投資の基礎知識

競売物件へ投資する際のリスクと注意点

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競売物件は、通常の不動産よりも安値で物件を購入できるため、個人投資家の間で競売物件への投資が人気です。

競売物件なら割安な価格で物件を購入できる可能性があり、安定した賃貸経営が期待できることでしょう。

しかし、競売物件には独自のリスクと注意点があることも忘れてはいけません。

この記事では、競売物件の基本と、競売物件に潜むリスクと注意点について解説していきます。

しっかりと競売物件のリスクと注意点を理解し、堅実に投資を行いましょう。

競売物件の基礎知識


競売物件とは

競売物件とは、裁判所で行われる競売手続きで、売りに出される不動産のことをいいます。「けいばい」と読みます。

競売手続きにかけられるのは、例えば住宅ローンが支払えなくなった際に、担保としていた住宅を金融機関から差し押さえられ、それが換金目的で裁判所の競売にかけられたときなどがあります。

したがって、競売物件は通常の不動産のように所有者自らの意思で売りに出されているわけではなく、強制的に売りに出されているという側面があります。

競売物件は格安

競売物件が投資家の間で人気なのは、その価格の安さが理由です。

競売物件はオークション形式で値段が決まるため、うまくいけば、相場よりも格安な価格で物件を購入できる可能性があります。

通常の不動産取引の場合には、売主の意向で価格の下限に制限がありますが、競売ではそのようなことはありません。

競売物件は中上級者向け

競売物件への投資は、不動産投資の中上級者向けです。不動産投資初心者がいきなり競売物件に投資を行うのは、ハイリスクですのでやめた方がいいでしょう

というのも、競売物件の中には占有者が住んでいたり、物件そのものに大きな問題点が隠れている可能性があるからです。

競売物件では不動産を見極める力が必要とされますので、不動産投資に成熟した中上級者でなければ、競売物件に手を出すべきではありません。

 

知っておきたい競売物件のメリット


安く不動産が購入できる

競売物件へ投資する一番のメリットが、不動産を通常よりも安い価格で購入できることです。普通に不動産を購入するよりも、6〜8割ほど安く手に入れることができます。

不動産を安値で購入できるということは、当然利回りも上昇し、不動産投資を有利に進めることができます。

特殊な物件も見つかる

極端に狭い土地や特殊な形状の建物などは、市場でも需要が少ないため、通常の不動産取引では売りに出されることが少なくなっています。

しかし、競売の場合には、土地の形状や建物に関係なく競売手続きが行われるため、市場では出回らないレアな不動産を購入できる可能性があります。

そのため、こういったマニアックな不動産を購入したい人にとっては、競売はお勧めできる方法といえます。

 

競売物件の注意点


不動産の情報が限られている

通常の不動産取引と違って、競売では提供される不動産の情報が限られているというデメリットがあります。

通常の不動産取引の場合には、様々な物件資料を見たり、実際に物件の中に入って物件の情報を確認することができます。

しかし、競売物件の場合には、いわゆる3点セットと呼ばれる「現況調査報告書」、「評価書」、「物件明細書」が情報源となります。

これらの資料は不動産会社が作成したものではなく、裁判所が作成したものであるため、不動産の状態について情報が不足しています。

せっかく物件を購入しても、雨漏りをしていたり、シロアリ被害にあっていたり、様々な予期せぬ欠陥が出てくることもあります。

競売物件を購入する際には、ある程度リスクを承知しておく必要があります。

占有者がいることがある

競売物件でよくあるのが、競売で物件を手に入れても、前の所有者がそのまま物件に居住しているケースです。

実は、競売物件の多くが、住宅ローンを支払えなかったりしたために、仕方なく競売にかけられた物件です。

そのため、建物の中には占有者がまだ住んでいることも多く、投資家自ら立ち退きの交渉をする必要が出てきます。この場合、例えば高額な立ち退き料を請求されたり、自分で法的手続きを行って占有者に出ていってもらう必要があります。

また、占有者がいなくても、建物の中に前の所有者の私物(残置物)が残っている場合には、それを勝手に処分することもできません。その私物の所有権は占有者のものだからです。

競売物件を購入する際には、特に占有者や残置物に注意する必要があります。

瑕疵担保責任がない

競売物件では、瑕疵担保責任がないというデメリットもあります。

瑕疵担保責任とは、不動産を購入する前には分からなかった隠れた問題点が発覚した場合、売主が損害賠償責任を負うというものです。

しかし、競売物件の場合には、瑕疵担保責任というものがありません。そのため、購入後に雨漏りや建物の構造上の欠陥が判明しても、その損害を請求することはできません。

しかも、競売物件は入札前に実際に建物に立ち入ることができないため、実際の建物の状況などは裁判所が作成した3点セットを確認するしか手がありません。

競売物件は、実際に物件を見ることができませんし、なおかつ瑕疵担保責任もないため、リスキーな投資なのです。

 

競売物件のまとめ


ここまで、競売物件のリスクと注意点について解説してきました。

競売物件はたしかに利回りが高いですが、その分、非常に難易度の高い投資だということがお分かりいただけたと思います。

投資初心者は競売物件には手を出さず、まずは通常の物件に投資するのがいいでしょう。

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