投資の基礎知識

戸建賃貸投資の3つのデメリット!投資に向いているのはこんな人

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あなたは「戸建賃貸」というものをご存知でしょうか?

戸建賃貸は、一戸建て住宅を使った不動産投資のことをいいます。要するに、区分マンション投資の戸建版と考えれば、分かりやすいのではないでしょうか?

ただし、戸建賃貸はそこまでメジャーな投資ではないため、戸建投資に対する情報は限られているのが現状です。

そこで、この記事ではそんな戸建投資の基本と、メリット・デメリットを中心に解説していきます。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年2月27日に加筆修正したものです。)

そもそも戸建賃貸とは?

戸建賃貸の基本

そもそも戸建賃貸は、一戸建て住宅を使った不動産投資のことをいいます。

賃貸に出すのは住居まるまる一つですから、ターゲットとしてはファミリー層が中心となってきます。

戸建賃貸の始め方としては、新たに新築の物件を購入するか、または中古の戸建住宅を購入し、リフォームする方法があります。

中古の戸建賃貸の方が初期費用は安く済みますが、マンション投資に比べて注意しなければならいな点が多くなるため、難易度は高いと言えるでしょう。

 

 

なぜ戸建賃貸は人気があるの?

戸建賃貸は、入居者の立場からするとかなり魅力的な物件なのです。

 

共同住宅特有の煩わしさがない

賃貸アパートやマンションに住んでいると、当然周囲の部屋に対する「音」を気にする必要が出てきます。

特に小さな子供がいたり、夜遅くに仕事から帰ってくるような人は、周りにかなり気を使うはずです。

ところが、戸建賃貸なら一戸建てをまるまる借りているわけですから、音を気にする必要はありません。

共同住宅特有の煩わしさから解放されるのが、戸建賃貸の大きな魅力です。

自動車などを好きに駐車できる

共同住宅に住んでいて煩わしいのが、駐車場や駐輪場ではないでしょうか?

マンションから駐車場から距離があると大変ですし、それに自転車や趣味で使う用品なども、集合住宅だと共用部においておくこともできません。

その点、戸建賃貸なら自由にすることができます。

また、駐車場がついている物件に入居すれば、駐車場代を払う必要もありません。

このように、戸建賃貸には入居者にとって様々なメリットがあるのです。

 

戸建賃貸投資のメリット

入居期間が長い

戸建賃貸のメリットは、実は入居者の入居期間の長さがあります。

戸建賃貸の入居者は、子供がいるファミリー層が中心です。そのため、一度入居すると、学校などの関係から短期間で退去する可能性が極めて低くなります。

一度入居すれば、長期間にわたって収入を得ることができます。

入居者の質が高い

戸建賃貸の家賃はそれなりに高いため、入居者は年収が高く質が高い傾向にあります。

企業の役員や、医者や経営者の方々が入居されることもあり、家賃滞納などのトラブルもあまり起きないようです。

供給量が少ない

戸建賃貸は、アパートなどと比較すると、供給量が少ないです。そのため、競争がそこまで激しくありません。

一方、入居者の需要はあるため、今後も家賃相場が安定的に推移することが予想されます。

駅近などはあまり関係ない

戸建賃貸の入居者はファミリー層が中心のため、駅近などの立地はそこまで重要視されません。

むしろ、学区や学校への通いやすさ、スーパーの有無、公園の近さなどの周辺環境が重視されます。

たとえ駅からの距離が遠くても、戸建賃貸なら十分に勝負できる可能性があります。

自分の好みでリフォームできる

戸建賃貸の場合には、リフォームの意思決定権が全てオーナーにあります。

そのため、リフォームをする際には、オーナー側の判断で自由に行うことが可能です。

区分マンション投資の場合には、部屋の内装のリフォームは好きにできますが、建物全体となると管理組合の決議が必要となるため、リフォームは難しいでしょう。

特殊な形状の土地を活用できる

一棟アパートやマンションを建てる場合には、土地の形がキレイである必要があります。また、一棟物件を建ててしまうと、デッドスペースができてしまい、土地を有効活用できなくなります。

しかし、戸建賃貸なら土地の形状に合わせて物件をアレンジすることができますので、土地を無駄なく活用することができます。

(引用:稼ぐ戸建賃貸 http://www.kodatechintai.jp/miryoku/post_9.html)

出口戦略が立てやすい

投資において大切なのは「出口戦略」です。

戸建賃貸の場合には、売却価格が安いため現金買いの人もいますし、投資物件としてではなく実需(自分で住む用)として購入する人も多くいるため、比較的早く売却することができます。

また、実需で購入する人は投資利回りのことなど考えませんから、高い価格で売却できる可能性があります。

 

戸建賃貸投資のデメリット

空室期間が長くなりがち

戸建賃貸は、一度入居者が決まると長期間入居してくれますが、一度空室になると、なかなか入居者が決まらないデメリットがあります。

というのも、入居者の多くはファミリー層です。引越しシーズンである1〜3月を逃してしまうと、なかなか入居者が決まりません。

半年以上入居者が決まらないこともあるぐらいです。

入居付けに強い業者を見つけてきたり、入居者の心をつかむようなリフォームなどを検討するといいでしょう。

リフォーム費用が高額となってしまう

戸建賃貸のデメリットとして、そのリフォーム費用の高さが挙げられます。

戸建賃貸の場合には、一度入居者が退去してしまうと、建物全体をリフォームする必要が出てきます。

また、各種設備(エアコンや給湯器など)の交換も行うと、百万円を超えてしまうこともあります。

庭の手入れはオーナー負担で行う

戸建賃貸では、庭の手入れはオーナー個人で行う必要があります。

業者に依頼して作業をしてもらう場合には、1回あたり数万円の費用がかかることもあり注意が必要です。

安い業者を探すのが大切です。

 

戸建賃貸投資のまとめ

この記事では、戸建賃貸焦点を絞って解説してきました。

戸建賃貸は色々なメリットがありオススメな投資ではありますが、入居者が退去した時のリフォーム費用や空室期間が悩みのタネということが分かります。

ですから、ある程度お金に余裕のある人が、戸建賃貸にチャレンジするのがいいでしょう。

 

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