投資の基礎知識

不労所得の作り方とは?マンション投資で家賃収入を得よう!

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あなたが不動産投資を始めたいと思うのは、不労所得を得ることが目的ではないでしょうか??

たしかに、不動産投資をすれば、家賃収入という不労所得を毎月安定して得ることができます。

今回は、そんな不労所得の代表例である不動産投資に焦点を絞って、解説していきたいと思います。

(この記事は、過去に書かれた記事を2018年2月26日に加筆修正したものです。)

不動産投資の魅力

まずは不動産投資の魅力から解説していきます。あなたが不動産投資を始めるのは、以下のような目的からではないでしょうか。

不労所得を得られる

不動産投資の一番の魅力は、やはり不労所得を得られることでしょう。不動産投資をすることで、毎月安定して家賃収入を得ることができます。

この家賃収入は、たとえあなたが会社で仕事をしていても入ってくる収入です。まさに働かずに自動的に入ってくる収入といえます。

また、株価や地価、金利などは大きく変動しますが、家賃水準は長期的に見て安定しています。

私的年金代わりとなる

これからの公的年金は、少子高齢化の進展により、より一層支給額が減らされるでしょう。ですので、公的年金だけに頼った将来設計をしていると、将来金銭的に苦労することになります。

そのため、若い今のうちから不動産投資を進めることで、将来不足する収入を補填することができます。

生命保険の代わりとなる

不動産投資は、実は生命保険の代わりとして利用することができます。

不動産を購入する際には、金融機関から融資を受けます。その際、団体信用生命保険(団信)に加入する必要があります。

団信に加入すると、ローン返済期間中に万が一債務者が亡くなったり高度障害になった場合、団信によりローンの残債が全て返済されます。

そのため、残された家族に無借金の物件を残すことができます。その物件から得られる家賃収入で生活していもいいですし、はたまた売却してまとまったお金を得ることもできます。

不動産投資をすれば、生命保険をかける必要も無くなるかもしれません。

相続税対策となる

相続の際に、資産を現金や有価証券で保有していると、相続税が高額になります。

しかし、資産の一部を不動産として所有していることで、相続税を抑えることができます。

投資用不動産を所有していると、その評価は現金のおよそ1/3となりますので、相続税対策として非常に有効です。

 

優良物件のポイント

不動産投資で大切なのが「優良物件」を購入することです。優良物件を購入できれば、長期にわたって安定して不動産投資を行うことができます。

ここからは、優良物件を見つけるためのポイントについて、解説していきます。

利回りを把握する

不動産投資で大切なのが、その物件の利回りを把握することです。

不動産投資では、表面利回りと実質利回りが重要な指標として使用されます。

表面利回り=家賃収入 ÷物件価格

表面利回りとは、物件検索サイトや販売図面に載っている利回りのことをいいます。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件価格で割って計算されます。

表面利回りが高いほど、投資による利益が大きくなる可能性があります。

実質利回り=(家賃収入-諸経費)÷ 物件価格

実質利回りは、年間の家賃収入から物件の維持費用を引き、それを物件価格で割った上で算出されます。

実質利回りが、不動産投資でも重要となってくる利回りです。投資初心者は、前述の表面利回りを見て物件を購入してしまいますが、真に確認すべきは実質利回りの方です。

表面利回りだけを見て物件を購入してしまうと、もしも管理費や修繕積立金が高かった場合、手元に残る金額が思っていたよりも少なくなる可能性があります。

物件を購入する際には、実質利回りで考えることが大切です。

大都市圏の駅徒歩10分以内のものを選ぶ

投資用物件を購入する際には、大都市圏の、それも駅から徒歩10分以内の物件を選ぶようにしましょう。

大都市圏の物件を購入する理由は、日本の賃貸需要からです。

日本の人口は少子高齢化の影響で減少サイクルに入りました。そのため、これから先は、賃貸需要の望めない場所に物件を購入してしまうと、なかなか入居付けが決まらない状況になってしまいます。

今後も人口が集中すると見込まれる大都市圏に物件を購入するのが必須といえます。

駅徒歩10分としているのは、インターネットで物件情報が検索される際、徒歩10分というのが一つの基準となっているからです。徒歩11分になると、検索しても引っかからなくなり、それだけ入居希望者の目に留まる機会が減るのです。

また、物件を売却する際にも、駅から近い方が高い値段で早く売れる可能性が高いので、やはり駅から近い物件を購入するのも大切です。

修繕積立金を確認する

投資用マンションを購入する際、修繕積立金の金額を確認することが大切です。

修繕積立金の金額は、新築時は安く、物件の築年数が経過するにつれて高くなる傾向があります。

そのため、購入予定のマンションの修繕積立金が将来的に値上がりするかどうかを、事前によく確認しましょう。

また、中古のマンションを購入する場合、前の所有者が管理費や修繕積立金を支払っていなかった場合、管理組合から支払いを請求される可能性もあります。

そのため、管理費や修繕積立金の支払い状況もよく確認するようにしましょう。

新耐震基準の物件を購入する

地震大国の日本で投資用不動産を購入するからには、新耐震基準の物件を購入するのが必須条件でしょう。

新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築された建物に適用される基準で、震度7程度の地震でも倒壊する恐れがないといわれています。

実際、東日本大震災の際にも、新耐震基準のマンションで大破したものはなかったといわれています。

それぐらい新耐震基準の建物は強固なものですから、長期的に不動産経営を行いたいなら、外せない条件となります。

 

物件の具体的な探し方

最後に、投資用不動産を実際に探すまでの流れを、ご紹介したいと思います。

不動産投資の勉強を始める

不動産投資をしようと思ったら、まずは不動産投資について勉強することから始めましょう。勉強の方法としては、ウェブサイトで情報収集したり、または本で勉強するのも手です。

ただ、おすすめな方法としては、すでに不動産投資で成功を収めている人から、直接お話を伺うことです。すでに投資で成功を収めている人というのは、「投資家目線」で的確なアドバイスをしてくれるはずです。

一つだけ気をつけたいのが、不動産業者主催の無料セミナーに行くことです。こういった無料セミナーというのは、説明会終了後に物件購入の提案があります。物件を提案されてもすぐには購入せず、まずは不動産の知識をつけることに集中しましょう。

物件情報を調べる

不動産投資の基礎知識がついたら、次に物件情報を調べ始めます。

一番オーソドックスなのが、インターネットのポータルサイトを利用して物件情報を調べることです。

楽待、ホームズ、不動産投資連合体、健美家などのポータルサイトがあるので、自分の希望する条件を絞って探してみましょう。

二つ目の方法が、不動産業者から物件を紹介してもらう方法です。

ポータルサイトに載っている物件は、実は残り物の可能性が高いです。本当にいい物件というのは、ポータルサイトに載る前に不動産業者間で取引されたり、一部のお得意様の大家さんに買われてしまいます。

したがって、不動産業者から物件を紹介してもらうのが、最も手軽で早い方法だといえます。

いい不動産業者を見つけるためには、例えば成功している投資家から紹介してもらったり、自分で色々な物件を調べて、一つ一つ開拓していく方法があります。

 

不動産投資のまとめ

不動産投資は、数千万円の大金が動く投資です。いきなり自己流で始めるのではなく、まずはしっかりと情報収集してから始めるのがいいでしょう。

 

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