が高くなります。反対に役員報酬を減らすと、今度は法人税が高くなります。

両者のバランスを見て、役員報酬を決めることが大切です。

生命保険料を経費計上できる

個人では生命保険料の一部しか控除が認められませんが、法人の場合には保険料の全額か一部が必要経費として計上可能です。

共済掛け金が経費計上できる

共済の掛け金は全額経費計上可能なため、退職金や修繕費用の積立を共済で行うことで、節税することができます。

 

資産管理法人を使った投資のはじめ方

資産管理法人の実際の利用方法としては、以下のものが考えられます。

法人名義で物件を購入する

一番オーソドックスなのが、法人名義で物件を購入することです。

法人名義で物件を取得すると、減価償却費の扱いが変わってきます。

個人の場合、たとえ赤字の場合でも減価償却費を計上しないといけませんが、法人の場合には減価償却費を計上しないことも可能です。

減価償却費をあえて計上しないことで、本来は赤字決算のところを黒字にすることもできますし、帳簿上の建物価格が下がりませんから、売却した際の売却益を少なく抑えることもできます。

サブリース方式

個人名義で所有する物件を法人へ一括で貸し付け、代わりに賃料を得る方法もあります。

これにより、個人で受け取る収益の一部を法人に移転させ、節税することができます。いわゆるサブリース方式です。

法人に管理を委託する

こちらは個人名義の物件の管理を、資産管理法人に委託する方法です。

サブリース方式と同様、収益の一部を管理会社に移転させ、税金を圧縮することができます。また、管理費を増やすことで、節税することも可能です。

ただし、形だけの管理委託は禁止されており、実際に入居者からの集金を資産管理法人が行う必要があります。

 

資産管理会社のメリットのまとめ

法人を設立すれば誰でも「社長」を名乗ることができますので、誰もが設立に憧れるのではないでしょうか。

ただし、法人には維持費がかかりますので、自分の経済状況やプランに合わせて設立するタイミングを見極めることが大切です。

 

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