投資の基礎知識

一戸建て賃貸投資にはデメリットがある!投資するときに知っておきたいこと

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不動産投資の一環として、一戸建て賃貸を始める人が増えています。

戸建賃貸投資は、不動産投資のカテゴリーの中では利回りが高く、投資家の間でも人気なのです。

この記事では、一戸建て賃貸のメリットと、特にデメリットに焦点を当てて解説していきます。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年2月27日に加筆修正したものです。)

一戸建て賃貸投資の基礎知識

戸建賃貸とは

戸建賃貸とは、一戸建て住宅を貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。

最近はアパートやマンションの建設が急速に進み、賃貸市場は供給過剰の状態にあります。

そんな中、戸建賃貸はまだまだ供給戸数が少なく、今後も安定した需要が期待できます。

また、一棟マンションや一棟アパートとは異なり、投資費用もそれほど高くないため、比較的取り組みやすい投資といえます。

入居期間が長く入居者の属性がいい

戸建賃貸の特徴として、入居者の入居期間が長く、属性もいいことが挙げられます。

戸建賃貸に住むのは、子連れのファミリー層が中心です。

そういったファミリー層は、子供の学校の都合もあり、あまり引越しをしたがらない傾向にあります。

また、戸建賃貸の家賃は普通のアパートやマンションよりも高額ですから、入居者も自然と収入が高く属性のいい人に限られてきます。

そういう意味では、戸建賃貸は安心して取り組める投資といえます。

 

一戸建て賃貸のメリット

駅からの距離はあまり関係ない

戸建賃貸では、実は駅からの距離はあまり関係ありません。

むしろ、周辺環境が充実しているかどうかが重視されます。

というのも、戸建賃貸に住むのはほとんどがファミリー層です。ファミリー層が重視しているのは、駅からの距離よりも、生活環境そのものなのです。

例えば、近くにスーパーがあるか、公園はあるか、学区はどうなっているか、そういったところが大切になってきます。

駅からの距離が遠い物件でも、十分に戦うことができるのです。

好きにリフォームできる

戸建賃貸のメリットとして、オーナーの好きなように建物や部屋をリフォームできることが挙げられます。

そのため、時代に合わせて柔軟に部屋の内装を変えたり、建物そのものを立て替えたり、自分の意思で賃貸経営を行うことができます。

これが区分マンション投資となると、部屋のリフォームまではオーナーの好みでできますが、建物のリフォームには管理組合の合意が必要となります。

管理組合の合意が得られない場合には、どんなに部屋の内装を綺麗にしても、建物そのものが汚く、入居者がなかなか決まらないことも考えられます。

物件を担保にすることができる

戸建住宅を現金で購入した場合には、それを担保にして銀行から新たな融資を受けることができます。

今後不動産投資の規模を拡大したい人にとって、戸建てを担保にできるのは大きなメリットです。

例えば、まずは戸建て住宅を現金で購入し、次にその物件を担保に入れ、一棟アパートを購入する方法が考えられます。

こうすれば、一気に2つの物件で不動産投資を始めることができます。

出口戦略が立てやすい

戸建賃貸には、出口戦略が立てやすいというメリットがあります。

戸建賃貸をやめたあとは、自分がその建物に住み続けることもできますし、建物を壊して更地にして売ることもできます。

オーナーの裁量が大きいところが、戸建賃貸の大きな魅力なのです。

 

一戸建て賃貸のデメリット

入居者がいないと収入がゼロ

一戸建て賃貸は、入居者がいる間は家賃収入が入ってきますが、いざ入居者が出てしまうと、家賃収入がゼロになってしまうデメリットがあります。

例えば一棟アパートやマンションなら、仮に入居者が出て行こうとも、家賃収入が途絶えることはありません。別の部屋からの家賃収入があるからです。

戸建賃貸をする際には、空室になることを想定し、ある程度の資金を積み立てておくことが大切です。

リフォーム費用がかかる

戸建賃貸で空室が発生した場合には、大きな費用がかかります。

というのも、マンションやアパート1部屋のリフォームとは訳が違い、戸建賃貸は建物をまるまるリフォームする必要があるからです。

また、戸建賃貸では、設備の更新に大きな費用がかかります。

例えばエアコンや給湯設備、配管などを交換するとなると、莫大な費用がかかります。

戸建賃貸では、事前に予想される費用を予想し、備えておくことが大切です。

定期的なメンテナンスが必要

戸建賃貸を運営するにあたって、定期的なメンテナンスが必要です。

例えば建物周辺の掃除をしたり、庭の草むしりをしたりする必要もあります。

こういったメンテナンス費用も、戸建賃貸の利回りを低下させる一因なのです。

収益性に難あり

戸建賃貸そのものは、収益性がそれほど高くはありません。

例えば一棟マンションやアパートなら、毎月数十万円〜数百万円の家賃収入が見込まれますが、戸建賃貸の場合には、その家賃にも限りがあります。

一定以上の家賃収入を得るためには、区分マンション投資と同様、複数の物件を運営することが必要です。

中古戸建か土地持ちが必須

戸建賃貸を始めるにあたって、土地を購入し建物を建てると、そのコストはかなり割高となってしまいます。そうなると、投資利回りが低下してしまい、収益性が落ちてしまいます。

戸建賃貸を始めるには、中古戸建を安く購入するか、または始めから土地を持っていて、建物だけ建築する方法があります。

 

一戸建て賃貸投資のまとめ

 

今回は戸建賃貸について解説してきました。

戸建賃貸のメリットとデメリットについて、ご理解いただけましたでしょうか?

興味を持った方は、ぜひチャレンジしてみてくださいね。

 

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