投資の基礎知識

これを知らなきゃ損!不動産所得で認められる必要経費の内訳

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最近では、サラリーマンが不動産投資をすることも珍しくなくなってきました。でも、不動産投資で案外忘れがちなのが、必要経費の計上についてです。

この必要経費をうまく計上できれば、不動産所得を減らし、税金を減らすことが可能となります。

この記事では、不動産投資をする上で知っておきたい不動産所得について解説していきます。

そもそも不動産所得って何?


不動産所得の基本

不動産所得とは、土地や建物などを第三者に貸し出すことで得られる賃料収入のことをいいます。

サラリーマンの投資先として人気があるのが区分マンション、アパート一棟、マンション一棟ですが、これらの家賃収入は不動産所得となります。

ただし、不動産所得には例外もあります。

例えば事業的規模で賃貸経営を行なっている場合には、家賃収入は事業所得扱いとなります。

また、不動産を譲渡した場合の所得は譲渡所得となります。

不動産所得=総収入−必要経費

不動産所得の計算方法は、総収入から必要経費を控除したものです。

総収入の内訳としては、家賃収入、共益費、更新料などが挙げられます。

必要経費は、不動産からの収入を得るために直接必要となる費用で、家事で使う費用と明確に分けられるものを指します。

不動産所得の計算式から分かる通り、必要経費をより多く計上できれば、それだけ不動産所得を少なく見せることが可能です。

ただし、あまりに多く必要経費を計上すると、後から税務署から指摘が入ることもあり、余計に税金を支払う羽目になります。

 

必要経費って何が計上できるの??


必要経費として計上できる費用は、以下のようになります。

固定資産税他

不動産の土地建物に対してかかる固定資産税、都市計画税。

その他、登録免許税、不動産取得税等。

管理費

建物の管理会社へ支払う管理費、賃貸管理会社に支払う管理費、その他修繕積立金。

修繕費

建物や設備の修理にかかった費用。例えばクロスや壁紙の張り替え、キッチン、トイレ、水回り等の修繕費用。

減価償却費

減価償却費とは、取得費用を、耐用年数に応じて分割して費用計上することをいいます。

例えば、不動産の建物を1,000万円で取得した場合、耐用年数が10年だとすると、取得した年に1,000万円の費用を全額計上するのではなく、毎年100万円ずつ、10年にわたって分割して費用を計上します。

減価償却の対象は、建物だけでなく設備も含まれます。また、土地については減価償却の対象となりません。

中には、修繕費と減価償却費が混ざってしまう人も多いでしょう。

修繕費は原状回復のために支払う費用を指し、減価償却を伴う資本的支出は、耐用年数を伸ばしたりモノの価値を高める支出を指します。

(図の引用:インカムラボ https://incomlab.jp/real-estate-income-necessary-expense-1784)

ローン返済額のうち利息部分

銀行からローンを借りている場合には、そのローンの利息部分については経費計上可能です。ただし、元本部分は経費計上できません。

(図の引用:インカムラボ https://incomlab.jp/real-estate-income-necessary-expense-1784)

交際費

飲食代などの費用は交際費として計上可能です。ただし、管理会社や税理士と打ち合わせをした場合など、あくまで業務上使用した費用に限られます。

交通費

電車の運賃やガソリン代、車の維持費などは交通費として計上可能です。

この場合も、業務上使用したものに限られます。

通信費

携帯代やインターネット料金、郵便費用は通信費に分類されます。

特に切手代などはついつい費用計上を忘れがちのため、忘れずに費用計上しましょう。

新聞図書費

不動産や税金関係の書籍の購入費用は、新聞図書費として計上可能です。

 

必要経費に計上できないものは??


賃貸経営以外の支出

当然といえば当然ですが、賃貸経営以外にかかった費用は、必要経費に参入できません。

賃貸経営と自宅部分の支出をしっかりと区別しましょう。

不動産の売却損

不動産を売却して損失が発生しても、それを必要経費に参入することはできません。

ただし、仲介手数料や立ち退き料、取り壊し費用等は計上可能です。

 

不動産所得で認められる必要経費のまとめ


今回は不動産所得の必要経費について解説してきました。

必要経費をうまく計上できれば、税金を減らすことができるのでオススメです。

必要経費の詳細については、税理士に一度相談するようにしましょう。

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