投資の基礎知識

家賃保証とは??サブリース契約の意味と注意点

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あなたはサブリースというものをご存知でしょうか??

サブリースとは、自分の所有する物件を、丸ごと業者に貸し出す契約のことをいいます。オーナー側としては、空室を気にしなくていいという大きなメリットがあります。

ところが、サブリース契約には大きな落とし穴があります。この落とし穴を見逃していると、痛い目にあうことになります。

この記事では、そんなサブリース契約の注意点に注目して解説していきます。

サブリースって何?


サブリースとは

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから一括して部屋を借り上げ、毎月一定の家賃をオーナー側に支払う契約のことをいいます。

サブリース会社は、オーナーから借り上げた部屋を入居者に貸し、家賃収入を得ます。その家賃収入から一定の手数料を抜いたものを、オーナー側に支払うのです。

たとえ入居者がいない場合でも、また入居者が家賃を滞納しても、オーナー側には一定の家賃が支払われる仕組みです。

(引用:エイブル保証株式会社 http://www.a-hosho.co.jp/sublease/)

空室の心配をしなくていい

サブリース契約をすることで、オーナーは空室の有無に関わらず、毎月一定の収入を得られるというメリットがあります。

また、入居者の募集から集金、退去、そして物件の管理まで全てサブリース会社が対応してくれるのが通常です。オーナー側は全く手間をかけることなく収入を得られるのです。

つまり、サブリースはオーナー側にとって、手間がかからないという大きなメリットがあるのです。

(引用:エイブル保証株式会社 http://www.a-hosho.co.jp/sublease/)

 

サブリースで絶対に注意すべきこと


保証料を確認しておく

サブリース契約を結ぶ際には、保証料を確認するようにしましょう。

保証料とは、物件の家賃収入からサブリース会社の手数料を引いたものです。この保証料が、オーナー側に毎月支払われる収入です。

サブリース会社によって保証料は異なりますので、何社か見積もりを取ってみると良いでしょう。

この保証料は、永久に同じ金額というわけではありません。やはり物件の築年数が経過するにつれ、保証料は徐々に下がっていきます。

法律上サブリース会社は借主となるため、オーナー側よりも有利な立場にあります。安易に保証料の減額を断れないこともあります。

保証料の金額がオーナー側とサブリース会社側で折り合わず、トラブルになることもよくあります。この場合、サブリース会社からの要求を断ると、サブリース契約を打ち切られる可能性もあります。

保証料の改定やサブリース契約の更新について、よく確認しておきましょう。

解約金を確認しておく

解約金も大事なポイントです。

もしもサブリース契約を中途解約したい場合には、サブリース会社とのサブリース契約を解約する必要があります。その際、サブリース会社の中には、法外な解約金を請求するケースも見られます。

事前に解約金と解約条件を確認しておくのが大切です。

修繕費用やリフォーム費用を確認する

サブリース契約では、例えば物件の修繕費用や退去時のリフォーム費用はオーナー負担です。念のため、サブリース会社と費用の負担について話し合いをしておきましょう。

中には、サブリース会社指定の業者ではないと修繕やリフォームができないこともあります。もしも指定の業者で工事を行わないと、サブリース契約を解除されてしまうこともあるのです。また、こういった業者は、工事費用が割高に設定されていることもあります。

修繕費用や工事業者の指定等について、念入りに確認しておくのが無難です。

免責期間があることも

新築で建てた物件でサブリース契約を結んだ場合には、免責期間が設けられることもあります。

この免責期間は、表上はすぐに入居者が入居しないことに備えたものです。しかし、一番入居者が入りやすい新築物件で免責期間を設けられるということは、その期間だけ家賃収入が入ってこないことと同じです。

免責期間の有無も大事なポイントです。

入居者の情報がわからない

基本的には、サブリース中の物件に入居している入居者の情報は、オーナー側では分かりません。

サブリース会社によっては、なんとかして空室を埋めるために、そぐわない人を入居させることもあるかもしれません。

信頼できるサブリース会社を選ぶことが大切です。

 

サブリースのまとめ


今回はサブリース契約の注意点に焦点を絞って解説してきました。

サブリース契約は、一見するとメリットばかりに思えますが、いざ蓋を開けてみると、サブリース会社にとって有利なように契約条件が作られているのが普通です。

サブリース契約を結ぶ時には、契約条項をよく確認するようにしましょう。

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